Opções para refinanciar seu HELOC
Quando você adquire uma linha de crédito de home equity (HELOC), primeiro tem um período de compra, que normalmente dura 10 anos. Durante esse período, você pode pedir dinheiro emprestado, conforme necessário, e fazer pagamentos baixos apenas com juros sobre o que foi emprestado. Muitos proprietários fazem exatamente isso.
Após o término do período de sorteio, no entanto, você não poderá mais emprestar da sua linha e precisará começar a efetuar pagamentos totalmente amortizados de juros e principal. Esse segundo estágio é conhecido como período de reembolso, que geralmente é de 20 anos. Isso significa que seus pagamentos mensais podem ser significativamente maiores do que eram durante o período do sorteio e muitos proprietários acabam enfrentando um choque de pagamento.
Uma maneira de resolver o problema do choque de pagamento é refinanciando seu HELOC, e há várias maneiras de fazê-lo. Este artigo explica como se qualificar, quais são suas opções e os prós e contras de cada uma.
Qualificação para refinanciar seu HELOC
O refinanciamento de um HELOC é semelhante a realizar ou refinanciar uma primeira hipoteca. Você terá que se qualificar com base em suas receitas, despesas, dívidas e ativos, o que significa fornecer documentos como recibos de pagamento, formulários W-2, declarações fiscais, declarações de hipotecas, identificação com foto, comprovante de seguro e quaisquer outros documentos que o subscritor considerar necessário.
Para obter as taxas de juros mais baixas, é necessário ter uma pontuação FICO "muito boa" a "excepcional": em algum lugar na faixa de 740 a 850. Você pode se qualificar com uma pontuação tão baixa quanto 620, mas pagará mais do que o dobro da taxa de juros de alguém com uma pontuação excelente e poderá ter mais dificuldade em encontrar um credor que trabalhe com você.
Você também precisará ter patrimônio suficiente em sua casa depois de fazer o novo empréstimo para atender às diretrizes do credor para uma relação empréstimo / valor combinada - uma porcentagem que é calculada dividindo-se o total emprestado pelo valor da propriedade. Alguns credores permitem que os proprietários com excelente crédito emprestem até 100% do valor de sua casa, mas é comum conseguir emprestar apenas de 80% a 90%. Aqui está um exemplo de como isso é determinado:
- Valor da propriedade: $ 300.000
- Saldo da primeira hipoteca: US $ 190.000
- Saldo HELOC: US $ 50.000
- Total emprestado: US $ 240.000
- Empréstimo combinado a valor: 80%
- Capital próprio: 20%
Nesse caso, supondo que você queira apenas refinanciar seu saldo existente do HELOC e não desejar emprestar mais, poderá encontrar um credor que trabalhe com você, especialmente se você tiver um bom crédito. Além disso, quanto mais patrimônio você tiver, menor será sua taxa de juros.
Opções para refinanciar seu HELOC
Existem quatro maneiras de refinanciar sua linha de crédito de patrimônio líquido. Aqui estão suas opções e os prós e contras de cada um:
1. Solicitar uma modificação do empréstimo
Como funciona: entre em contato com o credor e explique que você terá problemas para efetuar seus pagamentos quando o período de sorteio terminar. Pergunte se o credor pode trabalhar com você para alterar os termos do empréstimo de maneira a tornar seus pagamentos mensais acessíveis, para que você não seja inadimplente. O Bank of America, por exemplo, possui um programa de assistência patrimonial que concede aos proprietários qualificados um prazo mais longo, menor taxa de juros ou ambos, se tiverem dificuldades financeiras, como perda de renda ou divórcio.
Prós: a modificação do empréstimo pode ser sua única opção se você estiver embaixo d'água.
Contras: Os credores não têm obrigação de modificar seu empréstimo; portanto, essa opção pode não estar disponível para você. Se for, você terá que mostrar que pode pagar o empréstimo modificado. Dois programas de assistência para proprietários de imóveis em dificuldades, o programa de Modificação de Segundo Preço Acessível em Residências e o Refinanciamento Curto da FHA, ambos pararam de receber novos candidatos no final de 2016.
2. Abra um novo HELOC
Como funciona: você inicia a lata iniciando com um novo período de compra e o novo período de pagamento apenas com juros.
Prós: você gasta algum tempo para melhorar sua situação financeira, se estiver lutando para sobreviver e não desejar pagar o empréstimo existente.
