Direito de encerramento
O direito de execução hipotecária descreve a capacidade de um credor de tomar posse de uma propriedade por meio de um processo legal chamado execução hipotecária. Os credores podem invocar o seu direito de execução hipotecária quando o proprietário não cumprir os pagamentos da hipoteca. Os termos da hipoteca descreverão as condições sob as quais o credor tem o direito de encerrar. As leis estaduais e nacionais também regulam o direito de execução duma hipoteca.
O encerramento ocorre porque quando uma pessoa obtém uma hipoteca para comprar uma casa, a própria casa serve como garantia para o empréstimo. Como a casa atua como garantia, o proprietário concorda em perder a propriedade da casa no caso de inadimplência em seus pagamentos. Quando uma casa é fechada, o credor geralmente vende a propriedade para recuperar o dinheiro perdido no empréstimo.
As associações de proprietários também têm o direito de execução duma hipoteca, que podem ser exercidas se um proprietário deixar de pagar as taxas da associação ou avaliações especiais.
O encerramento leva quantidades diferentes de tempo, dependendo dos termos da hipoteca, da motivação do credor para encerrar as leis e regulamentos locais. Em muitos casos, os credores iniciam o processo de encerramento em qualquer lugar de três a seis meses após a primeira falta do pagamento.
QUEBRANDO O DIREITO DE EXECUÇÃO
O direito de execução duma hipoteca não concede aos credores o direito de tomar posse de uma casa sem aviso prévio. Os credores devem obedecer a procedimentos específicos para que um encerramento seja legal. Primeiro, eles devem fornecer um aviso padrão ao mutuário, alertando-o para o fato de que seu empréstimo está inadimplente devido a pagamentos perdidos.
O proprietário geralmente tem um período de tempo especificado para compensar os pagamentos perdidos e evitar a execução duma hipoteca. Eles provavelmente também deverão pagar taxas de pagamento em atraso, além de qualquer saldo pendente. Eles também podem usar esse tempo para combater a execução duma hipoteca se acreditarem que o credor realmente não tem o direito de encerrar a propriedade.
Existem dois tipos diferentes de execução duma hipoteca, execução judicial e execução não judicial. O encerramento judicial requer a apresentação de uma ação judicial. Nem todas as regiões permitem os dois tipos de execução duma hipoteca; portanto, as leis locais podem determinar qual tipo o emprestador usa.
Uma vez que uma casa foi encerrada, o credor provavelmente anunciará uma venda de encerramento da casa. Essas vendas geralmente colocam a casa em leilão ao maior lance. No caso de o proprietário ainda morar na propriedade, ele provavelmente será despejado por meio de um processo ilegal de detenção.
Combate à exclusão e o direito de redenção
O direito de resgate permite que os proprietários em execução de hipoteca paguem uma quantia especificada em dinheiro para “resgatar” sua hipoteca, permitindo que eles mantenham sua casa. O direito eqüitativo de resgate permite que os proprietários resgatem suas hipotecas pagando todo o saldo da hipoteca antes de uma venda de encerramento. Isso pode ser feito através de refinanciamento, se eles puderem obter um novo empréstimo. No entanto, a obtenção de um novo empréstimo provavelmente será difícil se eles já tiverem uma casa em execução hipotecária.
Alguns estados têm o direito legal de resgate, o que permite que os proprietários resgatem suas hipotecas após a venda de encerramento pagando o preço de venda de encerramento da casa a quem o comprou na venda de encerramento. Eles também são obrigados a pagar juros e outras taxas, mas se puderem fazer isso, poderão manter a posse de sua casa.
Os mutuários também podem ser capazes de combater legalmente uma execução duma hipoteca, se o credor não tiver realmente a capacidade legal de encerrar. Se um credor securitizou a hipoteca, pode ser difícil provar sua posição. Nesse caso, é possível que um juiz possa negar provimento ao encerramento.