Como calcular o ROI em uma propriedade de aluguel

Uma das principais razões pelas quais as pessoas investem é aumentar sua riqueza. Embora as motivações possam diferir entre os investidores - alguns podem querer dinheiro para a aposentadoria, outros podem optar por gastar dinheiro com outros eventos da vida, como ter um bebê ou um casamento - ganhar dinheiro é geralmente a base de todos os investimentos. E não importa onde você coloca seu dinheiro, seja no mercado de ações, no mercado de títulos ou no setor imobiliário.

Os imóveis são bens tangíveis compostos por terra e geralmente incluem quaisquer estruturas ou recursos encontrados nessa terra. As propriedades para investimento são um exemplo de investimento imobiliário. Estes são adquiridos com a intenção de ganhar dinheiro através da renda. Algumas pessoas compram propriedades de investimento com a intenção de vendê-las após um curto período de tempo. Independentemente da intenção, para investidores que diversificam sua carteira de investimentos com imóveis, é importante medir o retorno do investimento (ROI) para determinar a rentabilidade de uma propriedade. Este artigo analisa o retorno do investimento, como calculá-lo para sua propriedade de aluguel e por que é uma variável importante que você deve conhecer antes de fazer uma compra.

Principais Takeaways

• Um retorno do investimento mede quanto dinheiro ou lucro é obtido em um investimento como uma porcentagem do custo desse investimento.
• Para calcular o percentual de retorno do investimento para uma compra em dinheiro, pegue o lucro líquido ou o ganho líquido do investimento e divida-o pelo custo original.
• Se você tiver uma hipoteca, terá que levar em consideração seu adiantamento e pagamento da hipoteca.
• Outras variáveis ​​entram em jogo que podem afetar seu ROI, incluindo custos de reparo e manutenção, bem como suas despesas regulares.

O que é um retorno do investimento (ROI)?

Um retorno do investimento mede quanto dinheiro ou lucro é obtido em um investimento como uma porcentagem do custo desse investimento. Ele mostra com que eficácia e eficiência os dólares do investimento estão sendo usados ​​para gerar lucros. Saber qual é o seu ROI permite que os investidores avaliem se colocar dinheiro em um determinado investimento é uma escolha sábia ou não.

O retorno do investimento pode ser para qualquer veículo - ações, títulos, uma conta poupança e até mesmo um imóvel. O cálculo de um ROI significativo para uma propriedade residencial pode ser desafiador, pois os cálculos podem ser facilmente manipulados - certas variáveis ​​podem ser incluídas ou excluídas no cálculo. Pode se tornar especialmente difícil quando os investidores têm a opção de pagar em dinheiro ou fazer uma hipoteca na propriedade.

Aqui, revisaremos dois exemplos para calcular o ROI em um imóvel para locação residencial - uma compra em dinheiro e outra financiada com uma hipoteca.

A fórmula para o ROI

ROI = Ganho no investimento - Custo do investimentoCusto do investimentoROI \ text {} = \ text {} \ frac {Ganho \ no \ Investimento \ texto {} - \ text {} Custo \ do investimento \ {Custo \ do investimento } ROI = Custo do investimentoGain on Investment - Cost of Investment

Para calcular o lucro ou ganho de qualquer investimento, primeiro pegue o retorno total do investimento e subtraia o custo original do investimento. Como o ROI é uma taxa de rentabilidade, ele nos dá o lucro de um investimento representado em termos percentuais.

Como o retorno do investimento é uma taxa de rentabilidade, o lucro é representado em termos percentuais.

Para calcular o percentual de retorno do investimento, pegamos o lucro líquido ou o ganho líquido do investimento e o dividimos pelo custo original.

Por exemplo, se você comprar ações da ABC por US $ 1.000 e vendê-las dois anos depois por US $ 1.600, o lucro líquido será de US $ 600 (US $ 1.600 - US $ 1.000). O ROI do estoque é de 60% [$ 600 (lucro líquido) ÷ $ 1.000 (custo) = 0, 60].

Cálculo do ROI nas propriedades de aluguel

A equação acima parece fácil de calcular, mas lembre-se de que existem várias variáveis ​​que entram em jogo com imóveis que podem afetar os números de ROI. Isso inclui despesas de reparo e manutenção e métodos de calcular a alavancagem - a quantidade de dinheiro emprestado com juros para fazer o investimento inicial.

Ao comprar um imóvel, os termos de financiamento podem impactar bastante o preço do investimento. Mas usar recursos como uma calculadora de hipoteca pode ajudar você a economizar dinheiro, ajudando-o a encontrar taxas de juros favoráveis.

ROI para transações em dinheiro

Calcular o ROI de uma propriedade é bastante simples se você comprar uma propriedade com dinheiro. Aqui está um exemplo de um imóvel alugado comprado em dinheiro:

• Você pagou US $ 100.000 em dinheiro pela propriedade alugada.
• Os custos de fechamento foram de US $ 1.000 e os custos de reforma totalizaram US $ 9.000, elevando seu investimento total a US $ 110.000 para a propriedade.
• Você coletava US $ 1.000 em aluguel todos os meses.

Um ano depois:

• Você ganhou US $ 12.000 em renda por esses 12 meses.
• As despesas, incluindo a conta de água, impostos sobre a propriedade e seguros, totalizaram US $ 2.400 no ano ou US $ 200 por mês.
• Seu retorno anual foi de US $ 9.600 (US $ 12.000 - US $ 2.400).

