Como avaliar uma relação de investimento imobiliário (REIT)

Investidores que procuram estimar o valor de uma confiança no investimento imobiliário (REIT) descobrirão que métricas tradicionais como lucro por ação (EPS) e preço por lucro (P / E) não se aplicam. Neste artigo, discutiremos um método mais confiável para estimar o valor de um REIT.

Examinando fundos provenientes de operações (FFO)

Vamos começar analisando uma demonstração resumida da receita da XYZ Residential (XYZ), uma REIT residencial fictícia.

De 2017 a 2018, o lucro líquido da XYZ Residential, ou "resultado final", cresceu quase 30% (+ US $ 122.534 para US $ 543.847). No entanto, esses números de receita líquida incluem despesas de depreciação, que são itens de linha significativos. Para a maioria das empresas, a depreciação é uma cobrança não monetária aceitável que aloca o custo de um investimento feito em um período anterior. Porém, o setor imobiliário é diferente da maioria dos investimentos em instalações fixas ou em equipamentos, porque os bens perdem valor com pouca frequência e geralmente apreciam. O lucro líquido, uma medida reduzida pela depreciação, é, portanto, um indicador inferior de desempenho. Como resultado, faz sentido julgar REITs por fundos de operações (FFO), o que exclui a depreciação. (Para uma leitura em segundo plano sobre o investimento no REIT, consulte The REIT Way.)

As empresas são obrigadas a conciliar o FFO, que é relatado nas notas de rodapé, juntamente com o lucro líquido. O cálculo geral envolve adicionar depreciação ao lucro líquido e subtrair os ganhos nas vendas de propriedades depreciáveis. Subtraímos esses ganhos, assumindo que eles não são recorrentes e, portanto, não contribuem para a capacidade sustentável de pagamento de dividendos do REIT. A reconciliação do lucro líquido com o FFO (com itens menores removidos por uma questão de clareza) em 2017 e 2018 é apresentada a seguir:

É claro que, depois que a depreciação é adicionada novamente e os ganhos de propriedade são subtraídos, os fundos das operações (FFO) equivalem a cerca de US $ 838.390 em 2017 e quase US $ 758.000 em 2018.

O FFO deve ser relatado, mas contém um ponto fraco: não deduz os gastos de capital necessários para manter o portfólio de propriedades existente. As participações imobiliárias dos acionistas devem ser mantidas, pintando os apartamentos, por exemplo, para que o FFO não seja exatamente o fluxo de caixa residual remanescente após todas as despesas e despesas.

Analistas profissionais, portanto, usam uma medida chamada "fundos ajustados das operações" (AFFO) para estimar o valor do REIT. Embora o FFO seja comumente usado, os profissionais tendem a se concentrar no AFFO por dois motivos. Primeiro, é uma medida mais precisa do fluxo de caixa residual disponível para os acionistas e, portanto, um "número base" melhor para estimar o valor. Segundo, é um verdadeiro fluxo de caixa residual e um melhor preditor da capacidade futura do REIT de pagar dividendos.

A AFFO não possui uma definição uniforme, mas a maioria dos cálculos subtrai as despesas de capital, conforme mencionado acima. No caso da XYZ Residential, quase US $ 182.000 são subtraídos do FFO para obter o AFFO para o ano de 2018. Esse número geralmente pode ser encontrado na demonstração do fluxo de caixa do REIT. Ele é usado como uma estimativa do dinheiro necessário para manter as propriedades existentes, embora uma análise cuidadosa de propriedades específicas possa gerar informações mais precisas.

Métricas tradicionais, como lucro por ação, EPS e P / E, não são confiáveis ​​para estimar o valor de um REIT.

