Adicione alguns imóveis ao seu portfólio

Com o setor imobiliário sendo parte integrante da matriz de alocação de capital para investidores institucionais e de varejo, os fundos imobiliários têm visto um crescimento crescente recentemente. Devido à natureza intensiva em capital do investimento imobiliário, sua exigência de administração ativa e o aumento das oportunidades imobiliárias globais, instituições que buscam uma gestão eficiente de ativos estão gradualmente migrando para fundos de fundos imobiliários.

O mesmo vale para os investidores de varejo, que agora se beneficiam do acesso a uma seleção muito maior de fundos mútuos imobiliários do que antes, permitindo alocação e diversificação eficiente de capital. Como qualquer outro setor de investimento, o setor imobiliário tem seus prós e contras. No entanto, deve ser considerado para a maioria das carteiras de investimento, com fundos de investimento imobiliário (REITs) e fundos mútuos imobiliários vistos como possivelmente os melhores métodos para preencher essa alocação.

Imóveis para investidores institucionais

O investimento imobiliário tem sido dominado por grandes players: fundos de pensão, companhias de seguros e outras grandes instituições financeiras. Graças à globalização do investimento imobiliário e ao surgimento de novas oportunidades no exterior, permitindo um maior grau de diversificação e potencial de retorno, um lugar permanente para imóveis nas alocações de portfólio institucional está se desenvolvendo como uma tendência.

A alocação permanente de capital imobiliário vem com alguns obstáculos. Em primeiro lugar, é intensivo em capital. Diferentemente das ações que podem ser compradas em pequenos incrementos, os investimentos imobiliários comerciais exigem quantias relativamente grandes, e o investimento direto geralmente resulta em carteiras irregulares e riscos desordenados no local ou no tipo de propriedade. O setor imobiliário também requer uma gestão ativa, que exige muito trabalho. Gerenciar uma alocação de imóveis requer recursos significativos em comparação com os investimentos tradicionais. Como resultado dessas questões, com o objetivo de aumentar a eficiência da administração e a distribuição de capital, as instituições tendem a gravitar em direção a fundos imobiliários e fundos de fundos. Essas mesmas vantagens podem ser alcançadas pelos investidores de varejo por meio de REITs, fundos negociados em bolsa (ETITs) e fundos mútuos imobiliários.

Investidores de varejo

Aqui estão várias maneiras para os investidores de varejo acessarem o potencial de retorno de imóveis e obterem exposição à classe de ativos.

Investimento direto

Essa estratégia está relacionada aos investidores que selecionam diretamente propriedades específicas. A grande vantagem dessa estratégia é o controle. A propriedade direta da propriedade permite o desenvolvimento e a execução da estratégia, bem como a influência direta sobre o retorno. No entanto, o investimento direto dificulta a criação de um portfólio imobiliário bem diversificado. Para a maioria dos investidores de varejo, a alocação de imóveis não é grande o suficiente para permitir a compra de propriedades suficientes para verdadeira diversificação; também aumenta a exposição ao mercado imobiliário local, bem como os riscos de tipo de propriedade.

Fundos de investimento imobiliário (REITs)

As ações REIT representam ações de capital privado e público em empresas estruturadas como trustes que investem em imóveis, hipotecas ou outros investimentos garantidos por imóveis. Os REITs geralmente possuem e operam propriedades imobiliárias. Isso pode incluir propriedades residenciais multifamiliares, shopping centers ancorados em mercearias, propriedades de varejo locais e centros de strip, shoppings, escritórios comerciais e hotéis.

Os fundos de investimento imobiliário são administrados por um conselho de administração que toma decisões de gerenciamento de investimentos em nome do fundo. Os REITs pagam pouco ou nenhum imposto de renda federal, desde que distribuam 90% do lucro tributável como dividendos aos acionistas. Mesmo que a vantagem tributária aumente os fluxos de caixa após impostos, a incapacidade de os REITs reterem dinheiro pode prejudicar significativamente o crescimento e a apreciação a longo prazo. Além da vantagem tributária, os REITs oferecem muitas das mesmas vantagens e desvantagens das ações.

