5 erros que podem fazer a casa virar um fracasso

Parece tão fácil! Compre uma casa, faça algumas correções cosméticas, coloque-a de volta no mercado e faça um lucro enorme. A qualquer momento, há meia dúzia de programas na televisão, onde investidores bonitos e bem vestidos fazem o processo parecer rápido, divertido e rentável. E muitas casas estão sendo mudadas. A ATTOM Data Solutions relata que mais de 200.000 nos Estados Unidos foram comprados e revendidos no mesmo período de 12 meses em 2017. Isso é pouco menos de 6% de todas as casas e condomínios unifamiliares vendidos durante todo o ano. No entanto, o caminho para a riqueza no setor imobiliário não se resume a restringir o apelo e as placas "vendidas". Muitos pretensos magnatas do setor imobiliário ignoram o básico e acabam falhando. Neste artigo, veremos os cinco maiores erros que as nadadeiras cometem - e como evitá-las.

O primeiro e melhor conselho é limitar seu risco financeiro e também maximizar seu potencial de retorno. Simplificando, não pague muito por uma casa (sabendo o que vale a pena) e verifique também o custo dos reparos ou atualizações necessárias antes de comprar. Com essas informações, você pode descobrir um preço de compra ideal.

A regra de 70% estabelece que um investidor não deve pagar mais de 70% do ARV (valor pós-reparo) de uma propriedade menos os reparos necessários. O ARV é o que vale uma casa depois de ser totalmente reparada.

Aqui está um exemplo: se o ARV de uma casa é de US $ 150.000 e precisa de US $ 25.000 em reparos, a regra de 70% significa que um investidor não deve pagar mais de US $ 80.000 pela casa. $ 150.000 x 0, 70 = $ 105.000 - $ 25.000 = $ 80.000.

Top 5 must-Haves para lançando casas

O básico

O lançamento (também chamado de investimento imobiliário por atacado) é um tipo de estratégia de investimento imobiliário em que um investidor compra um imóvel para não usar, mas com a intenção de vendê-lo com lucro.

Esse lucro é tipicamente derivado da valorização do preço resultante de um mercado imobiliário quente no qual os preços estão subindo rapidamente ou de melhorias de capital feitas na propriedade - ou ambas. Por exemplo, um investidor pode comprar um fixador superior em um bairro "quente", renová-lo substancialmente e oferecê-lo a um preço que reflete sua nova aparência e comodidades de última geração.

Os investidores que lançam propriedades concentram-se na compra e na revenda subsequente de uma propriedade ou de um grupo de propriedades. Muitos investidores tentam gerar um fluxo constante de renda participando de movimentos frequentes.

Então, como você vira um prédio ou casa? Em termos simples, você deseja comprar na baixa e vender na alta (assim como muitos outros investimentos). Mas, em vez de adotar uma estratégia de compra e manutenção, você conclui a transação o mais rápido possível para limitar a quantidade de tempo em que seu capital está em risco. Em geral, seu foco deve estar na velocidade, e não no lucro máximo. Isso ocorre porque cada dia que passa custa mais dinheiro (hipotecas, serviços públicos, impostos prediais, seguros, etc.).

Então esse é o plano geral. Agora, aqui estão as armadilhas.

1. Dinheiro insuficiente

Mexer no mercado imobiliário é uma proposta cara. A primeira despesa é o custo de aquisição de propriedade. Embora as solicitações de financiamento com pouco ou nenhum financiamento sejam abundantes, é mais fácil dizer do que fazer encontrar essas transações com um fornecedor legítimo. Além disso, se você está financiando a aquisição, isso significa que você está pagando juros. Embora os juros sobre o dinheiro emprestado ainda sejam dedutíveis nos impostos, mesmo após a aprovação da Lei de Cortes de Impostos e Empregos, não é uma dedução de 100%. Cada dólar gasto em juros aumenta a quantia que você precisa ganhar na venda apenas para se equilibrar. E se você usar uma linha de crédito hipotecária ou de home equity (HELOC) para financiar sua compra de casa flutuante, apenas os juros serão dedutíveis. O principal, os impostos e as partes de seguro do seu pagamento não são dedutíveis.

Pesquise extensivamente suas opções de financiamento para determinar qual tipo de hipoteca melhor se adapta às suas necessidades e encontre um credor que ofereça baixas taxas de juros. Uma maneira fácil de pesquisar os custos de financiamento é usar uma calculadora de hipoteca. Essa ferramenta também permitirá comparar as taxas de juros oferecidas por vários credores. Obviamente, pagar em dinheiro pela propriedade elimina o custo dos juros, mas mesmo assim existem custos de manutenção de propriedades e custos de oportunidade para amarrar seu dinheiro.

Com as taxas de juros subindo bem após as baixas pós-crise imobiliária, obter lucro é mais difícil do que costumava ser. De fato, no primeiro semestre de 2018, a atividade de inversão diminuiu para quase uma baixa de quatro anos e as margens de lucro diminuíram para o menor retorno médio sobre o investimento bruto (ROI) desde o final de 2014, de acordo com a ATTOM Data. Isso não significa que não há dinheiro a ser ganho (o ROI ficou ao norte de 44%), mas significa que é necessário cuidado. O lucro bruto médio em um flip é de US $ 65.520, mas é bruto.

