Minha pontuação de crédito é suficiente para uma hipoteca?

Sua pontuação de crédito, o número que os credores usam para estimar o risco de conceder crédito ou emprestar dinheiro a você, é um fator essencial para determinar se você será aprovado para uma hipoteca. A pontuação não é um número fixo, mas varia periodicamente em resposta a alterações na sua atividade de crédito (por exemplo, se você abrir uma nova conta de cartão de crédito). Qual número é bom o suficiente e como as pontuações influenciam a taxa de juros oferecida? Leia mais para descobrir.

Pontuação FICO

A pontuação de crédito mais comum é a pontuação FICO, criada pela Fair Isaac Corporation. É calculado usando os seguintes bits diferentes de dados do seu relatório de crédito:

• Seu histórico de pagamentos (que representa 35% da pontuação)
• Valores que você deve (30%)
• Comprimento do seu histórico de crédito (15%)
• Tipos de crédito que você usa (10%)
• Novo crédito (10%)

Pontuação Mínima de Crédito

Não existe uma pontuação mínima de crédito "oficial", pois os credores podem (e fazem) levar em consideração outros fatores ao determinar se você se qualifica para uma hipoteca. Você pode ser aprovado para uma hipoteca com uma pontuação de crédito mais baixa se, por exemplo, tiver um pagamento sólido ou se a carga de sua dívida for baixa. Como muitos credores vêem sua pontuação de crédito apenas como uma peça do quebra-cabeça, uma pontuação baixa não necessariamente o impede de obter uma hipoteca.

O que os credores gostam de ver

Como existem várias pontuações de crédito (cada uma com base em um sistema de pontuação diferente) disponíveis para os credores, saiba qual é a pontuação que seu credor está usando para poder comparar maçãs com maçãs. Uma pontuação de 850 é a pontuação mais alta do FICO que você poderia obter, por exemplo, mas esse número não seria tão impressionante no TransRisk Score (desenvolvido pela TransUnion, uma das três grandes agências de crédito), que percorre todo o caminho até 900. Cada credor também tem sua própria estratégia; portanto, enquanto um credor pode aprovar sua hipoteca, outro não pode - mesmo quando ambos estão usando a mesma pontuação de crédito.

Embora não haja padrões de pontuação de crédito em todo o setor, a seguinte escala no site de educação em finanças pessoais www.credit.org serve como ponto de partida para as pontuações do FICO e o que cada faixa significa para obter uma hipoteca:

• 740 - 850: excelente crédito - os mutuários obtêm aprovações fáceis e as melhores taxas de juros.

• 680 - 740: Bom crédito - os mutuários geralmente são aprovados e oferecem boas taxas de juros.

• 620 - 680: crédito aceitável - os mutuários geralmente são aprovados com taxas de juros mais altas.

• 550 - 620: crédito subprime - é possível que os mutuários obtenham uma hipoteca, mas não garantida. Os termos provavelmente serão desfavoráveis.

• 300 - 550: crédito insuficiente - há pouca ou nenhuma chance de obter uma hipoteca. Os mutuários terão que tomar medidas para melhorar a pontuação de crédito antes de serem aprovados.

Empréstimos FHA

A Federal Housing Administration (FHA), que faz parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA, oferece empréstimos apoiados pelo governo. Em geral, os requisitos de crédito para empréstimos FHA tendem a ser mais relaxados do que os empréstimos convencionais. Para se qualificar para uma hipoteca de pré-pagamento baixo (atualmente 3, 5%), você precisará de uma pontuação FICO mínima de 580. Se a sua pontuação de crédito estiver abaixo disso, você ainda poderá obter uma hipoteca, mas terá que cancelar pelo menos 10%, ainda menor do que o necessário para um empréstimo convencional.

Taxas de juros e sua pontuação de crédito

Embora não exista uma fórmula específica, sua pontuação de crédito afeta a taxa de juros paga em sua hipoteca. Em geral, quanto maior sua pontuação de crédito, menor sua taxa de juros e vice-versa. Isso pode ter um enorme impacto no pagamento mensal e na quantidade de juros que você paga ao longo da vida do empréstimo. Aqui está um exemplo: digamos que você obtenha uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos por US $ 200.000. Se você possui uma pontuação de crédito alta do FICO - por exemplo, 760 - poderá obter uma taxa de juros de 3, 612%. A essa taxa, seu pagamento mensal seria de US $ 910, 64 e você acabaria pagando US $ 127.830 em juros ao longo dos 30 anos.

Aceite o mesmo empréstimo, mas agora você tem uma pontuação de crédito mais baixa - digamos, 635. Sua taxa de juros sobe para 5201%, o que pode não parecer uma grande diferença - até você analisar os números. Agora, seu pagamento mensal é de US $ 1.098, 35 (US $ 187, 71 a mais por mês) e seu interesse total pelo empréstimo é de US $ 195.406, ou US $ 67.576 a mais que o empréstimo com maior pontuação de crédito.

É sempre uma boa idéia melhorar sua pontuação de crédito antes de solicitar uma hipoteca, para que você obtenha os melhores termos possíveis. É claro que nem sempre funciona dessa maneira, mas se você tiver tempo para fazer coisas como verificar seu relatório de crédito (e corrigir erros) e pagar dívidas antes de solicitar uma hipoteca, provavelmente será recompensado no longo prazo. Para obter mais informações, convém investigar as melhores maneiras de reconstruir sua pontuação de crédito rapidamente ou simplesmente as melhores maneiras de reparar uma pontuação de crédito ruim.

A linha inferior

Mesmo que não haja uma pontuação mínima de crédito "oficial", será mais fácil obter uma hipoteca se sua pontuação for maior - e os termos provavelmente serão melhores também. Como a maioria das pessoas tem uma pontuação de cada uma das três grandes agências de crédito - Equifax, Experian e TransUnion -, os credores costumam obter um relatório de crédito de "combinação múltipla" que contém pontuações das três agências. Se todas as três pontuações de crédito forem utilizáveis, a pontuação do meio será denominada pontuação "representativa" ou usada. Se apenas duas pontuações forem utilizáveis, a menor será usada.

Você pode obter informações preliminares sobre sua posição de graça. A cada ano, você tem direito a um relatório de crédito gratuito de cada uma das três grandes agências de crédito. Obter uma pontuação de crédito gratuita é mais difícil, mas você pode obtê-la em um banco, alguns dos quais estão cada vez mais disponíveis, ou em sites que oferecem pontuações de crédito verdadeiramente gratuitas.

Por sua vez, a obtenção de uma hipoteca também pode afetar sua pontuação de crédito.