Como encontrar seu retorno sobre investimentos imobiliários (ROI)

Retorno do investimento (ROI) é um termo contábil que indica a porcentagem de dinheiro investido que é recuperada após a dedução dos custos associados. Para o não contador, isso pode parecer confuso, mas a fórmula pode ser simplesmente declarada da seguinte maneira:

ROI = Ganho-CustoCusto em que: Ganho = Ganho de investimentoCusto = Custo de investimento \ begin {alinhado} & \ text {ROI} = \ frac {\ text {Gain} - \ text {Cost}} {\ text {Cost}} \\ & \ textbf {where:} \\ & \ text {Gain} = \ text {Ganho de investimento} \\ & \ text {Cost} = \ text {Custo de investimento} \\ \ end {alinhado} ROI = CostGain-Cost Onde: Ganho = Ganho de investimentoCusto = Custo de investimento

Mas, embora a equação acima pareça fácil de calcular, com o setor imobiliário várias variáveis, incluindo despesas de reparo / manutenção e métodos de calcular a alavancagem - a quantidade de dinheiro emprestado (com juros) para fazer o investimento inicial - entra em jogo, o que pode afetar os números de ROI. Em muitos casos, o ROI será maior se o custo do investimento for menor.

Ao comprar um imóvel, os termos do financiamento podem impactar bastante o preço do investimento; no entanto, o uso de recursos como uma calculadora de hipoteca pode ajudar você a economizar dinheiro com o custo do investimento, ajudando a encontrar taxas de juros favoráveis.

Como calcular o ROI para investimentos imobiliários

Complicações no cálculo do ROI

As complicações no cálculo do ROI podem ocorrer quando um imóvel é refinanciado ou uma segunda hipoteca é retirada. Os juros de um segundo empréstimo, ou refinanciado, podem aumentar e as taxas de empréstimo podem ser cobradas, o que pode reduzir o ROI. Também pode haver um aumento nos custos de manutenção, impostos sobre propriedades e tarifas de serviços públicos. Todos esses novos números precisam ser conectados e o ROI recalculado, se o proprietário de um imóvel residencial ou comercial pagar essas despesas.

Cálculos complexos também podem ser necessários para imóveis comprados com uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) com uma taxa variável progressiva cobrada anualmente durante a duração do empréstimo.

Vejamos os dois métodos principais para calcular o ROI: o método de custo e o método do próprio bolso.

O método de custo

O método de custo calcula o ROI dividindo o patrimônio em uma propriedade pelos custos dessa propriedade.

Como exemplo, suponha que uma propriedade foi comprada por US $ 100.000. Após reparos e reabilitação, que custam aos investidores US $ 50.000 adicionais, a propriedade é avaliada em US $ 200.000, tornando a posição patrimonial dos investidores na propriedade em US $ 50.000 (200.000 - [100.000 + 50.000]).

O método de custo requer a divisão da posição patrimonial por todos os custos relacionados à compra, reparos e reabilitação da propriedade.

O ROI, nesse caso, é de $ 50.000 ÷ $ 150.000 = 0, 33, ou 33%.

O método do próprio bolso

O método de desembolso direto é preferido pelos investidores imobiliários devido aos resultados mais altos do ROI. Usando os números do exemplo acima, assuma que a mesma propriedade foi comprada pelo mesmo preço, mas desta vez a compra foi financiada com um empréstimo e um adiantamento de US $ 20.000. Portanto, a despesa imediata é de apenas US $ 20.000, mais US $ 50.000 em reparos e reabilitação, totalizando uma despesa total de US $ 70.000. Com o valor da propriedade em US $ 200.000, a posição patrimonial é de US $ 130.000.

O ROI, nesse caso, é $ 130.000 ÷ $ 200.000 = 0, 65, ou 65%. Isso é quase o dobro do ROI do primeiro exemplo. A diferença, é claro, é atribuível ao empréstimo: alavancagem como forma de aumentar o ROI.

ROI não é igual a lucro

Obviamente, antes que qualquer um dos ROIs citados acima possa ser realizado em lucros reais, as propriedades devem ser vendidas. Muitas vezes, uma propriedade não será vendida pelo seu valor de mercado. Freqüentemente, uma transação imobiliária será consumada abaixo do preço inicial pedido, reduzindo o cálculo do ROI final dessa propriedade. Além disso, existem custos associados à venda de um imóvel: fundos gastos em reparos, pintura ou paisagismo. Os custos de publicidade da propriedade também devem ser adicionados, juntamente com os custos de avaliação e a comissão ao agente ou corretor imobiliário.

As despesas com publicidade e comissões podem ser negociadas com o provedor de serviços. Os promotores imobiliários, com mais de um imóvel para anunciar e vender, estão em melhor posição para negociar taxas favoráveis ​​com meios de comunicação e corretores. O ROI de várias vendas, no entanto, com custos variáveis ​​de publicidade, comissão, financiamento e construção, apresenta questões contábeis complexas que são melhor tratadas por um profissional.

Fluxo de Caixa da Propriedade

Um investidor pode ter US $ 30.000 em patrimônio em um imóvel comercial para aluguel pelo qual pagou US $ 10.000 por um ROI de 300%. A propriedade também gera US $ 500 por mês em aluguéis, totalizando US $ 6.000 anualmente. Esse é um ROI de 60% no fluxo de caixa da propriedade - US $ 6.000 dividido pelo custo de US $ 10.000 do investimento.

A linha inferior

O cálculo do ROI no setor imobiliário pode ser simples ou complexo, dependendo de todas as variáveis ​​mencionadas acima. Em uma economia robusta, o investimento em imóveis, residenciais e comerciais, provou ser muito rentável. Mesmo em uma economia recessiva, quando os preços caem e o dinheiro é escasso, muitas pechinchas no setor imobiliário estão disponíveis para investidores com dinheiro para investir. Quando a economia se recuperar, como sempre acontece, muitos investidores obterão um lucro considerável.

Para fins de imposto de renda ou de ganho de capital, no entanto, os proprietários de imóveis são instados a obter aconselhamento profissional sobre impostos de uma fonte confiável antes da apresentação.