Como obter um empréstimo para virar uma casa

A inversão de casas está no seu nível mais alto desde 2007, graças ao aumento dos preços das casas e à maior disponibilidade de financiamento. Além disso, uma oferta limitada está ajudando as nadadeiras a obter lucros maiores agora do que estavam após a crise imobiliária de 2008-2009, quando as execuções hipotecárias inundaram o mercado imobiliário.

Principais Takeaways

• Geralmente, custa mais dinheiro mudar de casa do que comprar uma casa.
• Os credores veem o lançamento como uma proposta arriscada e geralmente não funcionam com nadadeiras inexperientes.
• Os emprestadores de dinheiro duro podem ser encontrados on-line e têm prazos inferiores a um ano com taxas de juros de 12% a 18%, mais dois a cinco pontos.
• Considere examinar os credores privados conversando com outras nadadeiras.
• Nadadeiras podem tentar sites de financiamento coletivo para financiar seus investimentos.

Os custos de lançar casas

Embora comprar, consertar e revender propriedades rapidamente possa ser lucrativo, é preciso muito mais dinheiro para mudar de casa do que simplesmente comprar uma casa na qual você deseja morar. Você não precisa apenas do dinheiro para se tornar proprietário, mas também precisa de fundos para a renovação e os meios para cobrir impostos sobre a propriedade, serviços públicos e seguros de proprietários desde o dia em que a venda é encerrada através do trabalho de reabilitação e até o dia em que é vendido. As taxas de imposto de ganhos de capital de curto prazo de 10% a 37%, dependendo do seu suporte de imposto de renda federal, reduzirão os lucros obtidos em propriedades que você revira dentro de um ano ou menos.

Se você não tem dinheiro para investir, começar a investir em casa não é uma proposta fácil. Isso não é 2005, quando alguém capaz de embaçar um espelho poderia obter uma hipoteca sem nada para baixo. Mesmo se você se qualificar para um empréstimo com um adiantamento, pagará mais quando emprestar para financiar uma inversão do que quando estiver emprestando para comprar uma residência principal. Isso ocorre porque os credores veem o lançamento como uma proposição mais arriscada.

Além disso, muitos credores não trabalharão com nadadeiras inexperientes. Eles vão querer ver que você tem um histórico bem-sucedido de vender pelo menos uma casa com fins lucrativos. Outros trabalharão com uma nadadeira inexperiente, mas cobrarão taxas e juros mais altos.

Isenção de responsabilidade: Os credores mencionados e descritos neste artigo são apresentados apenas para fins informativos. Nem a Investopedia nem o autor endossam nenhuma dessas empresas. Os mutuários devem fazer suas próprias pesquisas antes de determinar se algum desses credores é uma boa opção para suas necessidades financeiras específicas.

Empréstimos de dinheiro duro

Especialistas discordam sobre como o dinheiro duro ganhou esse nome. Alguns dizem que se refere ao fato de ser muito mais caro que o financiamento tradicional e ter termos "mais difíceis". Outros dizem que é porque financia casas "difíceis" para financiadores convencionais. Ainda assim, outros dizem que o termo descreve as garantias do empréstimo, como em um ativo circulante, que, nesse caso, é o setor imobiliário.

Quaisquer que sejam as origens do termo, os empréstimos com dinheiro vivo geralmente têm prazos inferiores a um ano e taxas de juros de 12% a 18%, mais dois a cinco pontos. Um ponto é igual a 1% do valor do empréstimo; portanto, se você emprestar US $ 112.000 e o credor cobrar dois pontos, pagaria 2% de US $ 112.000 ou US $ 2.240. Em vez de pagar pontos no fechamento, como você faria com uma hipoteca convencional, talvez você não precise pagar pontos até que a casa seja vendida com um empréstimo com dinheiro fixo - a única coisa fácil desse dinheiro duro.

Emprestadores de dinheiro duro baseiam o valor que você pode emprestar no valor pós-renovação da casa (ARV). Se uma casa custa US $ 80.000, mas o ARV é de US $ 160.000 e você pode emprestar até 70% do ARV, pode pedir US $ 112.000. Depois de pagar o preço de compra de US $ 80.000, você terá US $ 32.000 restantes para os custos de fechamento (embora seja possível negociar com o vendedor da casa), taxas do credor, reabilitação, custos de transporte e despesas de venda, como estadiamento, marketing, e comissões de agentes imobiliários. Se você conseguir manter esse orçamento, não precisará de dinheiro do bolso para mudar de casa.

