Empréstimos para aquisição de ações e linhas de crédito para ações - HELOC

Uma das maiores vantagens da propriedade de casa é a capacidade de gerar capital ao longo do tempo. Você pode usar esse patrimônio para garantir fundos de baixo custo na forma de uma “segunda hipoteca” - um empréstimo único ou uma linha de crédito de home equity (HELOC).

Há vantagens e desvantagens em cada uma dessas formas de crédito, por isso é importante entender os prós e os contras de cada uma antes de prosseguir.

Noções básicas sobre empréstimos sobre ações

Os empréstimos para aquisição de imóveis residenciais e os HELOCs usam o patrimônio em sua casa - ou seja, a diferença entre o valor da casa e o saldo da hipoteca - como garantia.

Como os empréstimos são garantidos contra o valor da sua casa, os empréstimos para compra e venda de imóveis oferecem taxas de juros extremamente competitivas - geralmente próximas às das primeiras hipotecas. Em comparação com fontes de empréstimos não garantidas, como cartões de crédito, você pagará muito menos em taxas de financiamento pelo mesmo valor de empréstimo.

Mas há uma desvantagem em usar sua casa como garantia. Os credores do patrimônio da casa colocam uma segunda garantia em sua casa, dando-lhes o direito de, eventualmente, assumir o controle da sua casa, se você não efetuar os pagamentos. Quanto mais você empresta contra sua casa ou condomínio, mais se arrisca.

Principais Takeaways

• O valor da casa própria pode ser uma grande fonte de valor para os proprietários acessarem dinheiro para reformas ou outras grandes compras.
• Porque eles estão protegidos contra o valor da sua casa, os credores estão dispostos a oferecer taxas mais baixas do que na maioria dos outros tipos de empréstimos pessoais.
• Um empréstimo de capital próprio é uma quantia fixa em dinheiro, geralmente com uma taxa de juros fixa.
• As linhas de crédito das ações domésticas (HELOC) são uma fonte rotativa de fundos em potencial, semelhante a um cartão de crédito, que você usa como achar melhor com uma taxa de juros variável.

Elegibilidade para empréstimos de capital

Os bancos subscrevem segundas hipotecas, assim como outros empréstimos à habitação. Cada um deles tem diretrizes que determinam quanto podem emprestar com base no valor de sua propriedade e em sua credibilidade. Isso é expresso em uma proporção combinada de empréstimo / valor, ou CLTV.

Suponhamos que você esteja trabalhando com um banco que oferece um CLTV máximo de 80% e sua casa vale US $ 300.000. Se você atualmente deve US $ 150.000 em sua primeira hipoteca, pode se qualificar para emprestar US $ 90.000 adicionais na forma de um empréstimo para aquisição de imóveis residenciais ou HELOC (US $ 300.000 x 0, 80 = US $ 240.000).

Como outras hipotecas, a sua elegibilidade para um empréstimo e taxa de juros depende do seu histórico de emprego, renda e pontuação de crédito. Quanto maior a sua pontuação, menor o risco de inadimplência no seu empréstimo e menor a sua taxa.

Empréstimos à habitação

Um empréstimo de capital próprio é uma quantia fixa em dinheiro. É uma opção se você precisar do dinheiro para uma despesa única, como um casamento ou uma reforma de cozinha. Esses empréstimos geralmente oferecem taxas fixas, para que você saiba exatamente quais serão os seus pagamentos mensais quando retirar um.

Empréstimos de capital próprio não são a resposta se você precisar apenas de uma pequena infusão de dinheiro. Enquanto alguns credores concedem empréstimos por US $ 10.000, muitos não concedem um por menos de US $ 25.000. Além disso, você deve pagar muitos dos mesmos custos de fechamento associados a uma primeira hipoteca, como taxas de processamento de empréstimos, taxas de originação, taxas de avaliação e taxas de gravação.

