Hipoteca de 30 anos versus 15 anos: qual é a diferença?

Uma variedade desconcertante de hipotecas pode estar disponível, mas para a maioria dos compradores de casas, na prática, existe apenas uma. A hipoteca de taxa fixa de 30 anos é praticamente um arquétipo americano, a torta de maçã dos instrumentos financeiros. É o caminho que gerações de americanos seguiram para a casa própria pela primeira vez.

De acordo com Freddie Mac em 2017, 90% dos compradores de casas optaram pela hipoteca de taxa fixa de 30 anos. Mas muitos desses compradores poderiam ter sido melhor atendidos se tivessem optado por uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos.

Os empréstimos são estruturalmente semelhantes - a principal diferença é o prazo. Um empréstimo de curto prazo significa um pagamento mensal mais alto, o que faz com que a hipoteca de 15 anos pareça menos acessível. Mas o curto prazo torna o empréstimo mais barato em várias frentes. De fato, durante toda a vida de um empréstimo, uma hipoteca de 30 anos acabará custando mais que o dobro da opção de 15 anos.

Como o prazo da hipoteca afeta o custo

Uma hipoteca é simplesmente um tipo particular de empréstimo a prazo - garantido por imóveis. Para um empréstimo a prazo, o mutuário paga juros calculados anualmente com relação ao saldo pendente do empréstimo. A taxa de juros e o pagamento mensal são fixos.

Como o pagamento mensal é fixo, a parcela que pagará juros e a parcela que pagará principal são alteradas ao longo do tempo. No começo, como o saldo do empréstimo é muito alto, a maior parte do pagamento é de juros. Porém, à medida que o saldo diminui, a parcela de juros do pagamento diminui, e a parcela destinada ao principal aumenta.

Hipoteca de 30 anos

Em um empréstimo de 30 anos, é claro, esse saldo diminui muito mais lentamente - efetivamente, o mutuário está alugando a mesma quantia em dinheiro por mais do dobro do tempo. (É mais que o dobro do tempo, e não o dobro, porque, para uma hipoteca de 30 anos, o saldo principal não diminui tão rapidamente quanto para um empréstimo de 15 anos.) Quanto maior a taxa de juros, maior a diferença entre as duas hipotecas. Quando a taxa de juros é de 4%, por exemplo, o mutuário paga quase 2, 2 vezes mais juros para emprestar a mesma quantia de principal ao longo de 30 anos, em comparação com um empréstimo de 15 anos.

A principal vantagem de uma hipoteca de 30 anos é o pagamento mensal relativamente baixo. E mesmo que a acessibilidade não seja um problema, há outras vantagens:

• O pagamento mais baixo pode permitir que um mutuário compre mais casa do que seria capaz de pagar com um empréstimo de 15 anos, uma vez que o mesmo pagamento mensal permitiria ao mutuário fazer um empréstimo maior em 30 anos.
• O pagamento mais baixo permite que um mutuário acumule economias.
• O pagamento mais baixo libera fundos para outras metas.

Hipoteca por 15 anos

Como os empréstimos de 15 anos são menos arriscados para os bancos do que os de 30 anos, e porque os bancos custam menos para fazer empréstimos de curto prazo do que empréstimos de longo prazo, uma hipoteca de 30 anos geralmente vem com uma taxa de juros mais alta. Os consumidores pagam menos com uma hipoteca de 15 anos - entre um quarto de um por cento e um por cento (ou ponto) a menos, e ao longo das décadas que podem realmente aumentar.

As agências apoiadas pelo governo que apóiam a maioria das hipotecas, como Fannie Mae e Freddie Mac, impõem taxas adicionais, chamadas de ajustes de preços no nível de empréstimos, que tornam as hipotecas de 30 anos mais caras. Essas taxas geralmente se aplicam a mutuários com pontuações de crédito mais baixas, adiantamentos menores ou ambos. A Federal Housing Administration também cobra prêmios de seguro hipotecário mais altos a tomadores de empréstimos de 30 anos.

"Alguns dos ajustes de preço do nível de empréstimo existentes em 30 anos não existem em 15 anos", diz James Morin, vice-presidente sênior de empréstimos de varejo da Norcom Mortgage em Avon, CT. A maioria das pessoas, de acordo com Morin, investe esses custos em suas hipotecas como parte de uma taxa mais alta, em vez de pagá-los completamente.

