Como investir em imóveis de private equity

Os fundos imobiliários de private equity permitem que indivíduos e instituições de alto patrimônio líquido, como doações e fundos de pensão, invistam em ações e participações em ativos imobiliários. Usando uma estratégia de gerenciamento ativo, o setor de private equity adota uma abordagem diversificada à propriedade. Os parceiros gerais investem em uma variedade de tipos de propriedades em diferentes locais. As estratégias de propriedade podem variar de novos empreendimentos e propriedades de terras brutas até a reconstrução completa de propriedades existentes ou injeções de fluxo de caixa em propriedades em dificuldades. ( Para saber mais, leia: O que é Private Equity? )

A seguir, veja como os investidores podem participar de imóveis de private equity e uma visão geral das oportunidades, riscos e restrições do setor.

Encontrar o Fundo Imobiliário Ideal para Private Equity

Primeiro, a pessoa média é incapaz de participar de investimentos imobiliários em participações privadas. O fundo tradicional de private equity exige que os investidores injetem um mínimo de US $ 250.000 em um fundo, embora a maioria dos gerentes esteja buscando indivíduos ou instituições dispostas a fornecer de US $ 20 a US $ 25 milhões a um esquema de investimento coletivo de longo prazo com outros investidores.

Como há pouca regulamentação sobre fundos imobiliários de private equity, as oportunidades são tradicionalmente limitadas a "investidores credenciados". Isso significa que o investidor deve ter ativos pessoais ou conjuntos de pelo menos US $ 1 milhão (não incluindo o valor de seus residentes principais) ou o a renda anual do indivíduo deve ser de pelo menos US $ 200.000. Casais com renda combinada de pelo menos US $ 300.000 nos dois anos anteriores - e com uma “expectativa razoável” de que seus níveis de renda permanecerão nesse nível no ano atual - também são elegíveis.

Indivíduos ou casais que procuram investir em imóveis de private equity devem localizar uma empresa especializada na disciplina. Ao examinar as opções de fundos de uma empresa de private equity, elas devem entender a natureza da estrutura de cada fundo de private equity, que normalmente é uma parceria limitada.

Ao ingressar em um fundo, os investidores externos se tornarão parceiros limitados, o que significa que eles assumem a responsabilidade pelo dinheiro investido no fundo e não têm controle de veto sobre as propriedades selecionadas pelos parceiros gerais (GPs). O dinheiro de um parceiro limitado será compartilhado com outros investidores participantes, e os gestores de fundos criarão um portfólio de propriedades destinadas a maximizar a lucratividade e minimizar o risco financeiro.

Entendendo a estrutura de custos e investimentos do fundo

Os fundos imobiliários de private equity têm várias taxas de administração e desempenho que devem ser pagas pelos investidores. É comum que os fundos de private equity exijam uma taxa anual de 2% do capital investido para pagar salários firmes, terceirização e serviços jurídicos, dados e custos de pesquisa, marketing e custos fixos e variáveis ​​adicionais. No entanto, não há limites para essas taxas de investidor.

Os indivíduos devem ter uma boa compreensão desses custos antes de investir, porque isso limitará o retorno total do investimento. Por exemplo, se um fundo imobiliário de private equity arrecadasse US $ 500 milhões, arrecadaria US $ 10 milhões a cada ano para pagar as despesas associadas. Ao longo de seu ciclo de 10 anos, um fundo coletaria US $ 100 milhões em taxas, o que significa que apenas US $ 400 milhões seriam realmente investidos durante essa década.

Os gerentes de private equity também recebem um “carry”, que é uma taxa de desempenho que tradicionalmente é 20% do lucro bruto excedente do fundo. Os investidores estão tradicionalmente dispostos a pagar essas taxas devido à capacidade do fundo de ajudar a mitigar questões de governança corporativa e gestão isso pode afetar negativamente uma empresa pública.

A maioria dos fundos imobiliários de private equity é considerada "baseada na necessidade" de investimentos, o que significa que os parceiros comprometem capital com os parceiros gerais em parcelas conforme a necessidade. À medida que os GPs localizarem as propriedades de investimento em potencial, o fundo enviará uma solicitação formal de capital, que limitou os parceiros comprometidos com o fundo imobiliário no início do ciclo. Conhecida como "chamada de capital", é uma obrigação legal que os parceiros limitados devem cumprir (para saber mais, leia: Aprenda a linguagem do investimento em participações privadas).

