Morando na cidade de Nova York: cooperativas x condomínios

Condomínios e cooperativas compartilham semelhanças, mas também têm características únicas que oferecem uma variedade de opções para os residentes. De muitas maneiras, o mercado imobiliário da cidade de Nova York é diferente de qualquer outro nos Estados Unidos. Uma das maiores diferenças é que os apartamentos à venda em Nova York são condomínios ou cooperativas. Na maioria dos lugares, condomínios são a regra, mas não na Big Apple. Embora as cooperativas superem os condomínios em Nova York - em cerca de 75%, segundo a maioria das estimativas -, mais condomínios estão no mercado ativo a qualquer momento.

Vamos começar com um breve exame da diferença entre uma cooperativa e um condomínio. Quando você compra um condomínio, seu apartamento e uma porcentagem das áreas comuns pertencem a você. Quando você compra uma cooperativa, na verdade não compra seu apartamento; em vez disso, você está comprando ações de uma corporação que é o seu prédio. O tamanho da sua parte depende do tamanho do seu apartamento; a compra das ações permite que você ocupe uma unidade no edifício da cooperativa. No fechamento de um condomínio, você receberá uma ação; no fechamento de uma cooperativa, você obterá uma concessão proprietária.

Na maior parte, os condomínios e as cooperativas têm porteiro e superintendente na equipe; alguns adicionarão um concierge que fará tudo o que os outros dois não. As comodidades podem ser discretas (talvez apenas uma sala de armazenamento no porão) ou abrangentes, como um terraço paisagístico, uma sala de bilhar, uma sala de piano, uma sala de projeção, uma sala de jogos para crianças e uma academia.

Principais Takeaways

• Quando você compra um condomínio, seu apartamento e uma porcentagem das áreas comuns pertencem a você.
• Quando você compra um galinheiro, na verdade não compra seu apartamento; em vez disso, você está comprando ações de uma corporação que é o seu prédio.
• Os preços dos condomínios são mais altos que as cooperativas, mas as cooperativas exigem um pagamento inicial maior, taxas mensais mais altas e um longo processo de aprovação.
• Os condomínios permitem subarrendamento do apartamento, enquanto as cooperativas não, o que oferece aos compradores uma comunidade mais estável e menos transitória.

Condomínios

Os bairros mais novos, que antes eram considerados extremos, mas agora considerados modernos, são onde você encontrará os condomínios. De acordo com Gary Malin, presidente da Citi Habitats, uma corretora imobiliária de Nova York, "se morar em uma casa de vidro no céu é mais o seu estilo, você provavelmente estará vendo muitos condomínios. Prédios de condomínio não se tornaram comuns. na cidade de Nova York até a década de 1970, por isso muitas vezes são mais modernas que as cooperativas. "Como as terras disponíveis para novos edifícios de condomínio são limitadas em Manhattan", diz ele, "é provável que os mais novos condomínios sejam encontrados em propriedades modernas. bairros vizinhos e próximos ao Extremo Oriente e Oeste. Em Queens e Brooklyn, vimos muitos condomínios de novas construções sendo construídos em antigas áreas industriais ao longo da orla em Long Island City e Williamsburg, bem como no centro do Brooklyn. "

Adiantamento e preço

Geralmente, o custo pode conduzir o processo de decisão para a compra de imóveis, e os condomínios oferecem adiantamentos atraentes, nos quais geralmente apenas 10% do preço da compra é necessário. No entanto, os condomínios tendem a ter preços mais altos do que as cooperativas.

Custos finais

Os custos de fechamento em um condomínio são mais altos do que em uma cooperativa. Para mais detalhes, pedimos ao advogado imobiliário de Nova York Adam Stone para comparar os dois. Aqui está o que ele propôs: Para um condomínio de US $ 1 milhão com uma hipoteca de US $ 800.000, os custos de fechamento seriam: seguro do título para o comprador, US $ 4.500; seguro de título para credor, US $ 1.000; pesquisas de títulos, US $ 700, taxas de gravação, US $ 700, imposto sobre mansões no estado de Nova York, US $ 10.000, imposto sobre registros de hipotecas da NYS, US $ 15.370. O total geral: US $ 32.270 (sem taxas do credor, que variam de acordo com o credor).

