Hipotecas com taxa fixa e taxas ajustáveis: qual é a diferença?

Hipotecas de taxa fixa e hipotecas de taxa ajustável (ARMs) são os dois principais tipos de hipotecas. Embora o mercado ofereça inúmeras variedades nessas duas categorias, o primeiro passo ao comprar uma hipoteca é determinar qual dos dois principais tipos de empréstimo melhor se adequa às suas necessidades.

Principais Takeaways

• Uma hipoteca de taxa fixa cobra uma taxa de juros definida que não muda ao longo da vida do empréstimo.
• A taxa de juros inicial de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) é definida abaixo da taxa de mercado em um empréstimo de taxa fixa comparável e, em seguida, a taxa aumenta (ou possivelmente diminui) com o passar do tempo.
• Os ARMs são tipicamente mais complicados do que as hipotecas de taxa fixa.

Hipotecas de taxa fixa

Uma hipoteca de taxa fixa cobra uma taxa de juros definida que não muda ao longo da vida do empréstimo. Embora o valor do principal e dos juros pagos todos os meses varie de pagamento para pagamento, o pagamento total permanece o mesmo, o que facilita o orçamento para os proprietários.

O cronograma de amortização parcial abaixo demonstra a maneira pela qual os valores aplicados ao principal e aos juros se alteram ao longo da vida da hipoteca. Neste exemplo, o prazo da hipoteca é de 30 anos, o principal é de US $ 100.000 e a taxa de juros é de 6%.

Como você pode ver, os pagamentos feitos durante os anos iniciais de uma hipoteca consistem principalmente em pagamentos de juros.

A principal vantagem de um empréstimo de taxa fixa é que o mutuário está protegido contra aumentos repentinos e potencialmente significativos nos pagamentos mensais de hipotecas, se as taxas de juros aumentarem. As hipotecas de taxa fixa são fáceis de entender e variam pouco de credor para credor. A desvantagem das hipotecas de taxa fixa é que, quando as taxas de juros são altas, a qualificação para um empréstimo é mais difícil porque os pagamentos são menos acessíveis.

Embora a taxa de juros seja fixa, o montante total de juros que você pagará depende do prazo da hipoteca. As instituições de empréstimo tradicionais oferecem hipotecas de taxa fixa para uma variedade de termos, sendo os mais comuns 30, 20 e 15 anos.

A hipoteca de 30 anos é a opção mais popular porque oferece o menor pagamento mensal. No entanto, a compensação por esse pagamento baixo é um custo geral significativamente maior, porque a década extra, ou mais, no termo é dedicada principalmente ao pagamento de juros. Os pagamentos mensais de hipotecas de curto prazo são mais altos, de modo que o principal é amortizado em um prazo mais curto. Além disso, as hipotecas de curto prazo oferecem uma taxa de juros mais baixa, o que permite uma quantidade maior de principal reembolsado a cada pagamento da hipoteca. Assim, as hipotecas de curto prazo custam significativamente menos no geral. (Para saber mais, consulte Noções básicas sobre a estrutura de pagamento de hipoteca .)

Hipotecas: Taxa fixa versus taxa ajustável

Hipotecas de taxa ajustável

A taxa de juros para uma hipoteca de taxa ajustável é variável. A taxa de juros inicial em um BRAÇO é definida abaixo da taxa de mercado em um empréstimo de taxa fixa comparável e, em seguida, a taxa aumenta com o passar do tempo. Se o ARM for mantido por tempo suficiente, a taxa de juros ultrapassará a taxa vigente para empréstimos de taxa fixa.

Os ARMs têm um período fixo de tempo durante o qual a taxa de juros inicial permanece constante, após o qual a taxa de juros se ajusta em uma frequência pré-estabelecida. O período de taxa fixa pode variar significativamente - de um mês a 10 anos; períodos de ajuste mais curtos geralmente apresentam taxas de juros iniciais mais baixas. Após o prazo inicial, o empréstimo é redefinido, o que significa que há uma nova taxa de juros com base nas taxas atuais do mercado. Essa é a taxa até a próxima redefinição, que pode ser no ano seguinte.

