Como obter e entender sua hipoteca
Uma das maiores decisões financeiras que as pessoas tomam na vida é comprar uma casa. Por que tantas pessoas assumem um compromisso financeiro tão grande quando o aluguel é mais barato e é uma obrigação muito mais curta e flexível?
Uma razão é que a propriedade de imóveis permite que os indivíduos construam patrimônio e deduzam os juros das hipotecas de seus impostos, o que o torna o maior incentivo fiscal disponível. Há também a vantagem de investir em uma casa que, esperamos, aumentará em valor ao longo do tempo. Também existem benefícios intangíveis, como maior controle sobre as reformas.
Quando um indivíduo compra uma casa, seus pagamentos mensais aumentam, mas possuir sua casa pode ser gratificante se as decisões corretas forem tomadas desde o início.
Etapa 1: liquidando dívidas existentes
A preparação adequada é metade da batalha para se qualificar para uma hipoteca. A primeira coisa que um mutuário em potencial deve fazer é obter uma cópia do seu relatório de crédito para determinar sua pontuação no FICO e sua credibilidade. Em 2018, a Federal Housing Administration, ou FHA, exigiu uma pontuação de crédito de pelo menos 500 para um empréstimo da FHA; no entanto, muitos credores exigem uma pontuação de 620 a 640. Se sua pontuação for baixa, tente melhorá-la, mantendo os saldos baixos nos cartões de crédito, pagando as contas em dia e pagando sua dívida com juros altos. Não feche os cartões de crédito não utilizados, pois isso pode afetar negativamente sua pontuação FICO e sua taxa de utilização de crédito (para saber mais sobre essa taxa, leia " Taxa de utilização de crédito" ). Apenas mantenha o equilíbrio baixo. Além disso, verifique se há erros ou discrepâncias nos relatórios dos credores e corrija-os.
Ao mesmo tempo, você deve economizar o máximo possível de dinheiro para seu adiantamento. No entanto, pagar dívidas com altas taxas de juros é mais importante. Quaisquer taxas de cartão de crédito com taxa de juros superior a duas vezes a taxa básica de juros são muito altas. Por exemplo, se a taxa básica de juros atual é de 6%, você deve tentar pagar todos os seus cartões de crédito com uma taxa de juros de 12% ou mais ou procurar outro credor com uma taxa melhor para transferir sua dívida.
Etapa 2: comprar credores
Uma vez que sua pontuação de crédito é onde você deseja, você deve comprar um credor. Supondo que você seja uma boa perspectiva, permita que três ou quatro credores concorram pelo seu negócio. Não dê aprovação a cada credor para acessar seu relatório de crédito. Obtenha uma cópia preliminar da "estimativa de boa fé" (formulário HUD-1) e analise cada cobrança. Somente quando você selecionar um credor, deverá permitir que ele verifique seu crédito.
As taxas dos credores para o mutuário são altamente criativas e variáveis. Taxas como originação de empréstimos, taxas de processamento. e as taxas de subscrição geralmente podem ser negociadas em pelo menos 50% ou até renunciadas pelo credor, se eles quiserem seus negócios. Evite pontos, se puder. Quando você paga pontos, paga juros (1 ponto = 1%) em um montante fixo inicial para obter uma taxa mais baixa em sua hipoteca de taxa fixa, o que basicamente aumenta o valor do seu adiantamento. Os pontos são encargos adicionais desnecessários pelo credor. Recuse-se a pagar essas taxas ou leve a sua empresa a outro lugar.
Em alguns casos, pode valer a pena contratar um advogado imobiliário que possa identificar custos desnecessários. Um agente imobiliário experiente também pode orientá-lo sobre quais custos são habituais e quais podem ser potencialmente eliminados. Por exemplo, os custos de título no estado da Flórida são de responsabilidade do comprador (a menos que o vendedor aceite os custos), portanto, você precisa saber que esses custos devem aparecer na sua estimativa de boa fé. Se o seu credor for um credor fora do estado, ele poderá ter taxas diferentes (que geralmente excedem US $ 1.000) e aparecer como um custo surpresa na sua declaração de liquidação do HUD-1 antes do fechamento.
Por que os credores amam o PMI
Os credores podem procurar compradores de casas pela primeira vez. A maioria dos credores cobra um seguro de hipoteca particular (PMI) se você não efetuar um adiantamento inicial de 20% ou mais em sua casa. Este seguro protege o credor, não você, em caso de inadimplência do seu empréstimo. Geralmente, um credor considerará um empréstimo financiado em mais de 80% do valor da casa um maior risco de inadimplência e exigirá o pagamento do PMI. Quanto custa esse pagamento pelo PMI? Se você está solicitando um empréstimo de US $ 200.000 com pré-pagamento de 10%, pode esperar pagar pelo menos US $ 100 por mês pelo pagamento do PMI. Não é incomum ver pagamentos de PMI na faixa de US $ 150 a US $ 200 por mês.
