Taxa de capitalização
A taxa de capitalização (também conhecida como cap rate) é usada no mundo dos imóveis comerciais para indicar a taxa de retorno que se espera que seja gerada em uma propriedade de investimento imobiliário. Esta medida é calculada com base no lucro líquido que se espera que a propriedade gere e é calculada dividindo-se a receita operacional líquida pelo valor do ativo, e é expressa em porcentagem. É usado para estimar o retorno potencial do investidor em seu investimento no mercado imobiliário.
Embora a taxa de juros possa ser útil para comparar rapidamente o valor relativo de investimentos imobiliários similares no mercado, ela não deve ser usada como o único indicador da força de um investimento, pois não leva em consideração a alavancagem, o valor temporal do dinheiro, e fluxos de caixa futuros de melhorias de propriedade, entre outros fatores. Não há intervalos claros para uma taxa de limite boa ou ruim, e eles dependem amplamente do contexto da propriedade e do mercado.
Principais Takeaways
- A taxa de capitalização é calculada dividindo a receita operacional líquida de uma propriedade pelo valor atual de mercado.
- Esse índice, expresso em porcentagem, é uma estimativa do retorno potencial de um investidor sobre um investimento imobiliário.
- O Cap rate é mais útil como uma comparação do valor relativo de investimentos imobiliários similares.
Entendendo a taxa de capitalização
O Cap rate é a medida mais popular através da qual os investimentos imobiliários são avaliados quanto à sua rentabilidade e potencial de retorno. O cap rate simplesmente representa o rendimento de uma propriedade no horizonte de um ano, assumindo que a propriedade seja comprada em dinheiro e não em empréstimo. A taxa de capitalização indica a taxa de retorno intrínseca, natural e não alavancada da propriedade.
Fórmula de taxa de capitalização
Existem várias versões para o cálculo da taxa de capitalização. Na fórmula mais popular, a taxa de capitalização de um investimento imobiliário é calculada dividindo o lucro operacional líquido (NOI) da propriedade pelo valor atual de mercado. Matematicamente,
Taxa de Capitalização = Receita Operacional Líquida / Valor Atual de Mercado
Onde,
A receita operacional líquida é a receita anual (esperada) gerada pela propriedade (como aluguéis) e é obtida deduzindo todas as despesas incorridas para o gerenciamento da propriedade. Essas despesas incluem o custo pago para a manutenção regular das instalações, bem como os impostos sobre a propriedade.
O valor de mercado atual do ativo é o valor atual do imóvel de acordo com as taxas de mercado vigentes.
Em outra versão, o valor é calculado com base no custo de capital original ou no custo de aquisição de uma propriedade.
Taxa de Capitalização = Receita Operacional Líquida / Preço de Compra
No entanto, a segunda versão não é muito popular por dois motivos. Primeiro, ele fornece resultados irrealistas para propriedades antigas que foram compradas há vários anos / décadas atrás a preços baixos e, segundo, não pode ser aplicada a propriedades herdadas, pois o preço de compra é zero, tornando a divisão impossível.
Além disso, como os preços dos imóveis flutuam amplamente, a primeira versão usando o preço atual de mercado é uma representação mais precisa em comparação com a segunda que usa o preço original de compra com valor fixo.
Exemplos de taxa de capitalização
Suponha que um investidor possua US $ 1 milhão e ele esteja pensando em investir em uma das duas opções de investimento disponíveis - uma: ele pode investir em títulos do tesouro emitidos pelo governo que ofereçam uma participação nominal de 3% ao ano e são considerados os investimentos mais seguros; comprar um prédio comercial com vários inquilinos que devem pagar aluguel regular.
No segundo caso, suponha que o aluguel total recebido por ano seja de US $ 90.000 e o investidor precise pagar um total de US $ 20.000 para vários custos de manutenção e impostos sobre a propriedade. Deixa a receita líquida do investimento imobiliário em US $ 70.000. Suponha que durante o primeiro ano, o valor da propriedade permaneça estável ao preço original de compra de US $ 1 milhão.
A taxa de capitalização será calculada como (receita operacional líquida / valor da propriedade) = $ 70.000 / $ 1 milhão = 7%.
Esse retorno de 7% gerado pelo investimento imobiliário se sai melhor do que o retorno padrão de 3% disponível dos títulos do tesouro sem risco. Os 4% a mais representam o retorno do risco assumido pelo investidor, investindo no mercado imobiliário, contra o investimento nos títulos do tesouro mais seguros, com risco zero.
O investimento imobiliário é arriscado e pode haver vários cenários em que o retorno, representado pela medida da taxa de capitalização, pode variar bastante.
Por exemplo, alguns dos inquilinos podem se mudar e a receita de aluguel da propriedade pode diminuir para US $ 40.000. Reduzindo os US $ 20.000 para vários custos de manutenção e impostos sobre a propriedade e assumindo que o valor da propriedade permaneça em US $ 1 milhão, a taxa de capitalização chega a (US $ 20.000 / US $ 1 milhão) = 2%. Esse valor é menor que o retorno disponível de títulos sem risco.
