Conseguir uma hipoteca versus pagar em dinheiro: qual é a diferença?

A crise imobiliária reestruturou completamente o mercado hipotecário americano. Parte desse empreendimento incluiu restrições mais rígidas à obtenção de hipotecas, juntamente com uma abundância de novas casas disponíveis para venda. Isso, por sua vez, permitiu a alguns investidores comprar segundas propriedades para fins de investimento e aluguel.

Existem duas grandes escolas de pensamento ao considerar os investimentos imobiliários e como abordá-los: um acredita que é mais prudente pagar todo o dinheiro em troca de uma segunda casa, enquanto o outro lado sustenta que isso é alavancado em um segundo - ou mesmo terceiro ou quarto propriedade - é muito mais lucrativa. Abaixo estão os casos para ambos.

Principais Takeaways

• Um investidor alavancado pode obter bastante lucro com três ou quatro propriedades, enquanto um comprador em dinheiro pode ser limitado.
• Os investidores em dinheiro podem comprar rapidamente quando houver uma boa oportunidade, em vez de esperar pelo processo de hipoteca.
• Quer comprar imóveis com uma hipoteca ou dinheiro, cada um exige uma quantidade significativa de renda disponível.

Obtendo uma hipoteca

Esse debate é bastante coberto on-line, e vários sites e blogs de notícias financeiras afirmam que o aproveitamento faz mais sentido ao comprar propriedades de investimento. Por exemplo, Ali Boone, da BiggerPockets.com, argumenta que os retornos são mais altos e os riscos são mais baixos ao alavancar esse tipo de investimento. A lógica por trás disso é que, se a propriedade aumentar de valor, um investidor terá investido menos, mas poderá receber muito mais do que seu capital original.

Por exemplo, vamos supor que você dedique 15% a uma casa de US $ 500.000. Seu investimento inicial seria de US $ 75.000. Dois anos depois, se essa casa aumentar em valor para US $ 650.000, você poderá vender e receber muito mais do que os US $ 75.000 iniciais. Nesse cenário, seu principal investimento de US $ 75.000 é retornado, além de um adicional de US $ 75.000. Nesse caso, você teria arriscado muito menos do que um investidor de compra em dinheiro teria nessa situação, e ainda assim teria um lucro considerável.

Multiplique essa fórmula e estratégia por três ou quatro propriedades, e o investidor mais experiente pode obter bastante lucro. Um investidor alavancado tem mais oportunidade do que sua contraparte de compra em dinheiro nesses tipos de situações. Os compradores de dinheiro costumam comprar uma casa com a maior parte do dinheiro disponível para investimento. Por outro lado, um investidor alavancado pode diversificar a alocação desse dinheiro em várias propriedades diferentes, aumentando possivelmente sua taxa de retorno a longo prazo.

Os riscos de ser alavancado

Assumir qualquer tipo de investimento tem um risco inerente - especialmente quando se lida com incertezas no mercado imobiliário. Em primeiro lugar, a diversificação de dinheiro entre propriedades de investimento é uma abordagem que deve ser seriamente considerada apenas por um investidor bem informado. É necessário um entendimento nítido das condições econômicas atuais, da saúde geral do mercado imobiliário em geral e da área em que você está comprando especificamente.

Embora existam várias vantagens em obter um empréstimo para comprar uma propriedade para investimento, as coisas podem dar errado. Vamos supor que cada propriedade alugada tenha uma depreciação acentuada em valor. O investidor alavancado agora deve muito mais do que ele ou ela já colocou. Se você errar um pouco o mercado, poderá perder muito, principalmente com algumas propriedades em seu portfólio.

Embora um benefício aqui seja que o banco certamente perderá mais do que você, sua pontuação de crédito poderá ser severamente afetada. O potencial de retornos significativos atrai muitos para esse tipo de estratégia, mas deve ser abordado com clara consideração por todos os riscos envolvidos. Essa estratégia também exigirá que você passe pelo processo de hipoteca - em muitos casos, várias vezes -, o que é outra coisa a considerar.

Pagar em dinheiro pelas propriedades de investimento

Os investidores em dinheiro podem evitar todo o processo de solicitação de hipoteca e fazer um investimento rápido caso vejam uma oportunidade, o que é altamente vantajoso. Outro benefício de pagar adiantado por um imóvel é que você não precisa pagar juros. Mesmo com taxas de juros tão baixas quanto agora, sempre será mais caro, a longo prazo, pagar qualquer tipo de interesse do que não ter nenhum.

Para muitos investidores que possuem os fundos, faz sentido comprar imóveis com dinheiro, especialmente se você acredita que o mercado aumentará bastante nos próximos dois anos.

Por exemplo, digamos que você compre uma casa imediatamente por US $ 400.000 e fique sentada até ver o momento certo para vender. Se você estiver certo sobre uma recuperação, e a casa se valorizar em US $ 500.000, esse é um lucro direto de US $ 100.000 para o investidor, sem ter que considerar o pagamento de juros bancários ou o valor emprestado em uma hipoteca. Ter 100% do patrimônio em uma casa também facilita o investimento de um investidor no futuro, caso necessário. Comprar uma casa imediatamente em dinheiro também pode criar um fluxo de caixa imediato para o investidor.

Certos investidores procuram criar renda móvel com suas propriedades, e o tipo certo de locatários pode fornecer isso.

A compra de imóveis com hipoteca ou dinheiro exige uma quantia substancial de receita de investimento disponível.

Considerações especiais: os riscos de pagar em dinheiro

Amarrar todos os seus ativos em um investimento é extremamente arriscado. Essa abordagem pode não ser a melhor estratégia para o investidor que possui uma quantia limitada de dinheiro para usar a longo prazo.

Embora uma casa possa aumentar em valor, ela pode se depreciar rapidamente, e o dinheiro que você perde será franco. A diversificação é um dos mandamentos fundamentais do investimento. Amarrar a maioria dos ativos em uma classe de ativos pode causar grandes perdas. Colocar centenas de milhares de dólares em uma classe de ativos também vincula sua liquidez até que você tenha um vendedor.

Principais diferenças

Ambas as estratégias oferecem vantagens, mas para diferentes tipos de investidores. Uma coisa importante a ser observada é que qualquer estratégia requer uma quantidade substancial de receita de investimento disponível. Mesmo os compradores alavancados que distribuem seus investimentos em várias propriedades precisarão assumir o risco de que todas essas propriedades sejam depreciadas. Além disso, ao comprar uma nova casa por dinheiro, não use poupança de aposentadoria ou seu fundo de emergência.

Para o investidor que possui uma grande quantia de dinheiro pronta para investir, a propensão ao risco é o que realmente conduzirá a direção da decisão aqui. Posições alavancadas em propriedades de investimento, sem dúvida, renderão retornos mais altos, mas para o investidor menos envolvido ou dovish que ainda busca capital e retorno, a compra à vista pode ser a melhor opção. (Para leitura relacionada, consulte "Você deve pagar todo o dinheiro pela sua próxima casa?")