Opco
Opco é a abreviação de "empresa operacional", normalmente usada ao descrever a empresa operacional principal envolvida em um negócio de opco / propco. Em alguns casos, a empresa operacional cessa uma subsidiária como um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT) para obter vantagens fiscais. A empresa imobiliária (propco) mantém a propriedade de todos os imóveis e dívidas relacionadas, oferecendo a vantagem da opco relacionada a questões de classificação de crédito e financiamento.
Os negócios Opco / propco estão entre os mais comuns na formação de um REIT.
Opcos Explained
Um negócio de empresa operadora / empresa imobiliária (opco / propco) é um acordo comercial no qual uma empresa subsidiária (ou seja, a empresa imobiliária) possui todas as propriedades geradoras de receita, em vez da empresa principal (empresa operacional). Os negócios Opco / propco permitem que todos os problemas relacionados a financiamento e classificação de crédito das duas empresas permaneçam separados.
Em uma estratégia de negócio opco / propco, as empresas são divididas em pelo menos uma empresa operacional e uma empresa imobiliária. Embora a empresa imobiliária seja proprietária de todos os ativos - incluindo imóveis - associados à geração de receita, a opco usa os ativos para gerar vendas.
Uma estratégia opco / propco torna possível para as empresas manter certos elementos - ou seja, dívida e, portanto, obrigações de serviço da dívida, classificações de crédito e questões relacionadas - dos livros da empresa operadora. Isso normalmente apresenta à empresa vantagens e economias financeiras consideráveis. Se a empresa operadora criar um REIT para todas as suas participações imobiliárias, poderá evitar a dupla tributação em todas as suas distribuições de renda. Quando os mercados de crédito ficam mais restritos, ou quando os valores das propriedades caem, as estratégias de negócios opco / propco não são tão práticas e, em muitos casos, nem são viáveis.
Principais Takeaways
- Opco é a abreviação de "empresa operacional", normalmente usada ao descrever a empresa operacional principal envolvida em um negócio de opco / propco.
- Em uma estratégia de negócio opco / propco, as empresas são divididas em pelo menos uma empresa operacional e uma empresa imobiliária.
- Existem diferenças funcionais e estratégicas entre as empresas que operam no setor imobiliário e os REITs, mas os REITs não precisam operar as propriedades.
Exemplo de um Opco
As empresas de cassino geralmente consideram que a reestruturação da opco / propco cria valor para os acionistas e simplifica as operações. O modelo para isso é a reestruturação de 2013 da Penn National Gaming Inc. A empresa de cassinos recebeu permissão do Internal Revenue Service (IRS) dos EUA para realizar uma cisão isenta de impostos de suas propriedades em um novo REIT.
A Penn National Gaming desmembrou as propriedades de jogos e lazer, transferindo toda a propriedade de ativos imobiliários para o recém-formado REIT. Depois de concluir esse spinoff, a Gaming and Leisure Properties alugou as propriedades de volta à Penn National Gaming.
As regras tributárias especiais existentes no REIT da Penn National Gaming impedem que a propco tenha que pagar imposto de renda federal sobre qualquer aluguel obtido da opco. O REIT da Penn National Gaming também possui uma taxa de juros significativamente menor do que uma empresa de jogos. Além disso, como a Penn National Gaming eliminou toda a dívida relacionada à propriedade, atribuindo a propriedade ao seu REIT, o balanço iluminado da opco permite que a empresa do cassino tome emprestado os fundos necessários para operar e também se dedique ao desenvolvimento e expansão de seus cassinos.
Opcos versus REITs
Existem diferenças funcionais e estratégicas entre as empresas que operam no setor imobiliário e os REITs. Muitos REITs concentram sua estratégia de investimento e portfólio para gerar fluxo de caixa através dos aluguéis ou arrendamentos gerados pelas propriedades que possuem. Investimentos feitos por um REIT em um projeto de construção e aquisições podem ter como objetivo gerar receita de aluguel da propriedade. Esse lucro líquido é direcionado principalmente para distribuições emitidas a investidores.
Uma empresa de operação imobiliária (REOC) pode financiar novas construções e depois vender a propriedade para um retorno. A empresa também poderia comprar um imóvel, reformar o prédio e depois revender o imóvel com lucro. Um REOC também poderia servir como uma empresa de administração que supervisiona propriedades.
Os ganhos gerados por uma empresa imobiliária podem ser reinvestidos em projetos como aquisições, reformas e novas construções. Isso permite que um REOC preencha seu portfólio relativamente rápido com possíveis perspectivas de longo prazo. Isso se compara aos regulamentos que exigem que os REITs distribuam a maior parte de seu lucro líquido aos seus acionistas. Pode haver o potencial de maiores perspectivas de crescimento com um REOC, mas elas podem não gerar tanto lucro imediato quanto os REITs.
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