O que saber antes de comprar um condomínio

Se você nunca comprou um condomínio, pode se surpreender com os diferentes problemas a serem considerados. Comprar um condomínio não é o mesmo que comprar uma casa. Não apenas você pode ter paredes adjacentes com seus vizinhos, como também outros elementos físicos diferentes de uma casa independente, todo o processo pelo qual você precisa passar para tomar sua decisão e obter um empréstimo também pode ser diferente.

Quem deve possuir um condomínio?

Uma das primeiras coisas que você precisa se perguntar é: você é do tipo condomínio? O que exatamente isso significa? Ser morador da cidade, por exemplo. Muitos condomínios estão localizados no ambiente urbano. No setor imobiliário, a frase "localização, localização, localização" significa muito. Os condomínios estão surgindo em muitos centros urbanos, e alguns até estão construindo itens de conveniência diretamente no empreendimento, incluindo supermercados, agências bancárias e outros negócios. Com essa comodidade pode vir mais barulho e congestionamento. Se você estiver pensando em um determinado local, verifique-o em diferentes horários do dia e da noite para ver se está alto ou bem iluminado. Se o ruído ou a luz são um problema para você, talvez essa não seja a escolha certa.

Uma das coisas que vêm com a propriedade do condomínio é a Homeowners Association (HOA). Ele estabelece uma declaração de convênios, condições e restrições (CC & Rs) que lista as coisas que você, como proprietário do condomínio, deve cumprir para poder morar lá. Se você não cumprir essas condições, poderá ser multado, forçado a cumprir ou até processado.

Os condomínios podem ser uma escolha adequada para um determinado tipo de pessoa, como um proprietário iniciante que não pode pagar uma casa unifamiliar mais cara. Condomínios também oferecem a vantagem de baixa manutenção. Isso pode ser um recurso atraente para pessoas mais velhas que procuram menos um lar para gerenciar fisicamente. Condomínios também podem ser uma opção atraente para a pessoa que quer estar centralmente localizada em uma cidade grande.

Uma introdução à compra de um condomínio

Emissões de Empréstimos

Comprar um condomínio pode ser mais difícil do que comprar uma casa. Os credores são muito cuidadosos ao conceder empréstimos para esse tipo de residência. Eles geralmente exigem que uma certa porcentagem das unidades possua pessoas que morem nelas ou sejam, como chamam, "ocupadas pelo proprietário". Outra restrição pode ser a quantidade de condomínios que pertencem a um investidor. Normalmente, os credores não querem que uma pessoa possua mais de 10% das unidades em um edifício. Muitas vezes, os credores também terão regulamentos relacionados à taxa de ocupação do edifício. Alguns credores exigem que pelo menos 90% das unidades sejam vendidas para oferecer financiamento.

Os credores também podem ter taxas e restrições de empréstimo / valor mais difíceis para quem compra condomínios. Um empréstimo para avaliar o valor (LTV) é quanto vale o condomínio versus quanto lhe é devido. Por exemplo, se você colocar 20% em uma casa, seu LTV seria 80%.

As hipotecas apoiadas pela Federal Housing Administration (FHA) para condomínios existem por até 30 anos; eles são conhecidos como empréstimos da Seção 234 (c). Embora os termos para os mutuários sejam semelhantes aos dos empréstimos à habitação, as restrições aos condomínios são muitas; o edifício deve ter mais de quatro unidades, para começar.

Outros custos

Pode haver outros custos envolvidos na posse de um condomínio. Mesmo que o HOA ofereça seguro, você também pode precisar de cobertura adicional de proprietários. Leia atentamente toda a documentação, para garantir que o seguro oferecido pelo HOA não transfira riscos para você, para manter os prêmios mais baixos.

Evitando condomínios com problemas

Uma das coisas mais importantes que você pode fazer para se proteger ao comprar um condomínio é pesquisar o HOA e participar de uma reunião do HOA. Além disso, converse com os vizinhos para ver se eles estão felizes com a forma como o condomínio é gerenciado. Revise o regimento interno para determinar o que é coberto pelo HOA. Você também pode pedir para obter as atas das reuniões recentes da diretoria / membro e descobrir quanto as taxas do HOA aumentaram nos últimos anos.

Outra área a ser pesquisada é o histórico de litígios do conselho, tanto para impostos quanto para outras questões gerais. Você pode achar que existem processos envolvidos dos quais talvez não queira fazer parte, caso você compre. Algumas associações de condomínio foram forçadas à falência por dívidas não pagas do HOA. Se eles ficarem atrasados ​​no recebimento de dívidas, os credores também podem parar de oferecer financiamento às unidades, o que poderia afetar os valores de revenda.

Revise os registros financeiros de inadimplências e fundos de reserva. Uma boa associação deve ter pelo menos 25% da receita bruta reservada para emergências e reparos. Se ficarem sem dinheiro, você pode ser atingido por uma avaliação. Além disso, verifique as recentes avaliações de impostos sobre a propriedade. Se o preço de venda do seu condomínio for baixo, mas a avaliação tributária for alta, você poderá obter uma nota fiscal mais alta do que a prevista. Certifique-se de que os impostos estejam alinhados com os valores reais da propriedade.

A linha inferior

Condomínios podem ser um bom investimento para o comprador certo, no local certo, quando os tempos são difíceis, embora possam ser mais difíceis de comprar e vender do que uma casa isolada. Antes de comprar um condomínio, certifique-se de fazer a devida diligência e verificar o HOA, CC & Rs e quaisquer situações fiscais e de seguro. Além disso, certifique-se de obter um corretor de imóveis e um agente de crédito que possua muita experiência em vendas de condomínios, pois os problemas relacionados a essa compra não são tão simples quanto os de uma casa unifamiliar tradicional.