Para calcular o ROI da propriedade:

• Divida o retorno anual (US $ 9.600) pelo valor do investimento total ou US $ 110.000.
• ROI = $ 9.600 ÷ $ 110.000 = 0, 087 ou 8, 7%.
• Seu ROI foi de 8, 7%.

ROI para transações financiadas

O cálculo do ROI das transações financiadas está mais envolvido.

Por exemplo, você comprou o mesmo imóvel de aluguel de US $ 100.000 como acima, mas, em vez de pagar em dinheiro, fez uma hipoteca.

• O adiantamento necessário para a hipoteca era de 20% do preço de compra ou US $ 20.000 (preço de venda de US $ 100.000 x 20%).
• Os custos de fechamento foram maiores, o que é típico para uma hipoteca, totalizando US $ 2.500 na frente.
• Você pagou US $ 9.000 pela reforma.
• Suas despesas totais totais foram de US $ 31.500 (US $ 20.000 + US $ 2.500 + US $ 9.000).

Também existem custos contínuos com uma hipoteca:

• Vamos supor que você tenha contratado um empréstimo de 30 anos com uma taxa de juros fixa de 4%. Nos US $ 80.000 emprestados (preço de venda de US $ 100.000 menos o adiantamento de US $ 20.000), o pagamento mensal do principal e juros seria de US $ 381, 93.
• Adicionaremos os mesmos US $ 200 por mês para cobrir água, impostos e seguros, tornando seu pagamento mensal total US $ 581, 93.
• A renda de aluguel de US $ 1.000 por mês totaliza US $ 12.000 no ano.
• Seu fluxo de caixa mensal era de US $ 418, 07 mensais (aluguel de US $ 1.000 - pagamento de hipoteca de US $ 581, 93).

Um ano depois:

• Você ganhou US $ 12.000 em receita total de aluguel no ano, US $ 1.000 por mês.
• Seu retorno anual foi de US $ 5.016, 84 (US $ 418, 07 x 12 meses).

Para calcular o ROI da propriedade:

• Divida o retorno anual por suas despesas originais (o adiantamento de US $ 20.000, os custos de fechamento de US $ 2.500 e a reforma de US $ 9.000) para determinar o ROI.
• ROI: US $ 5.016, 84 ÷ US $ 31.500 = 0, 159.
• Seu ROI é de 15, 9%.

Home Equity

Alguns investidores adicionam o patrimônio da casa à equação. Patrimônio líquido é o valor de mercado da propriedade menos o valor total do empréstimo em aberto. Lembre-se de que o patrimônio em casa não é dinheiro em caixa. Você precisaria vender a propriedade para acessá-la.

Para calcular a quantidade de patrimônio em sua casa, revise seu cronograma de amortização de hipotecas para descobrir quanto de seus pagamentos de hipotecas foram gastos no pagamento do principal do empréstimo. Isso cria a equidade em sua casa.

O valor do patrimônio pode ser adicionado ao retorno anual. Em nosso exemplo, o cronograma de amortização do empréstimo mostrou que um total de US $ 1.408, 84 de principal foi pago durante os primeiros 12 meses.

• O novo retorno anual, incluindo a parcela do patrimônio líquido, é igual a US $ 6.425, 68 (US $ 5.016, 84 de renda anual + US $ 1.408, 84 de patrimônio).
• ROI = $ 6.425, 68 ÷ $ 31.500 = 0, 20.
• Seu ROI é de 20%.

Importância do ROI para o setor imobiliário

Como mencionado acima, saber qual é o ROI de qualquer investimento, principalmente imóveis, permite que os investidores sejam mais informados. Antes de comprar, você poderá estimar seus custos e despesas, bem como sua renda de aluguel. Isso permite comparar com outras propriedades semelhantes. Depois de reduzi-lo, você poderá determinar quanto ganhará. Se, a qualquer momento, você perceber que seus custos e despesas excederão seu ROI, poderá ser necessário decidir se deseja aumentar e esperar obter lucro novamente ou se deve vender sua propriedade para você não perde.

outras considerações

Obviamente, pode haver despesas adicionais envolvidas na propriedade de um imóvel alugado, como reparos ou custos de manutenção, que precisariam ser incluídas nos cálculos que afetariam o ROI.

Além disso, assumimos que o imóvel foi alugado por todos os 12 meses. Em muitos casos, as vagas ocorrem particularmente entre os inquilinos e a falta de renda para esses meses deve ser levada em consideração em seus cálculos.

O ROI de um imóvel alugado é diferente porque depende se o imóvel é financiado por meio de uma hipoteca ou pago em dinheiro. Como regra geral, quanto menos dinheiro for pago antecipadamente como adiantamento na propriedade, maior será o saldo do empréstimo, mas maior será o seu ROI. Por outro lado, quanto mais dinheiro pago antecipadamente e menos empréstimos, menor será o seu ROI, pois o custo inicial seria maior. Em outras palavras, o financiamento permite aumentar seu ROI no curto prazo, pois seus custos iniciais são mais baixos.

É importante usar uma abordagem consistente ao medir o ROI para várias propriedades. Por exemplo, se você incluir o patrimônio da casa na avaliação de uma propriedade, inclua o patrimônio de outras propriedades ao calcular o ROI do seu portfólio imobiliário.