Compreendendo o índice da caixa Case-Shiller

Você provavelmente já ouviu o índice Case-Shiller mencionado repetidamente nas notícias. Talvez você saiba que isso tem algo a ver com os preços das casas e o mercado imobiliário. Mas qual é exatamente esse índice e como isso afeta você?

O que é o índice Case-Shiller?
O índice Case-Shiller foi desenvolvido na década de 1980 por três economistas: Allan Weiss, Karl Case e Robert Shiller. Mais tarde, o trio formou uma empresa para vender suas pesquisas; essa empresa foi comprada pela Fiserv, Inc., que tabula os dados por trás do índice. Os dados são então distribuídos pela Standard & Poor's.

O índice, formalmente conhecido como índice de preços residenciais da S & P / Case-Shiller, não é realmente um índice. Existem realmente vários índices:

• O índice nacional de preços das residências, que abrange nove grandes divisões censitárias. É calculado trimestralmente e publicado na última terça-feira de fevereiro, maio, agosto e novembro.
  
• O índice composto de 10 cidades, que abrange Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, Nova York, San Diego, San Francisco e Washington, DC.
  
• O índice composto de 20 cidades, que inclui todas as cidades acima, além de Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle e Tampa.
  
• Vinte índices de área metropolitana individuais para cada uma das cidades listadas acima.

Os índices, além do índice nacional, são publicados na última terça-feira de cada mês às 9h EST. Há um tempo de atraso de dois meses nos dados relatados; portanto, o relatório emitido em maio cobre apenas as vendas de imóveis residenciais até março.

Cada índice mede alterações nos preços de residências unifamiliares, isoladas (também conhecidas como casas), usando o método de repetição de vendas, que compara os preços de venda das mesmas propriedades ao longo do tempo. Novas construções são excluídas - uma vez que essas casas não foram vendidas anteriormente, não há como calcular como os preços de venda foram alterados até que eles tenham dois proprietários (quando não são mais construções novas). Condomínios e cooperativas não estão incluídos em nenhum dos principais índices; no entanto, existe um índice de condomínio separado que rastreia os preços dos condomínios em cinco principais mercados: Boston, Chicago, Nova York, Los Angeles e San Francisco.

Os tipos de vendas rastreados pelos índices Case-Shiller são chamados de transações de venda à distância. São transações em que a casa foi vendida a valor de mercado e os dados do preço de venda podem ser usados ​​para obter uma visão precisa do mercado imobiliário. Uma transação em que uma mãe vendesse a casa para o filho por um preço abaixo do mercado favorável não seria incluída em nenhum índice Case-Shiller porque não reflete com precisão a atividade geral do mercado imobiliário. As vendas de encerramento estão incluídas nos índices porque uma venda entre um banco e um indivíduo é considerada ao mesmo tempo em que a venda é repetida.

Também estão excluídas do índice as propriedades cuja designação muda (uma propriedade que foi recentemente considerada uma casa, mas que agora é um condomínio não seria incluída), as vendas imediatamente antes ou depois de uma propriedade ser alterada dramaticamente (como uma casa com dois quartos remodelada para uma casa de cinco quartos) e transações que parecem ter erros de dados (uma casa vendida uma vez por US $ 100.000 depois relatada como vendida por US $ 10.000, por exemplo).

Por que os preços domésticos são importantes
Obviamente, se você deseja comprar ou vender um imóvel residencial, estará interessado em saber se os preços das casas estão subindo ou descendo e quanto. Se você está vendendo e os preços parecem estar aumentando, você pode impedir a venda enquanto espera e ver se os preços continuam subindo. Se você está comprando e vê os preços subindo, convém acelerar sua decisão de compra enquanto ainda existem acordos a serem feitos. Ou se os preços estão caindo, convém verificar se você pode adiar sua compra enquanto os preços continuam caindo. Obviamente, nenhuma pessoa ou índice pode realmente prever o que acontecerá com os preços das casas.

Mesmo se você não estiver comprando ou vendendo uma casa, os preços das casas são um indicador de como a economia em geral está se saindo. As pessoas se sentem confiantes de que agora é um bom momento para fazer um investimento grande e caro? Qual é o desempenho econômico de uma região geográfica específica? Como estão as empresas com uma grande participação no setor imobiliário? O Índice Case-Shiller fornece informações sobre todas essas perguntas.

