4 maneiras de avaliar uma propriedade de aluguel de imóveis

Existem várias perguntas que os investidores fazem a si mesmos quando se trata de investir seu dinheiro suado. Quanto o retorno do investimento? Qual é o custo? Mais importante, porém, os investidores devem se preocupar com seu valor. Isto é especialmente verdade quando você considera comprar uma propriedade de investimento.

A receita de propriedades relacionadas a investimentos está em um nível histórico. Os aluguéis oferecem uma fonte crescente de receita e é uma maneira constante de ganhar dinheiro. Mas antes de entrar no jogo de aluguel de imóveis, como alguém faz avaliações?

Continue lendo para descobrir algumas das maneiras mais comuns de avaliar propriedades de aluguel de alto nível.

Principais Takeaways

• Determinar o custo e o retorno de uma propriedade de investimento é tão importante quanto descobrir seu valor.
• Os investidores podem usar a abordagem de comparação de vendas, o modelo de precificação de ativos de capital, a abordagem de receita e a abordagem de custo para determinar os valores da propriedade.
• Não existe uma solução única para todos, portanto pode ser necessário aplicar uma combinação desses fatores.

4 maneiras de avaliar uma propriedade de aluguel de imóveis

A abordagem de comparação de vendas

A abordagem de comparação de vendas (SCA) é uma das formas mais reconhecidas de avaliar imóveis residenciais. É o método mais utilizado pelos avaliadores e agentes imobiliários quando avaliam propriedades. Essa abordagem é simplesmente uma comparação de casas semelhantes que foram vendidas ou alugadas localmente durante um determinado período de tempo. A maioria dos investidores deseja ver um SCA por um período de tempo significativo para coletar quaisquer tendências potencialmente emergentes.

O SCA depende de atributos ou recursos para atribuir um valor de preço relativo. Esses valores podem ser baseados em certas características, como número de quartos e banheiros, garagens e / ou calçadas, piscinas, decks, lareiras - qualquer coisa que torne a propriedade única e se destaque. O preço por metro quadrado é uma métrica comum e fácil de entender os investidores podem usar para determinar onde suas propriedades deve ser avaliado. Em outras palavras, se uma moradia de 2.000 pés quadrados está alugando por US $ 1 / pé quadrado, os investidores podem razoavelmente esperar renda nesse estádio, desde que moradias comparáveis ​​na área também o façam.

Lembre-se de que a SCA é um tanto genérica - ou seja, toda casa tem uma exclusividade que nem sempre é quantificável. Compradores e vendedores têm gostos e diferenças únicos. O SCA deve ser uma linha de base ou uma opinião razoável, e não um preditor ou ferramenta de avaliação perfeita para o setor imobiliário. É também um método que deve ser usado para comparar com casas relativamente semelhantes. Portanto, não funcionará se você valorizar a propriedade em que está interessado, ou seja, 2.000 pés quadrados com garagem, piscina, seis quartos e cinco banheiros completos com outra propriedade com metade do número de quartos, sem piscina e tem apenas 1.200 pés quadrados.

Também é importante que os investidores usem um avaliador certificado ou agente imobiliário ao solicitar uma análise comparativa do mercado. Isso atenua o risco de avaliações fraudulentas, que se espalharam durante a crise imobiliária de 2007.

O Modelo de Precificação de Ativos de Capital

O modelo de precificação de ativos de capital (CAPM) é uma ferramenta de avaliação mais abrangente. O CAPM apresenta os conceitos de risco e custo de oportunidade que se aplicam ao investimento imobiliário. Esse modelo analisa o potencial retorno do investimento (ROI) derivado da receita de aluguel e o compara a outros investimentos que não apresentam riscos, como títulos do Tesouro dos Estados Unidos ou formas alternativas de investimento em imóveis, como fundos de investimento imobiliário (REITs). .

Em poucas palavras, se o retorno esperado de um investimento garantido ou sem risco exceder o ROI potencial da receita de aluguel, simplesmente não faz sentido financeiramente correr o risco de alugar um imóvel. Com relação ao risco, o CAPM considera os riscos inerentes ao aluguel de imóveis.

Por exemplo, todas as propriedades de aluguel não são as mesmas. Localização e idade da propriedade são considerações importantes. O aluguel de imóveis antigos significa que os proprietários provavelmente incorrem em maiores despesas de manutenção. Um imóvel para alugar em uma área de alto crime provavelmente exigirá mais precauções de segurança do que um aluguel em um condomínio fechado.

Esse modelo sugere considerar esses riscos antes de considerar seu investimento ou ao estabelecer uma estrutura de preços de aluguel. O CAPM ajuda a determinar qual retorno você merece por colocar seu dinheiro em risco.

