Associação de Proprietários - HOA
Uma associação de proprietários de casas (HOA) é uma organização em uma subdivisão, comunidade ou condomínio planejado que cria e aplica regras para as propriedades e seus residentes. Aqueles que compram propriedades dentro da jurisdição de um HOA tornam-se membros automaticamente e são obrigados a pagar taxas, conhecidas como taxas do HOA. Algumas associações podem ser muito restritivas sobre o que os membros podem fazer com suas propriedades.
Compreendendo um HOA
As associações de proprietários (HOAs) são formadas por comunidades com residências unifamiliares ou edifícios com várias unidades, como condomínios. Como o nome indica, o HOA é composto e administrado pelos moradores da comunidade. Ser membro de um HOA geralmente é um requisito para comprar uma casa dentro da comunidade. Um HOA é normalmente estabelecido para fazer e aplicar regras em relação às propriedades dentro da jurisdição.
Um HOA possui um conselho de diretores ou governadores, eleito para aplicar e supervisionar as regras e regulamentos do HOA. Um HOA normalmente descreverá suas regras em um documento chamado Declaração de Convênios, Condições e Restrições (CC & Rs), que define determinadas condições para os proprietários e suas propriedades. As condições podem incluir restrições estruturais, como o tipo de vedação ou paisagem permitida, ou pequenas seleções, como a cor da tinta em uma casa. Este documento geralmente também descreve as penalidades por violar as CC&R, que podem incluir taxas, cumprimento forçado ou, em alguns casos, litígios.
Principais Takeaways
- Uma associação de proprietários de imóveis (HOA) é uma organização que cria e aplica regras e diretrizes para uma subdivisão, comunidade planejada ou construção de condomínio.
- Os residentes da comunidade são membros do HOA e alguns exigem associação obrigatória.
- Dirigidos por um conselho de administração, os HOAs coletam taxas mensais ou anuais para pagar pela manutenção de áreas comuns e instalações.
- Os HOA podem impor multas e até penhoras a proprietários não conformes.
9 dicas para lidar com associações de proprietários
HOAs vs. Associações Comunitárias
A maioria dos HOAs são incorporados e, portanto, sujeitos às leis estaduais. Alguns estados consideram os HOAs baseados em condomínios, geralmente chamados de "comunidades de condomínios", e as organizações que governam as cooperativas - conselhos de cooperação - como separados dos HOAs porque os interesses de propriedade diferem. "Associação comunitária" é um termo mais abrangente que abrange todas essas organizações.
Observe que um HOA não é um POA. Uma associação de proprietários, ou POA, geralmente é uma categoria mais ampla que abrange pessoas que desejam melhorar suas comunidades e valores imobiliários. Os HOAs tendem a ter contornos estritos para propriedades dentro de sua jurisdição e geralmente existem muitas regras, enquanto os POAs são construídos não apenas para proprietários de residências - que é um HOA -, mas para qualquer pessoa da comunidade com interesse no setor imobiliário dentro de sua zona.
O Community Associations Institute, uma organização comercial que pressiona as legislaturas estaduais em nome dos HOAs, estima que em 2018 havia entre 346.000 e 348.000 associações comunitárias nos Estados Unidos, com mais de 70 milhões de residentes.
Vantagens de um HOA
O HOA fornece os regulamentos e diretrizes para a comunidade. Esses padrões são ações que devem ou devem ser realizadas com o objetivo de preservar e aprimorar os valores de propriedade da comunidade. Muitas vezes, eles são orientados para a aparência, lidando com limpeza, condição e reparo. Às vezes, eles são projetados para manter uma aparência uniforme nas propriedades incluídas ou na comunidade como um todo.
Os serviços de gerenciamento do HOA podem fornecer comodidades como paisagismo, estacionamentos e instalações como piscinas, quadras de tênis ou espaços para festas disponíveis para todos os membros do HOA. Algumas taxas HOA cobrem os custos de coleta de lixo e remoção de neve.
Em um nível mais teórico, os HOAs são símbolos de autogovernança e democracia. Quem melhor administrar uma comunidade que as pessoas que vivem nela - em oposição a algum senhorio ausente?
Prós
Definir e aplicar regras da comunidade
Proteger valores de propriedade
Fornecer serviços, comodidades e instalações
Oferecer autogovernança
Contras
Definir taxas, taxas e avaliações
Impor regulamentos restritivos
Opere ineficientemente
Gestão amadora ou inepta
Desvantagens de um HOA
O lado negativo de um HOA começa com o alto custo das taxas da associação, que poderia atuar como um impedimento para os possíveis compradores. Além disso, as regras e regulamentos do HOA podem parecer irracionais, arbitrários ou muito restritivos para alguns proprietários de casas, que desejam a liberdade de personalizar suas propriedades.
Embora a autogovernança seja um bom conceito, em teoria, pode não funcionar bem na prática. Os membros do conselho da HOA, que normalmente são voluntários, podem não estar à altura da tarefa de gerenciar imóveis, lidar com questões financeiras complexas ou trabalhar para unir grupos dispersos de pessoas em uma causa comum. De várias maneiras, uma associação comunitária é como uma pequena empresa ou instituição sem fins lucrativos. Como os HOAs precisam chegar a um consenso sobre decisões de propriedade comum, como manutenção e atualizações, os conflitos entre os membros do HOA podem ser frequentes.
Exemplo do mundo real de um HOA
Às vezes, disputas na associação de proprietários de imóveis são as manchetes - e uma viagem ao legislativo estadual.
Por três anos - em abril de 2019 - um proprietário de Indianápolis e seu HOA prendem chifres sobre os painéis solares em seu telhado. Para capturar completamente a energia solar, os painéis de US $ 28.000 precisam ficar virados para o sul - uma direção que o HOA não permitirá, dizendo que são muito visíveis para a rua e outros vizinhos.
O idioma do pacto HOA permite painéis, mas é vago quanto ao seu posicionamento. Assim, o proprietário está tentando, com o apoio de vários legisladores estaduais, obter um projeto de lei aprovado pela Assembléia Geral de Indiana que proibiria os HOAs de restringir os painéis solares ou sua colocação de alguma forma.
Consideração especial: taxas
As associações de proprietários possuem um poder financeiro e legal significativo sobre os proprietários em sua jurisdição. Os HOAs cobram taxas mensais de associação ou anuidades para pagar pela manutenção de áreas comuns, como parques, lavanderias, elevadores e piscinas. As taxas HOA típicas variam de US $ 200 a US $ 400 por mês, mas podem variar de menos de US $ 100 a mais de US $ 10.000 para comunidades de alto padrão.
As taxas do HOA também costumam contribuir para o fundo de reserva da associação, que é reservado para grandes projetos de reforma ou uso emergencial. Além de taxas ou encargos regulares, os HOAs também podem impor avaliações especiais aos proprietários quando a associação não possui reservas suficientes para pagar por reparos inesperados em áreas comuns, como calçadas ou estacionamentos.
O conselho do HOA, que geralmente é responsável pelas finanças da organização, supervisiona a coleta e o gerenciamento de fundos. Juntamente com a definição de taxas e avaliações, o conselho pode aplicar multas aos proprietários que violarem as regras ou danificarem as áreas comuns. Além de impor multas, os HOAs também podem colocar penhor em uma propriedade se um proprietário ficar seriamente para trás em suas dívidas. Os ônus existentes do HOA podem dificultar a venda da casa, a menos que sejam liberados.
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