Os gerentes de REIT fornecem uma visão estratégica e tomam decisões relacionadas a investimentos e propriedades, abordando, assim, questões relacionadas a gerenciamento para investidores. As maiores desvantagens dos REITs para investidores de varejo são a dificuldade de investir com capital limitado e a quantidade significativa de conhecimento e análise específicos de ativos necessários para selecioná-los e prever seu desempenho.

Os investimentos em REIT têm uma correlação muito maior com o mercado acionário geral do que os investimentos imobiliários diretos, o que leva alguns a minimizar suas características de diversificação. A volatilidade no mercado REIT também foi maior do que no setor imobiliário direto. Isso se deve à influência das forças macroeconômicas nos valores REIT e ao fato de os estoques REIT serem avaliados continuamente, enquanto os imóveis diretos são mais influenciados pelos mercados imobiliários locais e avaliados pelo método de avaliação, que tende a suavizar os retornos dos investimentos.

Fundos Mútuos Imobiliários

Os fundos mútuos imobiliários investem principalmente em ações REIT e empresas que operam no setor imobiliário. Eles fornecem a capacidade de obter exposição diversificada ao setor imobiliário, usando uma quantidade relativamente pequena de capital. Dependendo da estratégia e dos objetivos de diversificação, eles fornecem aos investidores uma seleção de ativos muito mais ampla do que a obtida com a compra de ações REIT sozinhas e também oferecem a flexibilidade de passar facilmente de um fundo para outro. A flexibilidade também é vantajosa para o investidor de fundos mútuos devido à facilidade comparativa de adquirir e alienar ativos em uma troca sistemática e regulamentada, em oposição ao investimento direto, que é árduo e caro. Investidores mais especulativos podem sobrepor taticamente certas propriedades ou exposições regionais, a fim de maximizar o retorno.

Criar exposição a uma ampla base de fundos mútuos também pode reduzir custos de transação e comissões em relação à compra de ações REIT individuais. Outra vantagem significativa para os investidores de varejo é a informação analítica e de pesquisa fornecida pelos fundos sobre os ativos adquiridos, bem como a perspectiva da administração sobre a viabilidade e o desempenho do setor imobiliário, tanto como investimentos específicos quanto como uma classe de ativos.

Para investidores sem o desejo, conhecimento ou capital de comprar terras ou imóveis com seus próprios fundos imobiliários, eles podem participar do potencial de renda e crescimento a longo prazo dos imóveis. Embora os fundos mútuos imobiliários tragam liquidez a uma classe de ativos tradicionalmente ilíquida, os pessimistas acreditam que não podem se comparar ao investimento direto no setor imobiliário.

Propriedade de Casa

Muitos investidores de varejo que não consideraram alocações de imóveis para suas carteiras de investimentos não percebem que já podem estar investindo em imóveis por possuir uma casa. Além de já terem exposição imobiliária, a maioria também corre riscos financeiros adicionais ao ter uma hipoteca residencial. Na maioria das vezes, essa exposição tem sido benéfica, ajudando muitos a acumular o capital necessário para a aposentadoria.

A linha inferior

Embora os investidores de varejo possam e devam levar em conta a propriedade da casa ao fazer as alocações de seu portfólio, também podem ser considerados investimentos adicionais e mais líquidos no setor imobiliário. Para aqueles com as habilidades comerciais necessárias e capital, o investimento em REIT fornece acesso a alguns dos benefícios do investimento imobiliário, sem a necessidade de propriedade direta. Para outros, que estão considerando uma alocação menor, ou para aqueles que não desejam se deixar levar pela seleção de ativos, mas exigem diversificação máxima, os fundos mútuos imobiliários seriam uma escolha apropriada.