A abordagem da renda

A abordagem de receita concentra-se no que a renda potencial para aluguel gera em relação ao investimento inicial. A abordagem de renda é usada frequentemente para investimentos imobiliários comerciais.

A abordagem de renda é usada frequentemente em investimentos imobiliários comerciais.

A abordagem de renda depende da determinação da taxa de capitalização anual de um investimento. Essa taxa é a receita anual projetada do multiplicador bruto de aluguel dividido pelo valor atual da propriedade. Portanto, se um prédio de escritórios custa US $ 120.000 para comprar e a renda mensal esperada com aluguel é de US $ 1.200, a taxa anual de capitalização esperada é:

14.400 ($ 1.200 x 12 meses) ÷ $ 120.000 = 0, 12 ou 12%

Este é um modelo muito simplificado, com poucas suposições. Mais do que provável, existem despesas com juros em uma hipoteca. Além disso, as receitas futuras de aluguel podem ser mais ou menos valiosas daqui a cinco anos do que são hoje.

Muitos investidores estão familiarizados com o valor líquido atual do dinheiro. Aplicado ao setor imobiliário, esse conceito também é conhecido como fluxo de caixa descontado. Os dólares recebidos no futuro estão sujeitos a riscos inflacionários e deflacionários e são apresentados em termos de desconto para contabilizar isso.

Abordagem do multiplicador de aluguel bruto

Essa abordagem valoriza um imóvel alugado com base no valor do aluguel que um investidor pode cobrar a cada ano. É uma maneira rápida e fácil de avaliar se uma propriedade vale o investimento. Obviamente, isso é antes de considerar impostos, seguros, serviços públicos e outras despesas associadas à propriedade, por isso deve ser tomado com um grão de sal.

Embora possa ser semelhante à abordagem de renda, a abordagem do multiplicador bruto de aluguel (GRM) não usa a receita operacional líquida como seu cap rate, mas a renda bruta. O cap rate do multiplicador bruto de aluguel é maior que um, enquanto o cap rate para a abordagem de renda é um valor percentual. Para obter uma comparação de maçãs com maçãs, observe os GRMs e a renda de outras propriedades semelhantes à que você está interessado.

Digamos que uma propriedade comercial vendida no bairro que você procura por US $ 500.000, com uma renda anual de US $ 90.000. Para calcular seu GRM, dividimos o preço de venda pela renda anual: $ 500.000 ÷ $ 90.000 = 5, 56. Você pode comparar esse número com o que está vendo, desde que conheça sua renda anual de aluguel. Você pode descobrir seu valor de mercado multiplicando o GRM por sua receita anual. Se for maior do que o vendido recentemente - ou seja, por US $ 500.000 - pode não valer a pena, então considere seguir em frente.

A abordagem de custo

A abordagem de custo para avaliar imóveis afirma que a propriedade vale apenas o que ela pode ser usada razoavelmente. É estimado combinando o valor da terra e o valor depreciado de quaisquer melhorias.

Os avaliadores desta escola geralmente adotam o melhor e mais alto uso para resumir a abordagem de custo dos imóveis. É freqüentemente usado como base para avaliar terras vagas.

Por exemplo, se você é um desenvolvedor de apartamentos que deseja comprar três acres de terra em uma área árida para converter em condomínios, o valor dessa terra será baseado no melhor uso dessa terra. Se a terra é cercada por campos de petróleo e a pessoa mais próxima mora a 30 quilômetros, o melhor uso e, portanto, o valor mais alto dessa propriedade não é converter em apartamentos, mas possivelmente expandir os direitos de perfuração para encontrar mais petróleo.

Outro argumento de melhor uso tem a ver com o zoneamento de propriedades. Se a propriedade em potencial não for dividida em zonas para fins residenciais, seu valor será reduzido, pois o desenvolvedor incorrerá em custos significativos para ser redirecionado. É considerado mais confiável quando usado em estruturas mais novas e menos confiável para propriedades mais antigas. Geralmente, é a única abordagem confiável ao examinar propriedades de uso especial.

A linha inferior

Não há uma maneira de determinar o valor de uma propriedade alugada. Os investidores mais sérios analisam os componentes de todos esses métodos de avaliação antes de tomar decisões de investimento sobre propriedades de aluguel. Aprender esses conceitos introdutórios de avaliação deve ser um passo na direção certa para entrar no jogo do investimento imobiliário. Então, depois de encontrar uma propriedade que possa gerar uma quantidade favorável de renda, encontre uma taxa de juros favorável para sua nova propriedade usando uma calculadora de hipoteca. O uso dessa ferramenta também fornecerá números mais concretos para trabalhar na avaliação de um possível imóvel para locação.