Contras: Você precisará pagar seu empréstimo algum dia. Quanto mais você adiar o pagamento, mais juros você deve e mais altos serão os pagamentos de principal e juros totalmente amortizados a cada mês. Além disso, a inserção de um novo período de sorteio facilita o empréstimo. Se você está refinanciando porque está preocupado em reembolsar seu HELOC existente, a última coisa que você deseja fazer é aumentar sua dívida.
Como você já viu, é difícil saber quais serão os seus custos totais de empréstimos ou pagamentos mensais com um HELOC porque você está emprestando um pouco aqui e ali e a taxa de juros pode variar. Além disso, quando o novo período de pagamento do HELOC começar, as taxas de juros poderão ser maiores do que são hoje, tornando esses pagamentos mensais ainda maiores.
(Para obter mais informações, consulte O que fazer se você não puder pagar um empréstimo sobre o valor da casa própria.)
3. Obtenha um novo empréstimo para compra de ações
Como funciona: você transforma seu saldo HELOC de taxa variável em um empréstimo de capital fixo de taxa fixa. Você pode levar até 20 ou 30 anos para pagar seu saldo.
Prós: Você encerra o ciclo de empréstimos contínuos retirando um montante fixo para pagar seu HELOC e obtém uma taxa de juros fixa com pagamentos mensais estáveis. Certifique-se de conhecer seus custos de empréstimos a longo prazo e leve-os em consideração no plano financeiro de longo prazo de sua família.
Contras: Alguns credores pararam de oferecer empréstimos sobre o valor do patrimônio, portanto, fazer compras precisará de mais esforço do que para encontrar o HELOC. No entanto, eles estão disponíveis, especialmente se você estiver disposto a olhar além dos maiores bancos - o que você deve fazer de qualquer maneira, porque grandes instituições financeiras não têm necessariamente as melhores taxas ou o serviço ao cliente mais competente. Além disso, lembre-se de que quanto mais longo for o prazo do empréstimo, menores serão os pagamentos mensais, mas mais juros você pagará.
4. Refinanciar para uma nova primeira hipoteca
Como funciona: em vez de apenas refinanciar seu HELOC, você refinancia seu HELOC e sua primeira hipoteca em um único empréstimo: uma nova primeira hipoteca.
Prós: Você pode obter as menores taxas de juros disponíveis. As taxas da primeira hipoteca tendem a ser menores do que as taxas de empréstimos sobre o valor do patrimônio, porque, se você não pagar os pagamentos da sua casa, o credor da primeira hipoteca terá um dibs sobre o produto da venda da sua casa hipotecada. Em um mercado em que as taxas para HELOCs e empréstimos para compra de ações são de 5, 90% e 5, 57%, respectivamente, as taxas para as primeiras hipotecas fixas em 30 e 15 anos podem ser 4, 73% e 4, 16%, respectivamente. Supondo que você refinancia com uma primeira hipoteca de taxa fixa, você também obterá a estabilidade de pagamentos mensais iguais e conhecerá seus custos totais de empréstimos antecipadamente, assim como faria com a opção de empréstimo sobre o capital próprio discutida acima.
Contras: Assinar a primeira hipoteca pode significar pagar custos de fechamento significativamente mais altos do que você faria ao refinanciar para um novo HELOC ou empréstimo para aquisição de imóveis.
A linha inferior
Você poderá obter pagamentos mensais mais acessíveis no seu HELOC através de uma modificação do empréstimo, refinanciando um novo HELOC, refinanciando um empréstimo de capital próprio ou refinanciando com uma nova primeira hipoteca. Explore suas opções com vários credores para ver qual possibilidade oferece a melhor combinação de acessibilidade de curto prazo e as menores despesas de longo prazo possíveis e custos de fechamento.
(Para leitura relacionada, consulte Como funciona uma opção de taxa fixa HELOC, Empréstimos com ações e empréstimos domésticos, a maneira mais inteligente de aproveitar o patrimônio da sua casa, Refinanciando seu empréstimo com ações: um guia prático, 5 razões para não usar sua casa Linha de crédito de capital próprio, refinanciamento x empréstimo de capital próprio, Escolhendo um empréstimo ou linha de crédito de patrimônio residencial, é sua dedução fiscal da linha de crédito de patrimônio residencial (HELOC) ?, Crédito ruim? Você ainda pode obter um empréstimo de patrimônio doméstico, hipoteca x Home Equity Loan: como eles diferem, o que fazer se você não puder pagar de volta um Home Equity Loan)