Você está pronto para comprar uma casa?

Você está pronto para comprar uma casa? Bem, responda a essa pergunta com outra pergunta - seu "O que posso pagar?" E responder isso pode não ser tão fácil. Antes de comprar aquela compra aparentemente ótima em uma casa, aprenda como realmente analisar o que significa "acessibilidade".

Sua relação dívida / renda

O primeiro e mais óbvio ponto de decisão envolve dinheiro. Se você tem meios suficientes para comprar uma casa por dinheiro, certamente pode comprar uma agora. Mesmo que você não possa pagar em dinheiro, a maioria dos especialistas concorda que você pode pagar a compra se puder hipotecar uma nova casa. Mas que tipo de hipoteca você pode pagar?

O padrão de 43% da relação dívida / renda (DTI) é geralmente usado pela Federal Housing Administration (FHA) como uma diretriz para a aprovação de hipotecas. Esse índice é usado para determinar se o mutuário pode fazer seus pagamentos todos os meses; alguns credores podem ser mais brandos ou mais rígidos, dependendo do mercado imobiliário e das condições econômicas gerais. Um DTI de 43% significa que todos os seus pagamentos regulares da dívida, além de suas novas despesas relacionadas à habitação - hipoteca, seguro de hipoteca, taxas de associação do proprietário da casa, imposto predial, seguro do proprietário etc. - não devem ser iguais a mais de 43% do seu valor bruto mensal renda.

Por exemplo, se sua renda bruta mensal for de US $ 4.000, você multiplica esse número por 0, 43. $ 1.720 é o total que você deve gastar em pagamentos de dívidas. Agora, digamos que você já tenha essas obrigações mensais: pagamentos mínimos com cartão de crédito de US $ 120, pagamento de empréstimo de carro de US $ 240 e pagamentos de empréstimo de estudante de US $ 120 a US $ 480 no total. Teoricamente, isso significa que você pode pagar até US $ 1.240 por mês em dívida adicional para uma hipoteca, etc., e ainda estar dentro do DTI máximo. Obviamente, menos dívida é sempre melhor.

O que os credores da DTI querem

Você também precisa considerar a relação dívida / receita do front-end, que calcula sua renda em relação à dívida mensal em que você incorreria apenas com as despesas de moradia. Normalmente, os credores como essa proporção não devem ser superiores a 28%; durante uma recessão, eles podem cair para 31%. Por exemplo, se sua renda bruta for de US $ 4.000 por mês, você terá problemas para obter a aprovação de US $ 1.720 em despesas mensais de moradia, mesmo que não tenha outras obrigações. Para um DTI de front-end de 31%, seus custos de moradia devem ser inferiores a US $ 1.240.

Por que você não seria capaz de usar sua relação dívida / renda completa se não possui outra dívida? Basicamente, porque os credores não gostam de você vivendo no limite. Acontecem infortúnios financeiros - você perde o emprego, seu carro é totalizado. Se sua hipoteca corresponder a 43% de sua renda, você não terá espaço de manobra para quando deseja ou precisa incorrer em despesas adicionais.

É por isso que os especialistas em planejamento financeiro concordam que você pode pagar a compra da casa se puder hipotecar com um pagamento mensal que não ultrapasse 28% de sua renda bruta. Lembre-se de que talvez você precise fazer esse pagamento todos os meses pelos próximos 30 anos. Por conseguinte, você deve avaliar a confiabilidade da sua principal fonte de renda. Você também deve considerar suas perspectivas para o futuro e a probabilidade de que suas despesas aumentem com o tempo. Ser capaz de comprar uma casa nova hoje não é tão importante quanto sua capacidade de comprá-la a longo prazo.

Escusado será dizer que ser capaz de comprar uma casa não responde à questão de saber se agora é um bom momento para você agir sobre essa opção.

(Para obter ajuda adicional, consulte "Comprando uma casa: calcule quanto casa você pode pagar.")

O mercado imobiliário

Supondo que você tenha sua situação financeira pessoal sob controle, sua próxima consideração é a economia do mercado imobiliário - no seu mercado atual ou para onde você planeja mudar. Uma casa é um investimento caro. Ter dinheiro para fazer a compra é ótimo, mas não responde à questão de saber se a compra faz ou não sentido do ponto de vista financeiro. Uma maneira de fazer isso é responder à pergunta “É mais barato alugar do que comprar?” Se comprar custa menos do que alugar, esse é um argumento forte a favor da compra.

