Como escolher um plano reverso de pagamento de hipoteca
Existem seis maneiras diferentes pelas quais você pode receber os recursos do tipo mais popular de hipoteca reversa, a hipoteca de conversão do patrimônio líquido (HECM). O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA, que regula os HECMs, chama essas opções de "planos de pagamento". Você pode optar por obter um grande montante inicial, estabelecer uma linha de crédito com a qual possa recorrer conforme necessário, receber pagamentos mensais iguais ou escolha alguma combinação dessas opções.
Conteúdo
- O plano de pagamento de taxa fixa
- Planos de pagamento de taxa ajustável
- Opção 1: Plano de pagamento da posse
- Opção 2: Plano de pagamento a prazo
- Opção 3: Linha de Crédito
- Opção 4: Plano de posse modificado
- Opção 5: Plano de Prazo Modificado
O plano que você escolher afetará a quantia que você receberá no curto e no longo prazo, a rapidez com que você usa seu patrimônio e a eficácia com que uma hipoteca reversa ajuda seus objetivos financeiros. Veja a seguir como funciona cada plano de pagamento e seus prós e contras. (Para obter mais informações, consulte o artigo sobre o regulamento de hipotecas reversas e o guia completo sobre hipotecas reversas.)
O plano de pagamento de taxa fixa
Se você deseja uma hipoteca reversa de taxa fixa, você tem apenas uma opção de plano de pagamento: um pagamento único de desembolso único.
Como funciona
Você recebe uma grande quantia de uma só vez assim que sua hipoteca reversa é fechada. Os juros são acumulados sobre esse valor, os prêmios mensais do seguro hipotecário em andamento, bem como quaisquer custos de fechamento financiados até que a hipoteca reversa se torne devida e pagável. A taxa de juros inicial é mais alta do que é com os planos de taxa ajustável, mas a taxa de juros esperada ao longo do tempo é mais baixa.
Os prós
Você deve usar esse tipo de empréstimo para quitar um saldo alto da hipoteca ou cobrir outra grande despesa. "A distribuição de montante fixo funciona melhor para pessoas que possuem uma grande hipoteca que precisam pagar", diz Casey Fleming, consultora de hipotecas em San Jose, Califórnia, que atualmente trabalha para a C2 Financial Corp. e tem mais de 30 anos de experiência no setor hipotecário. Ele diz que esta é a melhor opção se você precisar realizar a totalidade ou a maior parte de suas receitas disponíveis de uma só vez.
Os contras
Você não pode receber recursos adicionais deste empréstimo no futuro. Os mutuários que não são bons em administrar dinheiro ou que perderam sua capacidade de fazê-lo correm o risco de desperdiçar o produto ou gastá-lo muito rapidamente. Às vezes, os golpistas convencem os idosos a fazer esse tipo de empréstimo ou alvejar os proprietários que recentemente o contrataram. (Para saber mais, consulte Cuidado com esses golpes de hipoteca reversa .)
Fleming diz que a maior desvantagem é que “para quase todos os casos, o empate máximo no primeiro ano é de 60% do limite principal inicial. Como essa opção tem apenas um empate, o montante máximo do empréstimo é bastante baixo. ”Você retém os outros 40% como patrimônio líquido. Você nunca pode pedir emprestado contra esses 40%, mas tê-lo pode ser útil se você quiser vender sua casa e pagar sua hipoteca reversa.
Para acessar todo o seu patrimônio ao longo do tempo, você precisa escolher um plano de pagamento de taxa ajustável.
Planos de pagamento de taxa ajustável
Os outros cinco planos de pagamento reverso de hipotecas têm taxas ajustáveis. Se você escolher uma delas, há três possibilidades de como sua taxa de juros pode mudar. Apenas uma se aplicará à sua hipoteca, e ela será divulgada na documentação do seu empréstimo.
- Sua taxa de juros será ajustada uma vez por ano com base no índice CMT (Constant Maturity Treasury) mais uma margem estabelecida pelo credor. A taxa não pode aumentar mais de 2% ao ano e não pode aumentar ou diminuir mais de 5% da taxa inicial durante o prazo do empréstimo.
- Sua taxa de juros será ajustada mensalmente com base no índice CMT mais uma margem estabelecida pelo credor. A taxa não pode aumentar em mais de 10% durante o prazo do empréstimo, e não há limite para a baixa taxa de juros.
- Sua taxa de juros será ajustada mensalmente com base na Taxa Interbancária de Londres oferecida mais uma margem estabelecida pelo credor. A taxa não pode aumentar em mais de 10% durante o prazo do empréstimo, e não há limite para a baixa taxa de juros.