Examinando o crescimento de FFO e / ou AFFO

Podemos estimar o valor do REIT com maior precisão quando temos o FFO e o AFFO em mãos, procurando o crescimento esperado em uma ou ambas as métricas. Isso requer uma análise cuidadosa das perspectivas subjacentes ao REIT e seu setor. As especificidades da avaliação das perspectivas de crescimento de um REIT estão além do escopo deste artigo, mas aqui estão algumas fontes a serem consideradas:

• a perspectiva de aluguel aumenta
• a perspectiva de melhorar / manter as taxas de ocupação
• planeja atualizar / aprimorar propriedades (uma tática popular e bem-sucedida é adquirir propriedades de baixo custo e atualizá-las para atrair inquilinos de melhor qualidade; inquilinos melhores levam a taxas de ocupação mais altas (menos despejos) e aluguéis mais altos)
• perspectivas de crescimento externo (muitos REITs promovem o crescimento do FFO por meio da aquisição, mas é mais fácil dizer do que fazer, porque um REIT deve distribuir a maior parte de seus lucros e normalmente não possui uma grande reserva de caixa; no entanto, muitos REITs cortam com sucesso seus portfólios, vendendo propriedades com baixo desempenho. financiar a aquisição de propriedades subvalorizadas)

Aplicando um múltiplo ao FFO / AFFO

O retorno total do REIT vem de duas fontes: dividendos pagos e valorização do preço. A valorização esperada do preço pode ser dividida em dois componentes adicionais: crescimento do FFO / AFFO e expansão do múltiplo preço-para-FFO ou preço-para-AFFO

Vejamos múltiplos para XYZ. Observe que estamos mostrando o preço dividido pelo FFO, que na realidade é a capitalização de mercado dividida pelo FFO. A capitalização de mercado da XYZ (número de ações multiplicada pelo preço por ação) neste exemplo é de cerca de US $ 8 bilhões.

Como interpretamos esses múltiplos, além de fazer uma comparação direta com os pares da indústria ">

Além dos dividendos pagos, a valorização do preço se divide em duas fontes: crescimento do FFO / AFFO e / ou expansão do múltiplo de avaliação (relação preço / FFO ou preço / AFFO). Devemos considerar as duas fontes juntas ao analisar um REIT com perspectivas favoráveis ​​de crescimento do FFO. Por exemplo, se o FFO cresce a 10% e o múltiplo de 10, 55x é mantido, o preço aumentará 10%. No entanto, se o múltiplo se expandir de cerca de 5% para 11x, a valorização será de aproximadamente 15% (10% de crescimento do FFO + 5% de expansão múltipla).

Um exercício útil considera o recíproco do múltiplo preço / AFFO, ou seja, 1 ÷ [Preço / AFFO] = AFFO / Preço . Isso equivale a cerca de 7, 2% ( US $ 575, 7 ± 8.000 ) com a XYZ Residential e é chamado de "rendimento AFFO". Para avaliar o preço do REIT, podemos comparar o rendimento do AFFO com:

1. a taxa de capitalização inicial do mercado, ou "cap rate"

2. nossa estimativa para o crescimento do REIT no FFO / AFFO.

O cap rate é um número geral que informa aos investidores quanto o mercado está pagando atualmente pelos imóveis. Por exemplo, 8% implica que os investidores geralmente pagam cerca de 12, 5 vezes ( 1 ÷ 8% ) a receita operacional líquida (NOI) de cada imóvel.

Vamos supor que o cap rate do mercado seja de cerca de 7% e nossa expectativa de crescimento para o FFO / AFFO da XYZ é de 5%. Dado um rendimento calculado em AFFO de 7, 2%, provavelmente estamos procurando um bom investimento, porque nosso preço é razoável quando comparado ao cap rate do mercado (é um pouco mais alto, o que é melhor). Além disso, o crescimento que esperamos deve se traduzir em dividendos e preços mais altos. De fato, se todos os outros investidores concordassem com nossa avaliação, o preço da XYZ seria muito mais alto porque seria necessário um múltiplo maior para incorporar essas expectativas de crescimento.

A linha inferior

A avaliação do REIT produz maior clareza ao analisar os fundos das operações (FFO) do que o lucro líquido. Os possíveis investidores também devem calcular os fundos ajustados das operações (AFFO), que deduz as despesas prováveis ​​necessárias para manter o portfólio imobiliário. A AFFO fornece uma excelente ferramenta para medir a capacidade de pagamento de dividendos e as perspectivas de crescimento do REIT.