E para quem se pergunta qual é o imposto sobre mansões, Stone explica: “O Estado de Nova York possui um imposto de transferência de 0, 4% do preço de venda, que é cobrado do vendedor de qualquer imóvel residencial. Ele também possui um imposto de transferência de 1% do comprador, também conhecido como 'imposto predial' porque se aplica apenas a imóveis residenciais com preço de US $ 1 milhão ou mais. ”

Cobranças mensais

Os proprietários de condomínios têm uma fatura mensal chamada "encargos comuns", que são usados ​​para a manutenção do edifício - áreas comuns, paisagismo, pagamento da equipe e, muitas vezes, alguns dos serviços públicos.

Os proprietários de condomínios emitem dois cheques por mês (um para manutenção de edifícios e outro para impostos prediais), mas geralmente o total combinado do proprietário do condomínio é menor do que a conta de manutenção do proprietário da cooperativa.

O quadro

Placas de condomínio tendem a ser menos exigentes que placas de cooperação. As cooperativas têm um processo de aprovação mais demorado, incluindo uma entrevista. O conselho de administração decide se um possível comprador pode comprar a cooperativa.

De acordo com Warner M. Lewis da equipe Harkov Lewis da Halstead Property: “Com um condomínio, um prédio pode solicitar um pacote ao comprador”, diz Lewis, “mas não há entrevista, e o prédio tem apenas o direito de preferência (ou seja, eles precisa aprová-lo, ou o condomínio precisa comprá-lo), o que significa que, quando você tem um contrato assinado, a menos que algo aconteça com o comprador (ou o financiamento), o negócio é o melhor possível. ”

Regras

Os condomínios tendem a ter menos regras, incluindo restrições ao uso de fundos estrangeiros para a compra. Condomínios permitem que investidores internacionais comprem e aluguem seus espaços; geralmente com algumas ressalvas, mas nenhuma que seja onerosa. Os condomínios também permitem que o apartamento seja sublocado ou alugado para outra parte. No entanto, algumas associações de condomínio podem impor mais regras do que outras. Como resultado, é importante que os possíveis compradores façam suas pesquisas para determinar o que é e o que não é permitido.

A preferência do comprador

De acordo com Gary Malin, presidente do Citi Habitats, “se você preferir marchar ao ritmo do seu próprio baterista - e valorizar a flexibilidade -, um condomínio pode ser a escolha certa para você. No entanto, entenda que essa liberdade tem um preço. Os condomínios são quase sempre mais caros do que as cooperativas equivalentes. Além disso, se você vê novos rostos no elevador regularmente, é um problema para você - procure outro lugar. Locatários podem ser comuns em edifícios de condomínio. Os proprietários geralmente aproveitam as políticas mais liberais de um condomínio. ”

Co-Ops

De um modo geral, as áreas residenciais mais antigas e estabelecidas têm uma preponderância de cooperativas. Como Gary Malin explica: “Se você gosta de propriedades históricas, é provável que acabe em uma cooperativa, pois quase todos os edifícios anteriores à guerra são organizados dessa maneira. Além disso, como os edifícios cooperativos tendem a ser mais antigos que os empreendimentos, eles geralmente estão localizados em locais mais centrais. Por exemplo, quase todos os edifícios residenciais que ficam na Park Avenue, no Upper East Side (uma localização privilegiada em qualquer medida) são cooperativas. ”

Pagamento inicial e preço

Como em um condomínio, a decisão pode se resumir a quanto você pode gastar e economizar para um adiantamento. Embora seja possível reduzir apenas 10% do preço de compra de um condomínio, uma cooperativa pode exigir um pagamento muito mais alto no bairro de 20% a 50% do preço de compra. A boa notícia é que o preço de compra de uma cooperativa tende a ser menor que os condomínios. Embora, os preços possam variar dependendo do bairro envolvido.