Se você já possui uma hipoteca com um pagamento do PMI, quando atinge uma certa porcentagem de patrimônio em sua casa (geralmente 20%), pode cancelar o PMI. Durante 30 anos, um pagamento mensal de US $ 150 do PMI pode somar mais de US $ 54.000! Como os credores não lembram que você pode cancelar o pagamento adicional, muitos proprietários não reservam tempo para cancelar o pagamento do PMI, e os credores ficam mais do que felizes em continuar recebendo seu dinheiro.
Etapa três: criar o adiantamento
O que você pode fazer se não puder pagar o adiantamento de 20% no seu empréstimo à habitação? Se você estiver olhando para uma casa de US $ 200.000 e tiver US $ 10.000 para o adiantamento, a maioria dos credores exigirá um pagamento PMI se você não colocar pelo menos US $ 40.000 na casa (as taxas de empréstimos / empréstimos foram excluídas do nosso cálculo de empréstimos). Para a maioria dos compradores iniciantes, um adiantamento de US $ 40.000 está fora de questão.
No entanto, você pode tentar "devolver" seus empréstimos para que dois credores participem do empréstimo. Isso pode se parecer com um plano do tipo 80-15-5: você financia 80% em uma hipoteca primária, 15% em uma segunda hipoteca ou empréstimo de capital próprio e 5% como pagamento inicial. Ao usar o empréstimo de capital próprio mais seu adiantamento, você pode alavancar esse valor em relação ao preço de compra da sua casa e cobrir o requisito de 20% de entrada, evitando assim o PMI. É provável que o valor do imóvel ou o segundo empréstimo tenham uma taxa variável ou uma taxa superior à sua hipoteca principal, portanto, você deve ficar de olho nesse empréstimo e tentar pagá-lo primeiro. Os juros do empréstimo sobre o patrimônio líquido também são juros dedutíveis sobre os impostos federais dos EUA (a dívida do patrimônio líquido está sujeita a um limite de US $ 100.000 para dedutibilidade).
Tipos de Empréstimos
Os empréstimos de taxa fixa de 30 anos são o empréstimo hipotecário mais comum, porque a taxa de juros não muda ao longo da vida do empréstimo. A maioria dos proprietários prefere esse tipo de empréstimo porque seus pagamentos mensais permanecerão estáveis ao longo dos anos. Um empréstimo fixo de 15 anos está se tornando mais popular porque reduz o horizonte de tempo do empréstimo, o que diminui o montante de juros pagos ao longo da vida do empréstimo. Esses empréstimos de curto prazo geralmente têm uma taxa de juros mais alta porque o credor está perdendo a oportunidade de ganhar dinheiro, principalmente se a taxa de juros estiver subindo.
As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) oferecem uma baixa taxa de juros por um período de tempo. A taxa de juros pode ser ajustada anualmente ou pode ser listada como "3-1", "5-1", "7-1" ou algo semelhante. Sob um empréstimo de taxa ajustável "7-1", o valor do empréstimo será fixado nos primeiros sete anos e, em seguida, será ajustado no oitavo ano com base nas condições atuais do mercado, que geralmente são baseadas no Tesouro de um ano índice. Inicialmente, as taxas de juros dos ARMs podem estar em um a três pontos percentuais abaixo da hipoteca fixa convencional e, em seguida, são ajustadas anualmente após o vencimento do prazo fixo. Se um ARM é adequado para você, muitas vezes depende de quanto tempo você planeja ficar em casa. No caso do "7-1", se você planeja ficar em casa apenas por sete anos, este pode ser o empréstimo perfeito para você. No entanto, se você planeja ficar em casa por mais tempo e as taxas de juros começam a subir; seus pagamentos mensais podem aumentar significativamente.
A linha inferior
Vale a pena o esforço extra para revisar sua declaração de pagamento do HUD-1 antes da data de fechamento da sua nova casa; os números listados lá devem corresponder aos que foram fornecidos a você na estimativa de boa fé. Se os números estiverem inflados, ou você vir novas cobranças, entre em contato com o credor e peça que ele explique ou corrija os erros. A compra de uma casa é um compromisso de longo prazo. Portanto, certifique-se de entender todos os termos do seu empréstimo e não ignore as cobranças ocultas das quais poderá se arrepender mais tarde.