Terminologia ARM

Os ARMs são significativamente mais complicados do que os empréstimos de taxa fixa, portanto, explorar os prós e os contras exige um entendimento de alguma terminologia básica. Aqui estão alguns conceitos que os mutuários precisam conhecer antes de selecionar um ARM:

• Frequência de ajuste: refere-se à quantidade de tempo entre os ajustes da taxa de juros (por exemplo, mensal, anual etc.).
• Índices de Ajuste: Os ajustes da taxa de juros estão vinculados a uma referência. Às vezes, essa é a taxa de juros de um tipo de ativo, como certificados de depósito ou letras do tesouro. Também poderia ser um índice específico, como o Índice de Custo dos Fundos ou a Taxa Interbancária de Londres (LIBOR).
• Margem: Ao assinar seu empréstimo, você concorda em pagar uma taxa que é uma certa porcentagem maior que o índice de ajuste. Por exemplo, sua taxa ajustável pode ser a taxa da fatura de um ano mais 2%. Esses 2% extras são chamados de margem.
• Limites: Refere-se ao limite do valor que a taxa de juros pode aumentar a cada período de ajuste. Alguns ARMs também oferecem limites para o pagamento mensal total. Esses empréstimos, também conhecidos como empréstimos de amortização negativa, mantêm os pagamentos baixos; no entanto, esses pagamentos podem cobrir apenas uma parte dos juros devidos. Os juros não pagos tornam-se parte do principal. Após anos pagando a hipoteca, seu principal em dívida pode ser maior que o valor que você emprestou inicialmente.
• Teto: é o mais alto que a taxa de juros ajustável pode se tornar durante a vida do empréstimo.

A maior vantagem de um braço é que ele é consideravelmente mais barato que uma hipoteca de taxa fixa, pelo menos nos primeiros três, cinco ou sete anos. Os ARMs também são atraentes porque seus baixos pagamentos iniciais geralmente permitem que o mutuário se qualifique para um empréstimo maior e, em um ambiente de queda de taxa de juros, permite que o mutuário desfrute de taxas de juros mais baixas (e pagamentos mais baixos) sem a necessidade de refinanciar a hipoteca .

Um mutuário que escolhe um braço pode economizar várias centenas de dólares por mês por até sete anos, após os quais é provável que seus custos aumentem. A nova taxa será baseada nas taxas de mercado, não na taxa inicial abaixo do mercado. Se você tiver muita sorte, pode ser mais baixo, dependendo de como são as taxas de mercado no momento da redefinição da taxa.

O BRAÇO, no entanto, pode representar algumas desvantagens significativas. Com um ARM, seu pagamento mensal pode mudar com frequência ao longo da vida do empréstimo. E se você emprestar um grande empréstimo, poderá ter problemas quando as taxas de juros subirem: alguns ARMs são estruturados para que as taxas de juros possam quase dobrar em apenas alguns anos. (Para saber mais, consulte Hipoteca com taxas ajustáveis: o que acontece quando as taxas de juros sobem ).

De fato, as hipotecas com taxas ajustáveis ​​foram desfavorecidas por muitos planejadores financeiros após o colapso das hipotecas subprime de 2008, que deu início a uma era de execuções hipotecárias e vendas a descoberto. Os mutuários enfrentaram um choque de etiqueta quando seus ARMs se ajustaram e seus pagamentos dispararam. Felizmente, desde então, foram instituídos regulamentos e legislação do governo para aumentar a supervisão que transformou uma bolha imobiliária em uma crise financeira global. O Bureau de Proteção Financeira do Consumidor (CFPB) tem impedido práticas predatórias de hipoteca que prejudicam o consumidor. Os credores estão emprestando aos devedores que provavelmente pagarão seus empréstimos.

Os ARMs são consideravelmente mais baratos que as hipotecas de taxa fixa.

Qual empréstimo é ideal para você?

Ao escolher uma hipoteca, é necessário considerar uma ampla gama de fatores pessoais e equilibrá-los com a realidade econômica de um mercado em constante mudança. As finanças pessoais dos indivíduos geralmente passam por períodos de avanço e declínio, as taxas de juros aumentam e diminuem, e a força da economia aumenta e diminui. Para colocar sua seleção de empréstimo no contexto desses fatores, considere as seguintes perguntas:

• Qual o valor do pagamento de uma hipoteca hoje?
• Você ainda pode pagar um braço se as taxas de juros subirem?
• Quanto tempo você pretende morar na propriedade?
• Em que direção as taxas de juros estão caminhando e você prevê que essa tendência continue?