Custos finais

De acordo com o advogado imobiliário de Nova York Adam Stone, uma cooperativa tem custos de fechamento mais baixos. No exemplo citado acima para um condomínio, que tinha mais de US $ 32.000 em custos, uma cooperativa tem apenas o imposto de mansão de US $ 10.000. A diferença substancial se deve ao fato de o condomínio ser um imóvel, enquanto as ações da cooperativa são de propriedade pessoal. "Pode ser apenas semântica para alguns, mas não no cálculo dos custos de fechamento."

Cobranças mensais

Os proprietários das cooperativas escrevem um cheque por mês chamado de "manutenção". Semelhante aos condomínios, a taxa mensal é referente à manutenção básica da propriedade e da equipe necessária para manter o prédio funcionando corretamente. As taxas cooperativas tendem a ser mais altas que as taxas do condomínio, pois geralmente incluem pelo menos parte da hipoteca do edifício. Embora as taxas mensais possam variar dependendo do tamanho do edifício.

No entanto, é importante observar que a manutenção e os encargos comuns não são imutáveis. Qualquer despesa maior - um novo teto, um novo lobby, mais funcionários - pode desencadear uma avaliação: algo que os membros do conselho decidem e algo que raramente pode ser revertido.

O quadro

Conforme declarado anteriormente, a maioria das diretorias cooperativas possui um processo de inscrição rigoroso e muitas vezes demorado, que pode exigir que o comprador entregue informações financeiras, envie para verificação de emprego e, possivelmente, uma verificação pessoal de antecedentes.

Warner M. Lewis da equipe Harkov Lewis da Halstead Property, resume: “Em uma cooperativa, você não apenas precisa ter dinheiro para comprar o apartamento (ou financiamento para fazê-lo), mas também precisa ser aprovado pelo conselho diretor. depois de enviar uma inscrição, geralmente muito detalhada e demorada. Então, com pouco ou nenhum motivo, um comprador pode ser rejeitado após a entrevista, ou mesmo antes, apenas por causa de algo em sua embalagem. Eu tive acordos e vi acordos em que não há rima ou motivo para rejeições. ”

Regras

Tábuas cooperativas tendem a ter mais regras do que condomínios e podem exigir quando você pode praticar seu trombone, se pode colocar decorações de Natal em sua porta e se seu animal de estimação pode morar com você. A maioria das regras tem como objetivo promover a harmonia, a calma e a civilidade da vida cooperativa.

Mas as regras que desencorajam alguns compradores domésticos, e quase todos os compradores internacionais, são restrições cooperativas à subarrendamento - é raro as cooperativas permitirem que os acionistas aluguem seus apartamentos por um período prolongado, se houver. Outra regra das cooperativas que torna impossível a compra por parte de internacionais é que é improvável que eles aceitem alguém cujos fundos estejam fora dos EUA.

De acordo com Lewis, “as cooperativas têm o objetivo de estabelecer um grupo estável de residentes a longo prazo. Os condomínios não parecem tão preocupados com isso. "

A preferência do comprador

De acordo com Gary Malin, "as cooperativas são uma escolha inteligente para aqueles que valorizam a estabilidade e desejam plantar raízes em um edifício. Simplesmente pergunte a si mesmo: 'Estou nisso a longo prazo?' As cooperativas são muito menos transitórias que os condomínios, por isso são um ótimo lugar para se morar, se você quiser conhecer seus vizinhos, apenas esteja preparado para ser analisado, cutucado e estimulado, mas entenda que esse processo é o que mantém coopar um investimento estável e notavelmente seguro ".