Os US $ 2.240 em pontos ocuparão uma parcela significativa desse orçamento de US $ 32.000, e se você pagar 15% de juros por seis meses, seu custo total de juros em US $ 112.000 será de US $ 8.400. Os emprestadores de dinheiro duro normalmente esperam pagamentos apenas com juros mensalmente enquanto o empréstimo está pendente, mas alguns podem permitir que os juros se acumulem e não exigir que sejam pagos até que a inversão seja concluída. Após essas duas grandes despesas, você terá apenas US $ 21.360 para todo o resto - menos se tivesse que pagar os custos de fechamento. Mas se a casa realmente for vendida por US $ 160.000, você terá lucro de US $ 48.000, menos impostos, por seis meses de trabalho, potencialmente sem escrever um único cheque em sua própria conta bancária.

Dinheiro Duro vs. Empréstimos Convencionais

Lucas Machado, presidente da House Heroes, um grupo de investidores imobiliários que vira casas na Flórida e financia empréstimos com dinheiro forte, diz que empréstimos com dinheiro duro são fáceis de outra maneira: a falta de burocracia. Ao contrário dos bancos convencionais, os credores não estão sujeitos a diretrizes sobre a forma do imóvel. “As propriedades em mau estado não atendem às diretrizes para o financiamento tradicional de hipotecas. Emprestadores de dinheiro duro, por outro lado, esperam emprestar casas em mau estado ”, diz Machado.

Em vez disso, "os financiadores decidem se devem fazer o empréstimo avaliando a força do negócio e a confiabilidade do inversor de moeda", diz Machado. Se o custo de compra e reparo versus o valor de revenda fizer sentido e o nadador doméstico for confiável, um emprestador de dinheiro duro fará o empréstimo.

Na avaliação do inversor, os emprestadores de dinheiro duro geralmente não estão preocupados com as qualificações dos mutuários, como índices de dívida / renda e pontuação de crédito. Em alguns casos, eles podem querer ver os documentos de um candidato, como declarações fiscais, extratos bancários e relatórios de crédito. Também não se importam se os fundos de adiantamento são emprestados (outra diferença para os credores convencionais). Afinal, “se o nadador usar como padrão, o emprestador de dinheiro duro pode encerrar, apropriar-se da casa e vendê-la lucrativamente por conta própria”, observa Machado.

Um emprestador de dinheiro duro, semelhante a um banco, manterá a primeira garantia de posição na casa até que o devedor pague o empréstimo, mas o devedor será o proprietário e manterá a escritura, explica Mat Trenchard, gerente de aquisições da Senna House Buyers, uma das maiores empresas de compra de casas em Houston.

Onde procurar credores

Um lugar para encontrar um emprestador de dinheiro duro é online. Como exemplo, o Lima One Capital trabalhará com novas nadadeiras e emprestará até 90% do empréstimo-a-custo ou até 75% do empréstimo-a-ARV. Taxas e taxas de juros diminuem com a experiência invertida de um mutuário. O Lima One empresta na maioria dos estados com taxas e taxas variadas por estado.

Em geral, espere pagar:

• Se você tiver completado até um flip nos últimos 24 meses, terá uma taxa de originação de 3, 5% e uma taxa de juros de 12%
• Com dois a quatro movimentos rápidos, é uma taxa de originação de 3% e uma taxa de juros de 11%
• Para cinco ou mais lançamentos completos, você verá uma taxa de originação de 2% e uma taxa de juros de 9, 99%

Os mutuários com pontuação de crédito inferior a 680 poderão emprestar um pouco menos e pagar os custos mais altos. A pontuação mínima de crédito é 630. Além disso, o Lima One Capital exige um adiantamento de 10% e oferece prazos de reembolso de até 13 meses.

Um segundo exemplo vem do LendingHome. Essa empresa oferece empréstimos de correção e reversão por até 90% do preço de compra e 100% dos custos de renovação. Os mutuários devem enviar extratos bancários para mostrar que podem cobrir os adiantamentos e os custos de fechamento. Outros requisitos incluem um contrato de compra, uma lista de projetos anteriores de correção e troca, documentação da propriedade e adiantamento. As taxas de juros geralmente variam de 7, 5% a 12%. Há uma taxa de inscrição de US $ 199 para cobrir os custos de subscrição de empréstimos de terceiros. O LendingHome também cobra uma taxa de originação, taxa de avaliação, título e custódia, e a empresa retém os fundos de reabilitação até que as reformas sejam concluídas.