Se um parceiro limitado não atender a uma chamada de capital, um fundo pode forçar essa pessoa ou instituição a deixar de pagar e perder toda a sua participação acionária. Outros parceiros limitados geralmente recebem a oportunidade de comprar quaisquer ações perdidas no caso de tal inadimplência.

Tipos de estratégias imobiliárias de private equity

Ao investir em imóveis de private equity, tradicionalmente existem quatro tipos de estratégias de investimento:

• O núcleo é a estratégia mais conservadora e pode incluir apenas propriedades que oferecem retornos de menor risco e menor potencial, porque existem em locais bem populosos ou bem percorridos. Essa estratégia também pode se concentrar fortemente no investimento em propriedades de alta qualidade e alto valor que exigem muito pouco desenvolvimento ou manutenção. Essas propriedades oferecem fluxos de caixa previsíveis e geralmente são compostas por estruturas com vários locatários totalmente arrendadas.
• O Core-plus requer um pouco mais de risco, mas pode oferecer um retorno maior do que a estratégia principal. Essas propriedades requerem níveis modestos de atividade de valor agregado ou aprimoramento no local.
• O valor agregado é uma estratégia de risco médio a alto retorno e moderado que se concentra mais no desenvolvimento de propriedades e no timing do mercado. Nessa estratégia, os gerentes de portfólio compram propriedades, se envolvem em algum nível de reconstrução e vendem quando o mercado está em execução. As propriedades de valor agregado normalmente requerem alterações no gerenciamento, aprimoramento físico ou tratamento de restrições de capital. Essas etapas incluem a construção de reformas e a busca de maneiras de aumentar as taxas de aluguel na melhoria dos mercados. As estratégias de valor agregado também incluem a recuperação de empresas operacionais em falha ou a assunção de dívida pelo controle das propriedades subjacentes.
• O oportunista fornece o nível mais alto de retorno, mas assume o maior risco. Com essa estratégia, os gerentes compram propriedades que incluem terrenos não desenvolvidos ou em mercados com baixo desempenho ou pouco tráfego.

Aceitando riscos e perspectivas de longo prazo

Os investidores em imóveis de private equity devem entender que, ao investir em um fundo, devem estar dispostos a aceitar que seu capital pode ser vinculado por um período predeterminado que pode durar muitos anos.

Além disso, existem vários riscos no mercado imobiliário e uma grande quantidade de investimento pode ser necessária durante as chamadas de capital no momento em que um indivíduo tem baixo fluxo de caixa. Muitos GPs estruturam seus fundos como investimentos de uma década ou mais e oferecem poucas ou nenhuma oportunidade aos investidores de sacar ou resgatar seu dinheiro. A natureza ilíquida dos fundos de private equity exige que os investidores compreendam os riscos de manter seu dinheiro amarrado por um período prolongado.

A natureza das estruturas de fundos de private equity torna muito difícil avaliar o desempenho financeiro de um fundo ou as propriedades que ele possui. Como existe uma regulamentação limitada de fundos imobiliários de private equity, os parceiros gerais não são obrigados a oferecer atualizações aos investidores sobre investimentos potenciais, avaliações do portfólio ou qualquer outra informação adicional relacionada aos investimentos. Investir em imóveis de private equity exige que parceiros limitados comprometam capital significativo e confiem plenamente que o gestor do fundo cumpra suas metas de investimento sem ter qualquer nível de transparência necessário. Os gestores de fundos, no entanto, normalmente enviam atualizações a seus investidores e podem optar por ser transparentes quanto ao desempenho, a fim de incutir confiança em qualquer fundo atual ou futuro.

A linha inferior

Antes de investir em imóveis de private equity, os indivíduos devem determinar se estão qualificados para participar do processo. Aqueles qualificados desejam explorar seus objetivos de investimento pessoal, requisitos de liquidez e tolerância a riscos no mercado imobiliário. Depois de conversar com um consultor financeiro, os investidores devem estudar uma variedade de fundos diferentes para obter uma melhor compreensão das estratégias de gestão dos parceiros gerais e do desempenho passado de outros fundos imobiliários.