Os credores podem exigir que você pague "pontos" - ou seja, juros pré-pagos - na hora do fechamento. Cada ponto é igual a 1% do valor do empréstimo. Assim, em um empréstimo de US $ 100.000, um ponto custaria US $ 1.000.

Os pontos diminuem sua taxa de juros, o que pode realmente ajudá-lo a longo prazo. Mas se você está pensando em pagar o empréstimo mais cedo, esse interesse inicial não funciona exatamente a seu favor. Se você acha que pode ser esse o caso, geralmente é possível negociar menos ou mesmo não pontos com o credor.

HELOCs

As linhas de crédito das ações em casa são um pouco diferentes. Eles são uma fonte rotativa de fundos, semelhante a um cartão de crédito, que você usa como achar melhor. A maioria dos bancos oferece várias maneiras diferentes de acessar esses fundos, seja por meio de transferência on-line, cheque ou uso de cartão de crédito conectado à sua conta. Diferentemente dos empréstimos para aquisição de imóveis, eles tendem a ter poucos custos de fechamento, se houver, e apresentam taxas de juros variáveis ​​- embora alguns credores ofereçam taxas fixas por um certo número de anos.

Existem prós e contras na flexibilidade que as linhas de crédito oferecem. Você pode emprestar contra sua linha de crédito posteriormente, sem precisar solicitar um novo empréstimo. Dessa forma, é uma boa fonte de recursos de emergência, desde que o seu banco não exija um empate mínimo ao fechar o empréstimo.

Mas os HELOCs podem causar problemas a alguns mutuários. Independentemente de suas intenções quando você abre a linha de crédito, é fácil gastar os fundos disponíveis em coisas que você não precisa. E o que você usar, é claro, você deve pagar com juros.

As fases do HELOCs

A maioria das linhas de home equity tem duas fases: durante o período do sorteio, que normalmente é de 10 anos, você pode acessar o crédito disponível como achar melhor. Muitos contratos HELOC exigem pagamentos pequenos, apenas com juros, durante esse período, embora você possa ter a opção de pagar mais e ir contra o principal.

Após o término do período do sorteio, às vezes você pode solicitar uma extensão. Caso contrário, o empréstimo entra na fase de reembolso. A partir de agora, você não poderá mais acessar fundos adicionais e efetuar pagamentos regulares de principal mais juros até que o saldo desapareça. Durante o período de reembolso de 20 anos, você deve reembolsar todo o dinheiro emprestado, mais juros a uma taxa variável. Alguns credores oferecem aos mutuários a opção de converter um saldo HELOC em um empréstimo com taxa de juros fixa neste momento.

Mesmo assim, o pagamento mensal pode quase dobrar. De acordo com um estudo realizado pela TransUnion, o pagamento de um HELOC de US $ 80.000 a uma taxa anual de 7% custará US $ 467 por mês durante os primeiros 10 anos, quando apenas pagamentos de juros são necessários. Isso salta para US $ 719 por mês quando o período de reembolso entra em ação.

Esse salto nos pagamentos no início do novo período resultou em choque de pagamento para muitos mutuários despreparados da HELOC. Se as somas forem grandes o suficiente, pode até fazer com que as pessoas em dificuldades financeiras não cumpram. E se eles não pagarem os pagamentos, eles podem perder suas casas.

Por que fazer uma segunda hipoteca?

Os proprietários de imóveis podem usar seu empréstimo sobre o patrimônio ou o HELOC para uma ampla variedade de finalidades. Do ponto de vista do planejamento financeiro, uma das melhores coisas que você pode fazer com os fundos é usá-los para reformas e reformas que aumentem o valor da sua casa. Dessa forma, você está reconstruindo o patrimônio em sua casa e, ao mesmo tempo, tornando-o mais habitável.

Você também pode usar o dinheiro para consolidar dívidas com altas taxas de juros, incluindo saldos de cartão de crédito. Você está efetivamente substituindo um empréstimo de alto custo por uma forma de crédito segura e de baixo custo.