Se você estiver considerando um ARM, execute os números para determinar o pior cenário possível. Se você ainda puder pagar, se a hipoteca voltar ao limite máximo no futuro, um ARM economizará seu dinheiro todos os meses. Idealmente, você deve usar a economia comparada a uma hipoteca de taxa fixa para efetuar pagamentos extras de principal a cada mês, para que o empréstimo total seja menor quando a redefinição ocorrer, reduzindo ainda mais os custos.

Se as taxas de juros forem altas e se espera que caiam, um ARM garantirá que você aproveite a queda, pois não está preso a uma taxa específica. Se as taxas de juros estão subindo ou um pagamento previsível e constante é importante para você, uma hipoteca de taxa fixa pode ser o caminho a percorrer.

Candidatos a ARMs

O proprietário de curto prazo

Um ARM pode ser uma excelente opção se pagamentos baixos a curto prazo forem sua principal exigência ou se você não planeja morar na propriedade por tempo suficiente para que as taxas subam. Como mencionado anteriormente, o período de taxa fixa de um ARM varia, geralmente de um ano a sete anos, e é por isso que um ARM pode não fazer sentido para as pessoas que planejam manter sua casa por mais do que isso. No entanto, se você sabe que vai se mudar dentro de um curto período ou se não planeja manter a casa nas próximas décadas, um ARM fará muito sentido.

Digamos que o ambiente da taxa de juros signifique que você pode fazer um ARM de cinco anos com uma taxa de juros de 3, 5%. Uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, em comparação, daria a você uma taxa de juros de 4, 25%. Se você planeja mudar antes do reinício de cinco anos do ARM, economizará muito dinheiro com juros. Se, por outro lado, você decidir permanecer na casa por mais tempo, especialmente se as taxas forem mais altas quando o empréstimo for ajustado, a hipoteca custará mais do que o empréstimo de taxa fixa custaria. Se, no entanto, você está comprando uma casa com o objetivo de mudar para uma casa maior depois de iniciar uma família - ou pensa que estará se mudando para o trabalho -, um ARM pode ser o ideal para você.

O ganhador de aumento de renda

Para pessoas que têm uma renda estável, mas não esperam que aumente drasticamente, uma hipoteca de taxa fixa faz mais sentido. No entanto, se você espera ver um aumento em sua renda, optar por um BRAÇO pode evitar que você pague muito interesse a longo prazo.

Digamos que você está procurando sua primeira casa e acabou de se formar na faculdade de medicina ou direito ou obteve um MBA. As chances são altas de que você ganhará mais nos próximos anos e poderá pagar os pagamentos aumentados quando o empréstimo se ajustar a uma taxa mais alta. Nesse caso, um ARM funcionará para você. Em outro cenário, se você espera começar a receber dinheiro de uma relação de confiança em uma certa idade, poderá obter um ARM que é redefinido no mesmo ano.

O tipo de pagamento

A contratação de uma hipoteca de taxa ajustável é muito atraente para os mutuários que possuem, ou terão, o dinheiro para pagar o empréstimo antes que a nova taxa de juros comece. Embora isso não inclua a grande maioria dos americanos, há situações em que pode ser possível retirá-lo.

Pegue um mutuário que esteja comprando uma casa e vendendo outra ao mesmo tempo. Essa pessoa pode ser forçada a comprar a nova casa enquanto a antiga estiver em contrato e, como resultado, fará um ARM de um ou dois anos. Uma vez que o mutuário tenha o produto da venda, ele poderá se virar para pagar o ARM com o produto da venda da casa.

Outra situação na qual um ARM faria sentido é se você pode se dar ao luxo de acelerar os pagamentos todos os meses o suficiente para pagar antes de redefinir. O emprego dessa estratégia pode ser arriscado, porque a vida acontece e, embora você possa se dar ao luxo de fazer pagamentos acelerados agora, se ficar doente, perder o emprego ou a caldeira funcionar, isso pode não ser mais uma opção.

A linha inferior

Independentemente do tipo de empréstimo selecionado, a escolha cuidadosa o ajudará a evitar erros dispendiosos. Uma coisa é certa: não vá com o BRAÇO, porque o pagamento mensal mais baixo é a única maneira de comprar a casa dos sonhos. Você pode obter uma taxa semelhante no momento da redefinição, mas é uma aposta séria. É mais prudente procurar uma casa com um preço menor.

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