Comprar uma segunda casa para alugar

Embora haja benefícios financeiros para investir em imóveis alugados, há riscos - inquilinos que não pagam o aluguel e a dor de cabeça de serem proprietários de imóveis - também. Você precisará pesar impostos, valorização imobiliária, hipoteca e custos de manutenção, e seu desejo de ser um senhorio ao decidir se possuir um aluguel é uma jogada financeira sensata.

Pense nas vantagens fiscais

Você pode deduzir juros, impostos, seguros e outras despesas contra a renda da propriedade e, geralmente, deduzir perdas contra sua outra renda. Você também pode deduzir a depreciação dos seus impostos. A dedução é basicamente uma provisão para desgaste durante 27, 5 anos a partir de 26 de janeiro de 2019. Você pode vender um imóvel alugado e rolar os recursos para outros imóveis alugados sem pagar impostos sobre ganhos de capital. (Para leitura relacionada, consulte "Incentivos fiscais para proprietários de imóveis residenciais")

Não esqueça que você será um proprietário

Sua propriedade de aluguel é uma empresa que requer tempo e energia. Você precisará manter-se atualizado sobre as leis de aluguel e é legalmente obrigado a manter uma propriedade segura e habitável para seus inquilinos. Lembre-se de que um inquilino que paga um dólar superior tem o direito de esperar uma resposta quase instantânea a qualquer problema, grande ou pequeno. Os locatários que sabem que estão pagando um pouco no mercado tendem a ser um pouco menos exigentes. Ajuda se você mesmo pode fazer pequenos reparos. Você também deve coletar aluguéis e lidar com inquilinos inadimplentes.

Se a perspectiva de gerenciar seus próprios aluguéis for assustadora, peça ao seu corretor imobiliário uma indicação para um gerente ou zelador ou faça uma pesquisa on-line. Esteja ciente de que a contratação de um gerente de propriedade afetará seus retornos.

Faça seu dever de casa imobiliário

Gaste tanto tempo, se não mais, pesquisando imóveis para locação quanto comprando um lugar para morar. Você deve conhecer as especificidades do mercado, as leis de zoneamento e as tendências de aluguel e vendas de imóveis no local que você está pensando. Observe as escolas, o transporte, os recursos recreativos, as compras e o que os inquilinos da região esperam em um aluguel. A compra de uma execução duma hipoteca pode ser uma opção, já que o banco que deseja encerrar normalmente deseja recuperar o saldo da hipoteca e venderá a propriedade por menos do que o valor de mercado.

Você quer que sua propriedade seja atraente para os locatários. Procure uma propriedade à beira-mar ou perto de um campus universitário ou de uma zona escolar local. Uma casa antiga em uma comunidade estável ou uma vizinhança sendo revitalizada também podem ser boas opções. Se você comprar uma propriedade para aluguel de investimento em um novo campo de golfe, tenha cuidado com a "síndrome do campo de golfe". Se as moradias mais novas e sofisticadas forem construídas na mesma área geral, sua propriedade poderá aparecer datada de alguns anos, o que diminuirá o preço.

Não deixe de executar os números

Use aplicativos para smartphone ou calculadoras de hipoteca on-line para analisar seus custos mensais de moradia. Uma calculadora deve permitir que você insira o preço de compra, adiantamento, impostos, seguros e taxa de juros de empréstimos hipotecários. As taxas de hipoteca nas propriedades de aluguel são geralmente mais altas que as taxas de uma casa principal.

Também considere a manutenção e reparos. Uma boa regra geral é de cerca de 1% do preço de compra por ano; portanto, uma propriedade de US $ 300.000 custaria cerca de US $ 3.000 por ano para manutenção. No entanto, convém aumentar a porcentagem para 1, 5% ou 2% se a propriedade for mais antiga. Outra maneira de calcular reparos e manutenção é seguir o que às vezes é chamado de "regra do metro quadrado", o que sugere que os proprietários orçem US $ 1 por metro quadrado por ano. Se sua casa de aluguel for de 1.800 pés quadrados, por exemplo, você estará pagando US $ 1.800 por ano em custos de reparo e manutenção.

Dicas para o possível proprietário

Um exemplo do mundo real

Aqui está um exemplo de renda projetada: digamos que você esteja alugando uma casa de US $ 300.000 por US $ 2.000 por mês. O adiantamento de 20% é de US $ 60.000, e a taxa de juros fixa de 30 anos no saldo de US $ 240.000 é de 4%. Impostos, seguros e um orçamento de manutenção elevarão o custo mensal para US $ 1.764, gerando um lucro nominal de US $ 2.838 por ano, ou 4, 73% do adiantamento por ano. Não é ruim. Isso é muito melhor do que uma conta poupança e melhor do que a maioria das ações de primeira linha paga em dividendos, embora talvez não tanto quanto você poderia ganhar no mercado de ações em um bom ano. Porém, quando você calcula a depreciação típica de 3, 64%, o ganho nominal de US $ 2.838 se torna uma perda de US $ 6.252, que pode ser aplicada a outras receitas. No entanto, dependendo do seu suporte tributário, isso pode significar várias centenas de dólares em economia de impostos, resultando em um fluxo de caixa positivo mais a possibilidade de a casa valorizar.

A linha inferior

Investir em imóveis para obter renda não é para todos, mas se você tratar seu investimento como um negócio, tiver uma tolerância aos riscos inerentes e for útil com um martelo, os benefícios financeiros podem ser substanciais. (Para leitura relacionada, consulte "Como comprar uma segunda casa")