O presidente da House Heroes, Lucus Machado, sugere entrar em contato com associações locais de investimentos imobiliários, investidores locais e agentes imobiliários locais para encontrar emprestadores de dinheiro físico. Mas pode não haver muito espaço para negociar, especialmente em pontos e taxas de juros. Nos últimos anos, observa Machado, houve tantas oportunidades de emprestar dinheiro que não há necessidade de buscar um acordo. "Por que [você] deveria emprestar com um retorno menor hoje, quando provavelmente encontrará outra oportunidade amanhã?", Ele pergunta.

Credores privados

"Um credor privado é simplesmente um indivíduo com capital substancial para emprestá-lo", diz Mat Trenchard, comprador da Senna House. “Você ficaria surpreso com quantas pessoas estão por aí procurando emprestar dinheiro que economizaram. Eles funcionarão como um HML [emprestador de dinheiro vivo], exceto que normalmente você pode obter melhores taxas e condições. ”

Trenchard diz que os credores privados podem estar mais abertos à negociação das condições de pagamento do que os credores de dinheiro vivo. Eles podem até estar dispostos a agir como um parceiro no negócio e participar dos lucros em troca de não cobrar juros.

"A chave para o nadador inexperiente é ter confiança ao negociar", diz Trenchard. “Eles precisam interagir e conversar com outras nadadeiras sobre quanto estão acostumados a pagar e sabem que podem ir embora. Não pense, porque você não conseguiu chegar a um acordo com o primeiro credor com quem você fala e que não encontrará o dinheiro para um acordo. ”

Você pode procurar emprestadores particulares em eventos locais de networking imobiliário. Esses indivíduos podem cobrar de 8% a 12%, mais zero a dois pontos em comparação aos 12% a 15% de um emprestador de dinheiro duro com dois a cinco pontos, diz Trenchard. Como um emprestador de dinheiro duro ou um banco, eles terão uma garantia de primeira posição na casa.

Como controlar um credor privado

Nadadeiras profissionais experientes dizem que a melhor maneira de medir um credor privado que você está pensando é conversar com outras nadadeiras - que você também encontrará em eventos de redes imobiliárias - e perguntar se elas têm experiência com esses credores. Quão rápida foi a recuperação? Que preço eles receberam? Quão responsivo foi o credor? Você também pode pedir referências e ligar para elas.

O pior cenário é geralmente que um negócio não ocorre porque o credor não fornece o financiamento prometido e o comprador perde seu depósito em dinheiro. Outra possibilidade está sendo surpreendida na mesa de liquidação por taxas inesperadas do credor. Há também o potencial de batalhas legais em relação aos termos do contrato ou de um credor tentando pegar um devedor inadimplente para que ele possa encerrar a propriedade. Todas estas são boas razões para verificar um credor antes de assinar qualquer coisa.

“Dito isso, lembre-se de que, nesse tipo de transação, o credor está trocando muito dinheiro em troca de algumas folhas de papel assinadas - documentos de empréstimo. Isso não é um mau negócio para o mutuário ”, diz Machado.

Credores privados on-line

Tecnicamente, um credor privado é um amigo, membro da família ou outro indivíduo que não faz negócios com dinheiro emprestado, mas concorda em lhe dar financiamento, diz Brian Davis, co-fundador da SparkRental e investidor imobiliário com 15 propriedades. . Algumas empresas podem se chamar credores privados simplesmente porque são de propriedade privada. Como emprestadores de dinheiro duro, você também pode encontrá-los na internet.

5 A Arch Funding, com sede em Irvine, Califórnia, trabalha com nadadeiras experientes em 30 estados. Oferece taxas de juros de um dígito para empréstimos fix-and-flip.

A Anchor Loans, uma empresa sediada em Calabasas, Califórnia, pode fechar negócios em uma ampla variedade de tipos de propriedades a taxas de juros competitivas em 46 estados. Os termos variam de acordo com o estado. Na Califórnia, por exemplo, os empréstimos estão disponíveis com taxas de juros de 8% a 13%, dependendo da experiência do empréstimo em valor e do tomador, com taxas de originação de 2% a 3% e prazos de empréstimo de seis a 12 meses sem pré-pagamento penalidades. As nadadeiras podem emprestar até 70% do ARV da casa. É necessário um adiantamento de pelo menos 10% a 20% do custo de aquisição. Os mutuários devem ter um histórico comprovado de pelo menos cinco movimentos nos 18 meses anteriores. Os empréstimos-âncora considerarão empréstimos a empresas qualificadas e companhias de responsabilidade limitada com múltiplos membros (LLC) com menos de cinco inversões. O financiamento pode durar de dois dias a duas semanas e normalmente leva uma semana, de acordo com o site da empresa.