Em outro cenário, suponha que a renda do aluguel fique nos US $ 90.000 originais, mas o custo de manutenção e / ou o imposto sobre a propriedade aumentem significativamente, ou seja, US $ 50.000. A taxa de capitalização será então (US $ 40.000 / US $ 1 milhão) = 4%.
Em outro caso, se o valor de mercado atual do imóvel diminuir, por exemplo, US $ 800.000, com a receita de aluguel e vários custos permanecendo os mesmos, a taxa de capitalização aumentará para US $ 70.000 / US $ 800.000 = 8, 75%.
Em essência, os diferentes níveis de renda gerados a partir da propriedade, as despesas relacionadas à propriedade e a atual avaliação de mercado da propriedade podem alterar significativamente a taxa de capitalização.
O retorno excedente, teoricamente disponível para investidores imobiliários além dos investimentos em títulos do tesouro, pode ser atribuído aos riscos associados que levam aos cenários mencionados acima. Os fatores de risco incluem:
- Idade, localização e status da propriedade
- Tipo de propriedade - multifamiliar, escritório, industrial, varejo ou lazer
- Solvência dos inquilinos e receitas regulares de aluguel
- Prazo e estrutura do (s) arrendamento (s) do inquilino
- Taxa geral de mercado do imóvel e fatores que afetam sua avaliação
- Fundamentos macroeconômicos da região, bem como fatores que afetam os negócios dos inquilinos
Interpretando a taxa de capitalização
Como os cap rates são baseados nas estimativas projetadas de renda futura, eles estão sujeitos a uma alta variação. Torna-se importante entender o que constitui um bom cap rate para uma propriedade de investimento.
A taxa também indica o tempo necessário para recuperar o valor investido em uma propriedade. Por exemplo, uma propriedade com um cap rate de 10% levará cerca de 10 anos para recuperar o investimento.
Taxas de limite diferentes entre propriedades diferentes ou taxas de limite diferentes em diferentes horizontes de tempo na mesma propriedade representam níveis diferentes de risco. Uma análise da fórmula indica que o valor do cap rate será maior para propriedades que geram maior receita operacional líquida e que possuem menor valorização e vice-versa.
Digamos, existem duas propriedades que são semelhantes em todos os atributos, exceto por estar geograficamente separadas. Um fica em uma área nobre da cidade, enquanto o outro fica nos arredores da cidade. Se tudo for igual, a primeira propriedade gerará um aluguel mais alto do que a segunda, mas essas serão parcialmente compensadas pelo maior custo de manutenção e impostos mais altos. A propriedade no centro da cidade terá um cap rate relativamente mais baixo em comparação com o segundo devido ao seu valor de mercado significativamente alto.
Indica que um valor mais baixo do cap rate corresponde a uma melhor avaliação e melhor perspectiva de retornos com um nível de risco mais baixo. Por outro lado, um valor mais alto do cap rate implica em perspectivas relativamente mais baixas de retorno sobre o investimento imobiliário e, portanto, um nível mais alto de risco.
Embora o exemplo hipotético acima faça com que seja fácil escolher um investidor com a propriedade no centro da cidade, os cenários do mundo real podem não ser tão simples. O investidor que avalia uma propriedade com base no cap rate enfrenta a tarefa desafiadora de determinar o cap rate adequado para um determinado nível de risco.
2:00Taxa de capitalização
Representação do Modelo Gordon para Cap Rate
Outra representação do cap rate vem do Gordon Growth Model, que também é chamado de modelo de desconto de dividendos (DDM). É um método para calcular o valor intrínseco do preço das ações de uma empresa, independentemente das condições atuais do mercado, e o valor das ações é calculado como o valor presente dos dividendos futuros de uma ação. Matematicamente,
Valor das Ações = Fluxo de Caixa Anual Esperado de Dividendos / (Taxa de Retorno Requerida do Investidor - Taxa de Crescimento Esperada de Dividendos)
Reorganizando a equação e generalizando a fórmula além dos dividendos,
(Taxa de retorno exigida - Taxa de crescimento esperada) = Fluxo de caixa esperado / valor do ativo
A representação acima corresponde à fórmula básica da taxa de capitalização mencionada na seção anterior. O valor esperado do fluxo de caixa representa a receita operacional líquida e o valor do ativo corresponde ao preço atual de mercado da propriedade. Isso faz com que a taxa de capitalização seja equivalente à diferença entre a taxa de retorno exigida e a taxa de crescimento esperada. Ou seja, a taxa de juros é simplesmente a taxa de retorno exigida menos a taxa de crescimento.
Isso pode ser usado para avaliar a avaliação de uma propriedade para uma determinada taxa de retorno esperada pelo investidor. Por exemplo, digamos que o lucro operacional líquido de uma propriedade seja de US $ 50.000, e a expectativa é de aumento de 2% ao ano. Se a taxa de retorno esperada do investidor for de 10% ao ano, a taxa líquida de juros chegará a (10% - 2%) = 8%. Utilizando-o na fórmula acima, a avaliação do ativo chega a ($ 50.000 / 8%) = $ 625.000.
Compare contas de investimento Nome do provedor Descrição Divulgação do anunciante × As ofertas que aparecem nesta tabela são de parcerias das quais a Investopedia recebe remuneração.