Imagine, então, um empréstimo de US $ 300.000, disponível a 4% por 30 anos ou a 3, 25% por 15 anos. O efeito combinado da amortização mais rápida e da menor taxa de juros significa que pedir emprestado o dinheiro por apenas 15 anos custaria US $ 79.441, comparado a US $ 215.609 em 30 anos, ou quase dois terços a menos.

Claro, há um problema. O preço para economizar tanto dinheiro a longo prazo é um gasto mensal muito maior; o pagamento do hipotético empréstimo de 15 anos é de US $ 2.108, US $ 676 (ou cerca de 38%) a mais do que o pagamento mensal do empréstimo de 30 anos (US $ 1.432).

Se um investidor puder pagar o pagamento mais alto, é do seu interesse optar pelo empréstimo mais curto, especialmente se estiver se aproximando da aposentadoria quando dependerá de uma renda fixa.

Para alguns especialistas, poder pagar o pagamento mais alto inclui ter um fundo de dia chuvoso escondido. De acordo com Bob Walters, diretor de operações e presidente da Quicken Loans, sua economia líquida deve atingir pelo menos um ano de renda. O que os planejadores financeiros gostam na hipoteca de 15 anos é que ela é efetivamente "poupança forçada" na forma de patrimônio em um ativo que normalmente aprecia (embora, como ações, casas subam e caiam de valor).

Como os empréstimos de 15 anos são menos arriscados para os bancos do que os de 30 anos, e porque os bancos custam menos para fazer empréstimos de curto prazo do que empréstimos de longo prazo, uma hipoteca de 30 anos geralmente vem com uma taxa de juros mais alta.

Outros usos para o dinheiro

Existem alguns casos em que um mutuário pode ter um incentivo para investir esse dinheiro em outro lugar, como em uma conta 529 para aulas de faculdade ou em um plano 401 (k) diferido de impostos, especialmente se o empregador corresponder às contribuições do mutuário. E com taxas de hipoteca tão baixas, um investidor experiente e disciplinado pode optar pelo empréstimo de 30 anos e colocar a diferença entre os pagamentos de 15 e 30 anos em títulos de maior rendimento.

Usando o exemplo anterior, se um pagamento mensal de empréstimo de 15 anos fosse de US $ 2.108 e o pagamento mensal de empréstimo de 30 anos fosse de US $ 1.432, um mutuário poderia investir essa diferença de US $ 676 em outro lugar. O cálculo do verso do envelope é quanto (ou se) o retorno do investimento externo, menos o imposto sobre ganhos de capital devido, excede a taxa de juros da hipoteca após contabilizar a dedução dos juros da hipoteca. Para alguém na faixa de 25% de imposto, a dedução pode reduzir a taxa de juros efetiva das hipotecas de, por exemplo, 4% para 3%.

De um modo geral, o mutuário sai à frente se o retorno do investimento após impostos for maior que o custo da hipoteca menos a dedução de juros.

Essa aposta, no entanto, exige uma propensão ao risco, de acordo com Shashin Shah, um planejador financeiro certificado em Dallas, TX, porque o mutuário terá que investir em ações voláteis. "Atualmente, não há investimentos de renda fixa que renderiam um retorno alto o suficiente para fazer isso funcionar", diz Shah. Também requer que a disciplina invista sistematicamente o equivalente a esses diferenciais mensais e tenha tempo para se concentrar nos investimentos, que, acrescenta, a maioria das pessoas não tem.

A melhor opção dos dois mundos

É evidente que a maioria dos mutuários também não possui - ou pelo menos pensa que não possui - os meios necessários para efetuar os pagamentos mais altos exigidos por uma hipoteca de 15 anos. Mas existe uma solução simples para capturar grande parte da economia de uma hipoteca mais curta: basta fazer pagamentos maiores de um cronograma de 15 anos em sua hipoteca de 30 anos, assumindo que a hipoteca não tenha penalidade de pré-pagamento.

Um mutuário tem o direito de direcionar os pagamentos extras para o principal e, se os pagamentos forem consistentes, a hipoteca será quitada em 15 anos. Se os tempos forem apertados, o mutuário poderá sempre voltar aos pagamentos normais e mais baixos do cronograma de 30 anos.

Principais Takeaways

• Muitos compradores podem estar melhor atendidos ao optar por uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos versus uma hipoteca de 30 anos.
• Os consumidores pagam menos com uma hipoteca de 15 anos - entre um quarto de um por cento e um por cento (ou ponto) a menos.
• Para alguns especialistas, poder pagar o pagamento mais alto de uma hipoteca de 15 anos inclui ter um fundo de dia chuvoso escondido.