Embora seja importante qual desses cenários se aplica ao seu empréstimo, pois afeta a quantidade de juros acumulados ao longo do tempo, não importa em termos de afetar seus pagamentos mensais agendados ou sua linha de crédito disponível. Uma mudança significativa na taxa de juros com uma hipoteca reversa não coloca você em risco de execução da mesma forma que pode com uma hipoteca a termo. Uma taxa de juros mais alta afeta o patrimônio da sua casa, no entanto, e significa que você receberá menos se vender a casa.
Se você planeja ficar em sua casa por toda a vida, o aumento da taxa de juros pode não ser uma grande preocupação. Caso contrário, verifique se a taxa de juros do seu empréstimo corresponde ao primeiro cenário, pois o aumento máximo da taxa de juros é de 5% em vez de 10%. Seu oficial de crédito e conselheiro de hipoteca reversa podem ajudá-lo a entender suas escolhas e como as taxas de juros ajustáveis afetam sua situação.
Quando você está solicitando uma hipoteca reversa com uma taxa de juros ajustável, as ilustrações das opções do seu plano de pagamento usarão uma taxa de juros esperada. Este é o melhor palpite do credor sobre o que a taxa de juros ajustável será calculada em média ao longo da vida do seu empréstimo. É um dos três fatores principais para determinar quanto você pode emprestar, juntamente com a idade do devedor mais jovem e o valor da propriedade.
Agora que você tem um entendimento geral de como os planos de taxas ajustáveis funcionam, vamos revisar suas cinco opções de pagamento. Lembre-se de que "pagamento", neste contexto, refere-se a como você receberá o valor do empréstimo.
Opção 1: Plano de pagamento da posse
Como funciona
Você recebe pagamentos mensais iguais desde que pelo menos um devedor viva em casa como residência principal. Os pagamentos mensais são calculados com a premissa de que você viverá até os 100 anos. Se você não espera viver tanto tempo, um plano de pagamento a prazo, discutido a seguir, pode ser uma opção melhor. Se você viver mais, continuará recebendo pagamentos. Se você deseja receber um pagamento mensal estável pelo resto da vida em sua casa, o plano de pagamento da posse é uma boa opção.
Os prós
"Os pagamentos da posse são ótimos para aqueles que pensam que morarão em casa por um longo tempo e que precisam de renda mensal estável", diz Fleming. Você não precisa se preocupar com a falta de recursos de hipoteca reversa com um plano de pagamento de posse, desde que continue cumprindo os outros termos do empréstimo.
Os contras
Se você tiver grandes contas a pagar, esse plano não ajudará você a pagá-las. Além disso, embora esse plano de pagamento aparentemente ofereça renda garantida por toda a vida, se você precisar sair de casa por motivos de saúde - ou se não conseguir acompanhar as despesas de propriedade necessárias, como seguro de casa, impostos sobre a propriedade e manutenção básica - o a hipoteca reversa será devida e pagável (isso é verdade em qualquer plano de pagamento) e você não receberá mais pagamentos a menos que cure o padrão
Você ou seus herdeiros receberão o dinheiro restante da venda de sua casa após o pagamento da hipoteca reversa. No entanto, no pior cenário de um mercado imobiliário deprimido combinado com altas taxas de juros, você pode não ter muito dinheiro.
Opção 2: Plano de pagamento a prazo
Como funciona
Você recebe pagamentos mensais iguais por um período de tempo que você escolher - 10 anos, por exemplo. "Os pagamentos a prazo são melhores se você tiver uma idéia clara de quanto tempo viverá em casa", diz Fleming. "Os idosos - com 80 anos ou mais - ou aqueles que desejam se mudar em alguns anos podem selecionar esse tipo."
Os prós
O pagamento mensal é maior em comparação com um plano de pagamento de posse. Embora você não receba pagamentos mensais adicionais após o término do prazo do empréstimo, você poderá continuar morando na casa como sua residência principal até morrer ou se mudar (desde que continue cumprindo o outro empréstimo) condições, como pagar seus impostos de propriedade).
Os contras
Você não terá uma renda estável a vida toda, a menos que morra durante o prazo do empréstimo. Você pode usar seu patrimônio em casa muito cedo na sua vida e não ter outra fonte de fundos para confiar.
Opção 3: Linha de Crédito
Como funciona
Você obtém acesso ao dinheiro conforme necessário. Você pode decidir quando utilizar sua linha de crédito e quanto levar, desde que seu saldo esteja abaixo do limite principal. Seu credor não pode exigir que você retire um valor mínimo ou que retire uma quantia mínima em um horário definido.
Os prós
Uma linha de crédito oferece muita flexibilidade. Você pode retirar uma quantia grande antecipadamente, emprestar fundos adicionais ao longo do tempo e obter acesso a esse patrimônio adicional que permanece bloqueado pelo plano de pagamento de taxa fixa. Você também pode deixar a linha intacta por anos, antecipando um dia em que possa precisar. Você também pode retirar montantes iguais ou semelhantes a cada mês. Basicamente, você pode personalizar seus saques de acordo com suas necessidades e ajustá-los conforme suas necessidades mudam.