Financiamento colaborativo

O financiamento coletivo depende de um grupo de vários indivíduos e / ou instituições para financiar coletivamente empréstimos. Cada credor, chamado de investidor, fornece uma pequena porcentagem do empréstimo do mutuário e ganha juros sobre esse dinheiro.

Sites tradicionais de financiamento coletivo, como o Prosper, não são voltados para a compra e venda de casas. O montante máximo de empréstimo de US $ 35.000 da Prosper é destinado a projetos como reforma de residências, consolidação de dívidas e financiamento para pequenas empresas. É aí que entram os sites especializados de financiamento coletivo para nadadeiras imobiliárias residenciais. Alguns pré-financiam seu empréstimo, o que significa que a empresa encerrará seu empréstimo rapidamente usando seu próprio dinheiro enquanto aguarda os investidores colocarem financiamento, enquanto outros não fecham seu empréstimo. até que os investidores o tenham financiado totalmente. Isso pode significar um fechamento mais lento ou nenhum fechamento.

"Os sites de financiamento coletivo ocupam um nicho semelhante aos emprestadores de dinheiro duro", diz Davis. "Eles são relativamente caros, mas emprestam a investidores imobiliários, independentemente de quantas hipotecas eles possuam, e se concentram fortemente nas garantias e na qualidade do negócio em si".

Sites de crowdfunding

O Groundfloor oferece empréstimos de US $ 25.000 a US $ 2 milhões com financiamento de até 90% da LTC (100% dos custos de renovação), fechamentos em até sete dias, nenhum pagamento durante o prazo do empréstimo e nenhuma declaração de imposto ou extratos bancários necessários para empréstimos menos de meio milhão. As taxas de juros variam de 5, 4% a 26%. Os mutuários devem pagar um mínimo de três meses de juros, mesmo que paguem o empréstimo mais cedo. Os custos típicos de fechamento são de US $ 500 a US $ 1.500, e o Groundfloor cobra de dois a quatro pontos por empréstimo. Todos os pontos e taxas podem ser acumulados no empréstimo. O piso térreo normalmente não funciona com nadadeiras inexperientes.

A Patch of Land oferece empréstimos de US $ 100.000 a US $ 5 milhões, com financiamento de até 80% do valor do empréstimo ou até 70% do valor após a renovação, fechamentos em apenas sete dias e taxas de juros a partir de 7, 99 % Os mutuários efetuam pagamentos mensais automáticos de juros de seus empréstimos por períodos de um a 36 meses. O Patch of Land funciona apenas com desenvolvedores experientes.

Fundo That Flip oferece até 90% do preço de compra, até 100% do escopo do trabalho, fechando em apenas sete dias, prazos de empréstimo de seis a 24 meses e taxas a partir de 7, 99%.

Desvantagens do crowdfunding

Trenchard e Machado disseram que não usavam sites de crowdfunding imobiliário, mas ambos suspeitavam que o processo de crowdfunding para avaliar e se comprometer com um acordo poderia ser mais lento do que o que um mutuário experimentaria com um credor privado ou com muito dinheiro. Uma vez que um nadador tenha um relacionamento sólido com um credor, os dois poderão fechar um negócio em 24 horas quando surgir uma grande oportunidade e toda a papelada estiver em ordem.

Ao contrário de um credor privado, os sites de crowdfunding também podem não oferecer a oportunidade de negociar. Eles podem ter definido parâmetros para cada negócio porque são responsáveis ​​por um grande grupo de investidores.

A linha inferior

Se você não tem dinheiro suficiente para mudar de casa sem ajuda financeira, ou se você tem o dinheiro, mas deseja limitar seu risco, existem várias maneiras de obter financiamento. Um emprestador de dinheiro duro, um credor privado ou um site de financiamento coletivo imobiliário pode ajudá-lo a alcançar seus sonhos de virar a casa.

Todas essas opções são caras em comparação com o financiamento hipotecário tradicional para uma casa ocupada pelo proprietário, mas o preço reflete o alto risco que o credor está assumindo e a probabilidade de você obter um empréstimo bancário com juros baixos para mudar de casa. Mas o uso do dinheiro de outras pessoas não apenas permite que você inicie o negócio de inversão quando você tem pouco ou nenhum dinheiro para investir, mas também oferece a chance de explorar mais propriedades simultaneamente e aumentar seus lucros gerais, uma vez que você ganha experiência suficiente para fazer várias transações .

“Se você conhece as opções, onde encontrá-las e como fazer a rede, o problema está mais em encontrar negócios do que em encontrar dinheiro”, diz Trenchard. "É muito fácil encontrar o dinheiro para um ótimo negócio, mas é muito difícil encontrar ótimos negócios".