Os custos de renovação também devem ser levados em consideração. Se você planeja consertar a casa e vendê-la com lucro, o preço de venda deve exceder o custo combinado de aquisição, o custo de manutenção da propriedade e o custo de reformas. Uma cozinha de US $ 25.000, um banheiro de US $ 10.000, US $ 5.000 em impostos imobiliários, serviços públicos e outros custos de transporte reduzem esse número em cerca de dois terços. Lançar um problema estrutural inesperado com a propriedade e um lucro bruto pode se tornar uma perda líquida. Mesmo se você conseguir superar esses obstáculos, não se esqueça dos impostos sobre ganhos de capital, que reduzirão seu lucro.

2. Tempo insuficiente

Renovar e virar casas é um empreendimento comercial demorado. Pode levar meses para encontrar e comprar o imóvel certo. Depois de possuir a casa, você precisará investir tempo para consertá-la. Se você tem um emprego diário, o tempo gasto em demolição e construção pode se traduzir em muitas noites perdidas e fins de semana. Se você pagar alguém para fazer o trabalho, ainda gastará mais tempo do que espera supervisionar a atividade, e os custos de pagar outras pessoas reduzirão seu lucro.

Depois que o trabalho estiver concluído, você precisará agendar inspeções para garantir que a propriedade esteja em conformidade com os códigos de construção aplicáveis ​​antes de poder vendê-la. Caso contrário, você precisará gastar mais tempo e dinheiro para alcançá-lo. Em seguida, você precisará investir tempo para vender a propriedade. Se você mostrá-lo a possíveis compradores, passará bastante tempo indo e vindo da propriedade e em reuniões.

Isso vale a pena? Para muitas pessoas, pode fazer mais sentido manter um emprego diário, onde elas podem ganhar o mesmo tipo de dinheiro em poucas semanas ou meses através de um salário constante - sem risco e com um compromisso de tempo muito consistente.

3. Habilidades insuficientes

Construtores profissionais e profissionais qualificados, como carpinteiros e encanadores, muitas vezes mudam de casa como uma linha lateral de seus empregos regulares. Eles têm o conhecimento, habilidades e experiência para encontrar e consertar uma casa. Alguns deles também têm empregos sindicais que fornecem verificações de desemprego durante todo o inverno enquanto trabalham em seus projetos paralelos.

O dinheiro real em troca de dinheiro provém do valor do suor. Se você é habilidoso com um martelo, gosta de colocar carpetes, pendurar paredes de gesso, telhado de uma casa e instalar uma pia de cozinha, você tem as habilidades necessárias para virar uma casa. Por outro lado, se você não conhece uma chave de fenda Phillips a partir de uma chave de fenda, precisará pagar um profissional para fazer todas as reformas e reparos. Consequentemente, as chances de obter lucro com seu investimento serão drasticamente reduzidas.

4. Conhecimento insuficiente

Para ter sucesso, você precisa escolher a propriedade certa, no local certo, pelo preço certo. Em um bairro de US $ 100.000 casas, você realmente espera comprar por US $ 60.000 e vender por US $ 200.000? O mercado é muito eficiente para que isso ocorra com frequência.

Mesmo se você conseguir o negócio de uma vida inteira, comprando uma casa em execução de uma música, digamos - você precisa saber quais reformas fazer e quais pular. Você também precisa entender as leis tributárias e de zoneamento aplicáveis ​​e saber quando reduzir suas perdas e sair antes que seu projeto se torne um poço de dinheiro.

Lembre-se de que a Zillow, a empresa de listagem de imóveis, agora está mudando de casa em mercados selecionados. A empresa espera comprar e inverter propriedades dentro de 90 dias, e eles têm os dados e o conhecimento para oferecer às operadoras mamãe e papai uma forte concorrência. Os credores das grandes ligas também começaram a buscar lucros no mercado de empréstimos duvidosos, com a empresa de investimento global KKR & Co. Inc. (anteriormente conhecida como Kohlberg Kravis Roberts & Co. e KKR & Co. LP) juntando-se a outras empresas de investimento privadas em busca de parte da ação.

5. Não basta paciência

Profissionais levam o seu tempo e esperam pela propriedade certa. Iniciantes correm para comprar a primeira casa que veem. Em seguida, eles contratam o primeiro contratado que faz uma oferta para resolver o trabalho que eles mesmos não podem fazer. Os profissionais fazem o trabalho por conta própria ou contam com uma rede de prestadores de serviços confiáveis ​​e pré-arranjados.

Os novatos contratam um corretor de imóveis para ajudar a vender a casa. Os profissionais confiam nos esforços "à venda pelo proprietário" para minimizar seus custos e maximizar lucros. Os iniciantes esperam acelerar o processo, dar um tapa em uma camada de tinta e ganhar uma fortuna. Profissionais entendem que a compra e venda de casas leva tempo e que as margens de lucro são às vezes reduzidas.

A linha inferior

Antes de começar a comprar casa, faça uma pesquisa sobre os indivíduos mais ricos do país. Você logo perceberá que nenhum deles muda de casa para viver. Se você ainda deseja mudar de casa, deve abordar o empreendimento como faria com qualquer novo negócio. E, como qualquer outra empresa de pequeno porte, o empreendimento exigirá tempo e dinheiro, planejamento e paciência, habilidade e esforço. Provavelmente acabará sendo mais difícil e mais caro do que você jamais imaginou. E mesmo se você acertar todos os detalhes, alterar as condições do mercado pode significar que todas as suposições feitas no início serão inválidas no final. Leve-o com leveza por sua conta e risco: se você está olhando para ficar rico rapidamente mudando de casa, pode acabar na casa dos pobres.