É até possível tirar proveito das mudanças nos preços das casas indiretamente, investindo nos futuros e nas opções de índices de preços residenciais da S&P / Case-Shiller (CSI). Esse tipo de investimento é recomendado para empresas como incorporadoras imobiliárias, bancos, credores hipotecários e fornecedores de imóveis, para ajudá-los a reduzir o risco de grandes participações no setor imobiliário. Mesmo as empresas que têm pouco ou nada a ver com a habitação podem querer investir nesses produtos para diversificar os riscos de investimento aos quais estão expostos.

Finalmente, muitas pessoas investiram pelo menos tanto, se não mais, em suas casas quanto em ações. Portanto, os movimentos dos preços das residências têm um impacto significativo no valor total de suas carteiras.

Índices alternativos de habitações
Os índices Case-Shiller, embora talvez os mais conhecidos, não sejam os únicos que monitoram os preços das casas.

A Agência Federal de Financiamento da Habitação dos EUA (FHFA) publica um índice de preços da habitação trimestralmente denominado HPI (ou Índice de Preço da Habitação). Ele usa o método de repetição de vendas da Case-Shiller para seus cálculos, mas abrange 363 áreas metropolitanas e inclui refinanciamentos, não apenas vendas. Segundo o FHFA, esse índice abrange apenas "propriedades unifamiliares cujas hipotecas foram compradas ou securitizadas pela Fannie Mae ou Freddie Mac desde janeiro. As hipotecas muito grandes conhecidas como hipotecas jumbo não são compradas ou securitizadas pela Fannie Mae ou Freddie Mac; portanto, essas as hipotecas não estão incluídas no índice.

Uma empresa chamada First American CoreLogic produz o LoanPerformance Home Price Index . Ele também usa dados de vendas repetidas, mas é muito mais abrangente. De acordo com o site da empresa, seus dados abrangem "6.070 CEPs (58% da população total dos EUA), 519 áreas estatísticas básicas (CBSA, 85% da população total dos EUA) e 898 municípios (81% da população total dos EUA) localizados em todos os 50 estados e o distrito de Columbia ".

O IAS360 House Price Index é publicado mensalmente e abrange as tendências de preços em quatro regiões do Censo dos EUA, nove divisões do Censo dos EUA e 360 ​​condados dos EUA para vendas de residências unifamiliares. Embora o IAS360 inclua apenas transações de curta distância, ele não usa o método Case-Shiller, dizendo que "limita significativamente o número de transações disponíveis para definir a tendência que pode ser exacerbada em condições mais lentas do mercado". Em vez disso, o IAS360 usa tecnologia proprietária, porque acredita que seus dados em nível de condado são mais úteis do que rastrear "áreas geográficas amplas". Um aspecto importante do índice é que ele é publicado com apenas um mês de atraso em comparação com o atraso de dois meses do Case Shiller, tornando-o um indicador mais oportuno.

Índices de Preços de Habitação no Exterior
Além disso, os Estados Unidos não são o único país que produz índices de preços da habitação. Aqui estão alguns exemplos de outros países que produzem índices de habitação:

• O principal índice do Canadá é o National Composite House Price Index . Ele também usa o método de repetição de vendas e combina dados de vendas de residências unifamiliares em Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Ottawa, Montreal e Halifax.

• O índice de preços residenciais tsb permanente da Irlanda é produzido pelo permanente tsb do banco irlandês, que possui cerca de 20% dos empréstimos hipotecários residenciais do país. Esse índice leva em consideração o tamanho, tipo, localização e outras características de uma residência, usando uma técnica complexa conhecida como análise de regressão linear multivariada.

• O principal índice do Reino Unido é o Halifax House Price, em homenagem a Halifax, o maior credor hipotecário do Reino Unido. Ele também usa análise de regressão linear multivariada.

Conclusão
O índice Case-Shiller é um barômetro amplamente utilizado e respeitado do mercado imobiliário dos EUA e da economia em geral. Agora que você entende o que é e por que é importante, da próxima vez que ler um jornal ou assistir ao noticiário, preste um pouco mais de atenção ao saber sobre o Índice Case-Shiller.