Uma linha de crédito pode funcionar como um montante fixo, mandato ou plano de longo prazo, mas você tem mais controle. Além disso, a parte não utilizada da sua linha de crédito cresce ao longo do tempo com a mesma taxa de juros que você paga pelo valor emprestado. Além disso, você paga apenas juros sobre o dinheiro emprestado, o que pode facilitar a venda e a movimentação posterior ou potencialmente deixar dinheiro para seus herdeiros. Ao contrário de uma linha de crédito de capital próprio, uma linha de crédito de hipoteca reversa não pode ser revogada, mesmo se o valor da sua casa diminuir ou se a sua situação financeira piorar.
Os contras
Você pode gravar uma linha de crédito emprestando o máximo de 60% do seu limite de principal no primeiro ano e os 40% restantes no primeiro dia do segundo ano. Se você fizer isso, ficará sem acesso a fundos. Além disso, pode levar até cinco negócios dias para receber os fundos solicitados da sua linha de crédito, portanto, certifique-se de manter dinheiro suficiente em sua conta corrente para necessidades urgentes.
Opção 4: Plano de posse modificado
Como funciona
Você recebe pagamentos mensais fixos combinados ao acesso a uma linha de crédito enquanto um mutuário ocupar a casa como residência principal. Os pagamentos mensais fixos serão menores do que se você obtiver um plano de posse direto e a linha de crédito for menor do que se você receber um plano de linha direta de crédito, mas você terá acesso ao mesmo valor total de fundos.
Os prós
Você tem flexibilidade para estabelecer seus pagamentos mensais e escolher o tamanho da sua linha de crédito. Se você deseja pagamentos mensais maiores, pode escolher uma linha de crédito menor. Se você deseja uma linha de crédito maior, pode optar por pagamentos mensais menores.
Ele permite que você atenda às suas necessidades mensais regulares de fluxo de caixa sem emprestar mais do que o necessário. Essa opção mantém suas despesas com juros baixas e coloca você em menor risco de usar todo o seu patrimônio e não poder se dar ao luxo de mudar, se desejar ou precisar mais tarde.
Os contras
Se você precisar de uma grande quantia imediatamente, esse plano de pagamento provavelmente não é sua melhor opção.
Opção 5: Plano de Prazo Modificado
Como funciona
Você recebe um pagamento mensal fixo por um número predeterminado de meses, além de acesso a uma linha de crédito enquanto um mutuário mantiver a casa como sua residência principal. Os pagamentos mensais fixos serão menores do que se você obtiver um plano a prazo e a linha de crédito será menor do que se você obtiver um plano de crédito com linha reta, mas você terá acesso à mesma quantia total de fundos.
Os prós
Você tem flexibilidade para estabelecer o tamanho dos seus pagamentos mensais e por quanto tempo os receberá, e eles serão mais altos do que estariam sob um plano de posse modificado, assumindo a mesma linha de crédito. Você também tem flexibilidade na escolha do tamanho da sua linha de crédito.
No final do prazo, você ainda terá acesso aos recursos do empréstimo se não tiver usado sua linha de crédito. Assim como no plano de posse modificado, você pode manter os juros baixos e, possivelmente, ter patrimônio suficiente para avançar posteriormente.
Os contras
Você pode ficar sem o dinheiro da hipoteca reversa. Você só recebe pagamentos mensais por um número definido de meses ou anos; portanto, você deve usar sua linha de crédito com cuidado se espera precisar de receita além do final do prazo. Esse plano também não é a melhor opção para grandes necessidades iniciais de caixa.
A linha inferior
Os HECMs oferecem muitos planos de pagamento porque os proprietários seniores têm muitas necessidades financeiras diferentes. Nenhuma opção em particular é universalmente boa ou ruim. "Qual opção é melhor depende inteiramente da situação e das necessidades do cliente", diz Fleming. No entanto, ele continua: "como regra geral, sou a favor da linha de crédito em detrimento dos pagamentos de posse ou prazo", explicando que é porque a linha de crédito permite que você faça saques mensais, da mesma forma que faria com um plano de posse ou prazo, mas fornece você tem a flexibilidade de aproveitar mais em caso de emergência e obtém economia de juros se não precisar usá-lo.
Faça sua pesquisa e faça muitas perguntas ao seu credor e conselheiro de hipoteca reversa para descobrir qual plano de pagamento é melhor para você. (Para saber mais, consulte 5 sinais de que uma hipoteca reversa é uma boa ideia e escolha o emprestador de hipoteca reversa certo .)
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