Claro, você também pode pedir emprestado para financiar férias no exterior ou o novo carro esportivo que você está de olho. Se vale a pena corroer seu patrimônio para fazer compras discricionárias, é algo sobre o qual você deve pensar seriamente.

Deduções de imposto sobre empréstimos de capital próprio

Há outra vantagem em aproveitar o seu patrimônio, se for para projetos de reforma de residências: o IRS permite amortizar parte dos juros desses empréstimos, desde que você especifique deduções.

A partir de 2018, os casais poderão deduzir os juros de até US $ 750.000 da “dívida de aquisição” elegível (ou até US $ 375.000, se você arquivar separadamente). Essas são as hipotecas e os empréstimos para aquisição de imóveis usados ​​para "comprar, construir ou melhorar substancialmente" a casa contra a qual foi garantida.

Os contribuintes costumavam deduzir juros de até US $ 100.000 em empréstimos para aquisição de imóveis usados ​​por outras razões, como pagar cartões de crédito. Mas a partir de 2018, isso não é mais uma opção até o final de 2025, uma mudança devido à legislação tributária aprovada em dezembro de 2017.

Home Equity e HELOC Prós e Contras

Mesmo que os valores das propriedades permaneçam estáveis ​​ou aumentem, todo novo empréstimo estende seu orçamento. Se você perder o emprego, por exemplo, será mais difícil manter-se atualizado sobre seus pagamentos. Como o credor tem uma garantia em sua casa, há uma chance de que você possa enfrentar a execução duma hipoteca se ficar para trás por um período suficientemente longo.

Prós

• Custo mais baixo do que muitos outros tipos de empréstimos

• A capacidade de emprestar uma quantia relativamente grande de dinheiro

• Flexibilidade para usar o dinheiro para praticamente qualquer finalidade

• Potenciais incentivos fiscais se você usar os fundos em projetos de renovação que aumentem o valor da sua casa

• A segurança das taxas de juros fixas nos empréstimos sobre o patrimônio líquido

Contras

• Quando você usa sua casa como garantia, reduz a quantidade de patrimônio em sua casa

• Se o mercado imobiliário cair, aqueles com índices mais altos de CLTV correm o risco de ficarem "embaixo da água" em seus empréstimos

Empréstimos para participação em ações versus refinanciamento

As segundas hipotecas não são a única maneira de aproveitar o patrimônio em sua casa para obter algum dinheiro extra. Você também pode fazer o que é conhecido como refinanciamento de saque, onde contrai um novo empréstimo para substituir a hipoteca original.

Quando seu novo empréstimo é maior que o saldo do seu anterior, você embolsa o dinheiro extra. Tal como acontece com um empréstimo de capital próprio ou HELOC, os proprietários podem usar esses fundos para fazer melhorias em suas propriedades ou consolidar dívidas no cartão de crédito.

O refinanciamento tem certas vantagens sobre uma segunda hipoteca. A taxa de juros geralmente é um pouco menor do que a dos empréstimos para aquisição de imóveis residenciais. E se as taxas caírem em geral, convém que sua hipoteca principal reflita isso.

Mas os refis também têm desvantagens. Como você está contratando uma nova primeira hipoteca, os custos de fechamento tendem a ser muito mais altos do que os HELOCs, que normalmente não têm taxas iniciais muito altas. E se o refinanciamento significa que você possui menos de 20% do patrimônio em sua casa, também pode ser necessário pagar um seguro hipotecário primário ou PMI. Isso é algo com o qual você talvez não precise se preocupar se simplesmente tiver uma segunda hipoteca vinculada ao seu empréstimo original.

Não é ruim ter seu agente de empréstimos executando os números para cada opção, para que você possa entender melhor qual é o melhor para sua situação.