Da mesma forma, vale a pena pensar nas implicações a longo prazo de uma compra de casa. Por gerações, comprar uma casa era quase uma maneira garantida de ganhar dinheiro. Seus avós poderiam ter comprado uma casa há 50 anos por US $ 20.000 e a vendido por cinco ou 10 vezes esse valor 30 anos depois. O mesmo não pode ser dito para os proprietários de vindimas mais recentes. Muitos deles perderam dinheiro quando o mercado imobiliário caiu em 2006, e muitos outros agora possuem casas que valem muito menos do que o preço em que foram compradas há apenas uma década. Se você estiver comprando a propriedade com a crença de que ela aumentará em valor ao longo do tempo, não se esqueça de levar em consideração o custo dos pagamentos de juros de sua hipoteca, atualizações para a propriedade e manutenção rotineira e contínua em seus cálculos.

(Dê uma olhada em "Alugar ou comprar? As questões financeiras" para obter mais informações.)

As perspectivas econômicas

Na mesma linha, há anos em que os preços dos imóveis estão deprimidos e anos em que são anormalmente altos. Se os preços são tão baixos que é óbvio que você está fazendo um bom negócio, considere isso como um sinal de que talvez seja um bom momento para fazer sua compra. No mercado de compradores, os preços deprimidos aumentam as chances de que o tempo funcione a seu favor e faça com que sua casa aprecie no futuro.

As taxas de juros, que desempenham um papel importante na determinação do tamanho de um pagamento mensal da hipoteca, também têm anos em que são altas e anos em que são baixas. Obviamente, quanto menor, melhor. Por exemplo, nossa Calculadora de pagamentos mensais de hipotecas mostra que uma hipoteca de 30 anos (360 meses) em um empréstimo de US $ 100.000 com juros de 3% custará US $ 421, 60 por mês. A uma taxa de juros de 5%, custará US $ 536, 82 por mês. Com 7%, salta para US $ 665, 30. Portanto, se as taxas de juros estiverem caindo, é aconselhável esperar antes de comprar. Se eles estão subindo, faz sentido fazer sua compra mais cedo ou mais tarde.

As estações do ano também podem ser consideradas no processo de tomada de decisão. Se você deseja escolher a maior variedade possível de casas, a primavera é provavelmente o melhor momento para fazer compras. Os sinais de "Venda" tendem a brotar como flores à medida que o tempo esquenta e os gramados ficam verdes. As razões são óbvias, especialmente quando você considera as famílias que esperam se mudar até que os filhos terminem o ano letivo atual, mas querem se estabelecer antes que o novo ano comece no outono.

Se você quiser vendedores que possam estar vendo menos tráfego - o que pode torná-los mais flexíveis em termos de preço - o inverno pode ser melhor para a caça às casas (especialmente em climas frios) ou a altura do verão para os estados tropicais (a baixa temporada área, em outras palavras). É provável que os estoques sejam menores, portanto, as opções podem ser limitadas, mas também é improvável que os vendedores vejam várias ofertas durante essa época do ano. Alguns compradores experientes também gostam de fazer ofertas em feriados, como o Natal ou a Páscoa, esperando que o momento incomum, a falta de concorrência e a alegria geral do feriado façam um acordo rápido a um bom preço.

(Para saber mais, consulte Como funcionam as taxas de juros em hipotecas e calculadoras de hipotecas: como elas funcionam .)

Considere suas necessidades de estilo de vida

Embora o dinheiro seja obviamente uma consideração importante, há uma série de outros fatores que podem desempenhar um papel no seu tempo. É iminente a necessidade de espaço extra (um novo bebê a caminho, um parente idoso que não pode morar sozinho)? A mudança envolve seus filhos mudando de escola? (Prepare-se para se juntar às multidões de caçadores de casas da primavera.) Se você estiver vendendo uma casa em que vive há menos de dois anos, incorreria em impostos sobre ganhos de capital - e, nesse caso, vale a pena esperar para evitar a mordida?