Conseguir um empréstimo

As opções e taxas de empréstimo variam significativamente de um credor para o outro, por isso vale a pena comprar ao redor. Além dos bancos tradicionais, você também pode obter economias e empréstimos, cooperativas de crédito e empresas de hipoteca. Você também pode usar corretores de hipoteca, que essencialmente fazem as compras para você e são pagos pelo credor.

Nunca fale com apenas um credor; você precisa de pelo menos três opções e também pode precisar da ajuda de um profissional em hipotecas para comparar as ofertas. Se você já possui várias contas em um banco, pergunte sobre taxas melhores ou promoções especiais para clientes existentes.

Comprar um empréstimo de um credor tradicional - um banco ou uma empresa de hipotecas - depende do valor que você está procurando. Geralmente, para empréstimos abaixo de US $ 100.000, um pequeno banco comunitário ou cooperativa de crédito oferece o melhor negócio. Para empréstimos maiores (US $ 150.000 ou mais), converse com bancos locais e nacionais junto com corretores hipotecários. Assim como ocorre com as hipotecas tradicionais, os corretores de hipotecas geralmente oferecem as melhores ofertas de empréstimos para compra e venda de imóveis por causa de seus relacionamentos com vários credores e grupos de investimento. Para empréstimos "intermediários" de US $ 100.000 a US $ 150.000, "você só precisa comprar", diz Casey Fleming, corretora de hipotecas e autora de "The Loan Guide: How to Get the Best possível Mortgage".

Não se deixe enganar por baixas taxas de provocação. Peça ao credor que envie a documentação que mostra a taxa de juros e os custos de fechamento do seu empréstimo específico. Com empréstimos para aquisição de imóveis residenciais, as taxas iniciais podem ser elevadas, geralmente entre 2% e 5% do valor do empréstimo.

Taxas de negociação

Muitas das taxas que um credor tenta cobrar não são imutáveis. Alguns credores, por exemplo, estão dispostos a dobrar as taxas de originação de empréstimos, que cobrem a comissão paga ao agente ou corretor. Se eles exigirem que você pague pontos em seu empréstimo, eles também podem estar dispostos a pechinchar. Mas você tem que perguntar.

Os credores podem oferecer várias opções quando se trata de bloquear uma taxa de juros fixa no seu HELOC. Quanto maior o período em que você recebe uma taxa fixa, maior a taxa de juros que eles cobram. Mas também há menos risco de sua parte se as taxas subirem. Portanto, pense cuidadosamente sobre quais termos funcionam melhor para você.

Em geral, você obterá os melhores termos se tiver um histórico estável de emprego e uma excelente pontuação de crédito. Como em qualquer aplicativo de hipoteca, é uma boa ideia verificar seus relatórios de crédito com antecedência e garantir que eles estejam livres de erros.

Retirada de um empréstimo

Para evitar dores graves, mais tarde, verifique cuidadosamente todos os documentos do empréstimo antes de assinar na linha pontilhada.

Você tem algum recurso se perceber que cometeu um erro, desde que aja rapidamente. Existe uma regra de cancelamento de três dias obrigatória pelo governo federal que se aplica aos empréstimos sobre o valor do imóvel e aos HELOCs.

Mas você deve notificar o credor por escrito. Esse aviso deve ser enviado por correio ou arquivado eletronicamente até meia-noite do terceiro dia (não incluindo os domingos) ou será anulado.

Quando você não pode pagar seu empréstimo

Às vezes, mesmo se você receber um empréstimo, poderá encontrar problemas financeiros mais tarde que dificultam o pagamento. Curiosamente, embora perder a casa seja um risco se você não puder pagar seu empréstimo ou linha de crédito, ela não é uma conclusão precipitada. No entanto, mesmo se você puder evitar perder sua casa, enfrentará sérias conseqüências financeiras.

De acordo com o Springboard, um conselheiro do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA, os credores normalmente buscam um processo padrão para obter o dinheiro, em vez de ir direto à execução duma hipoteca. Isso porque, para encerrar, o credor deve pagar sua primeira hipoteca antes de leiloar a propriedade. Embora um processo possa parecer menos assustador do que o processo de encerramento, ele ainda pode prejudicar seu crédito. Sem mencionar, os credores podem adornar os salários, tentar recuperar outros bens ou cobrar suas contas bancárias para obter o que é devido.

Se o mercado imobiliário cair, aqueles com índices mais altos de CLTV correm o risco de ficarem "embaixo da água" em seus empréstimos.

A maioria dos bancos e credores hipotecários não deseja que você deixe de pagar o empréstimo ou a linha de crédito de seu patrimônio, portanto, eles trabalharão com aqueles que lutam para efetuar pagamentos. O importante é entrar em contato com o credor o mais rápido possível. A última coisa que você deve fazer é evitar o problema. Os credores podem não estar tão dispostos a trabalhar com você se você ignorar as ligações e cartas deles oferecendo ajuda por meses.

Quando se trata do que o credor pode realmente fazer, existem algumas opções. Alguns credores oferecerão a alguns mutuários uma modificação de seu empréstimo ou linha de crédito para aquisição de imóveis residenciais: os termos, a taxa de juros, os pagamentos mensais ou alguma combinação dos três para tornar o pagamento do empréstimo mais acessível. (Observe que a extensão do prazo do empréstimo pode significar que você paga mais no final, mas os pagamentos mensais caem.)

O governo federal possui programas para ajudar os mutuários em dificuldades com sua primeira hipoteca e sua dívida com o valor do imóvel. Para tirar proveito do Programa de Modificação de Segundo Grau do governo, era necessário ter modificado sua primeira hipoteca sob o Programa de Hipoteca Residencial Acessível ou HAMP. O Segundo Programa de Modificação de Garantia, em conjunto com o HAMP, permite que os mutuários reduzam os pagamentos na linha de crédito do patrimônio líquido. O HUD publica informações úteis sobre esses e outros programas.

Cuidado com a fraude

Como os documentos verificados para obter um HELOC são menores do que para uma hipoteca regular - e porque há um período prolongado no qual você pode emprestar fundos - os criminosos podem, infelizmente, usar HELOCs para roubá-lo. Ultimamente, o número de ladrões que adquirem fraudulentamente essas contas e desviam milhares de dólares roubando identidades e enganando credores aumentou.

Aqui está como isso acontece. Os criminosos se apossam de suas informações pessoais através de registros públicos. Em seguida, eles estabelecem uma conta na Internet HELOC e manipulam o processo de verificação da conta do cliente para obter fundos, os quais, é claro, nunca são pagos. Especialistas em roubo de identidade descobriram que as vítimas aprendem sobre o crime somente quando a instituição financeira as chama sobre o atraso no pagamento, elas recebem uma notificação por escrito do atraso no pagamento ou um marechal aparece em sua casa para despejá-las.

Enquanto eles frequentemente atacam pessoas que já fizeram HELOCs, qualquer pessoa com patrimônio em sua casa pode se tornar uma vítima, especialmente proprietários com bom crédito e cidadãos idosos que pagaram suas hipotecas (porque os credores geralmente aprovam prontamente seus pedidos). Para reduzir seu risco, verifique regularmente suas declarações HELOC e examine seus relatórios de crédito para obter informações imprecisas.

A linha inferior

Pode chegar um momento em sua vida em que o acesso a um pouco de dinheiro extra se torna uma necessidade. Nesse caso, uma segunda hipoteca é uma opção atraente. Porque eles estão protegidos contra o valor da sua casa, os credores estão dispostos a oferecer taxas mais baixas do que na maioria dos outros tipos de empréstimos.

Mas só porque você pode usar sua casa como um caixa eletrônico não significa que você deveria. Um empréstimo extra significa um pagamento extra a cada mês. E se você não conseguir cumprir as datas de vencimento, estará colocando sua casa em risco. Portanto, use sabiamente a dívida sobre o valor do patrimônio, se concluir que é a melhor opção para você.