Você pode gostar de cozinhar com ingredientes gourmet, fazer uma escapadela de fim de semana todos os meses, apadrinhar as artes cênicas ou se exercitar com um personal trainer. Nenhum desses hobbies relativamente extravagantes é prejudicial ao orçamento, mas são razões pelas quais você teria que pular os pagamentos da conta de eletricidade se comprasse uma casa com base em uma relação dívida / renda de 43%. Antes de praticar o pagamento de hipotecas, dedique um pouco de tempo financeiro subtraindo o valor do seu passatempo mais caro do pagamento que você calculou. Se esse valor não for suficiente para comprar a casa dos seus sonhos, você poderá reduzir seus jogos e diversão - ou começar a pensar em uma casa menos cara como a casa dos seus sonhos.

(Para obter detalhes, consulte "Evitar imposto sobre ganhos de capital na venda da sua casa.")

Vendendo uma casa por outra

Salve o produto da sua casa atual em uma conta poupança e determine se, após considerar despesas como pagamentos de carro, você poderá pagar a hipoteca. Também é importante lembrar que fundos adicionais deverão ser alocados para manutenção e serviços públicos. Esses custos, sem dúvida, serão maiores para casas maiores.

Ao calcular, use sua renda atual. Não assuma que você estará ganhando mais dinheiro no futuro. Os aumentos nem sempre acontecem e as carreiras mudam. Se você basear a quantia de casa que compra em renda futura, organize um jantar romântico com seus cartões de crédito. Você vai acabar tendo um relacionamento duradouro com eles.

No entanto, se você puder lidar com esses custos extras da casa sem suar dívidas extras com o cartão de crédito, poderá comprar uma casa - desde que economize dinheiro suficiente para o pagamento inicial.

Você pode pagar o adiantamento?

É melhor reduzir 20% do preço da sua casa para evitar o pagamento de seguro de hipoteca privada (PMI). Geralmente adicionado aos pagamentos da hipoteca, o PMI pode custar entre US $ 50 e US $ 100 por mês. Mas um adiantamento menor não vai custar a compra de uma casa. Você pode comprar uma casa com apenas 3, 5% com um empréstimo da FHA.

Bônus para pagamentos maiores:

• Pagamentos de hipoteca menores. Para uma hipoteca de US $ 200.000 com uma taxa de juros de 5% por um período de 30 anos, você pagaria US $ 1.074. Se sua hipoteca fosse de US $ 180.000 com uma taxa de juros de 5% por um período de 30 anos, você pagaria US $ 966, 28.
• Mais escolha de credor. Alguns credores não financiam você, a menos que você coloque pelo menos 5% a 10%.

Embora existam muitos benefícios em um adiantamento maior, não sacrifique sua conta poupança de emergência completamente para colocar mais em sua casa. Você pode acabar com uma pitada quando ocorrer um reparo inesperado.

Você planeja ficar parado?

A acessibilidade deve ser a coisa número um que você procura em uma casa, mas você também precisa estar estável o suficiente para saber que vai querer morar na casa que escolher por pelo menos 10 anos. Caso contrário, você pode ficar preso em uma casa que não pode pagar em uma cidade para a qual está pronto para sair. Se você não pode estimar em que cidade vai morar e qual é o seu plano de dez anos, não é o momento certo para comprar uma casa. Se você deseja comprar uma casa sem um plano de 10 anos, compre uma casa com um preço muito menor do que o máximo que você pode pagar. Você terá que se dar ao luxo de sofrer, se precisar vendê-lo rapidamente.

A linha inferior

Você está pronto para comprar uma casa? A resposta inversa (sem trocadilhos) é "sim, se você puder fazer isso". Mas "pagar" não é tão simples quanto o que está em sua conta bancária no momento; uma série de outras considerações financeiras e de estilo de vida deve constar em seus cálculos. Quando você considera todos esses elementos, "se você puder se dar ao luxo de fazê-lo" começa a parecer mais complicado do que parece à primeira vista. Mas considerá-los agora pode evitar erros dispendiosos e problemas financeiros mais tarde. Obviamente, há um melhor momento para atacar: quando você encontra a casa perfeita no lugar perfeito para a venda - a um preço perfeito.

Consulte também "6 pré-requisitos financeiros para comprar uma casa" e, se você estiver comprando sua primeira casa, "Principais dicas para compradores de casas pela primeira vez".