Dedução de juros sobre sua segunda hipoteca

O governo federal entende que as hipotecas residenciais são os maiores encargos financeiros que muitos americanos já assumirão em suas vidas. A fim de proporcionar uma pausa (e presumivelmente para incentivar as pessoas a participar do mercado imobiliário), o Internal Revenue Service (IRS) permite que os contribuintes deduzam os juros pagos em suas hipotecas.

Mas e se você conseguir uma segunda hipoteca? Importa para que você o usa? Você pode deduzir juros indefinidamente?

Analisaremos detalhadamente as implicações fiscais de uma segunda hipoteca, mostrando como calcular sua dedução em seus impostos e destacando várias restrições e armadilhas.

O básico

Primeiro, você precisa entender o que constitui uma "casa qualificada" (aquela na qual se aplica uma dedução de juros hipotecários) e como o IRS define "juros hipotecários" e "dívida hipotecária".

Para iniciantes, uma "casa qualificada" refere-se à sua casa principal onde você mora normalmente ou a uma segunda casa. Casas móveis, trailers, apartamentos e barcos se qualificam, desde que tenham "instalações para dormir, cozinhar e banheiro", como coloca a publicação 936 do IRS.

Se você tiver três ou mais propriedades, poderá reivindicar apenas duas delas, respectivamente, como sua casa principal e sua segunda casa por um determinado ano. Se você vender uma das casas que estava reivindicando no decorrer desse ano, poderá considerar outra propriedade sua casa principal ou segunda casa pelo saldo daquele ano.

Se você está reivindicando deduções em uma casa que funciona como outra coisa, como um imóvel alugado ou um escritório, algumas regras e cálculos diferenciados entram em jogo, relacionados a quanto tempo você ocupa as instalações. Você pode consultar detalhes aqui, mas de um modo geral, se você alugar uma segunda casa, precisará morar lá por pelo menos 14 dias ou mais de 10% da quantidade de tempo alugada por um ano (o que for maior) para poder deduzir os juros da hipoteca. (Se você não mora lá, é um senhorio e um conjunto de regras totalmente diferente entra em jogo: consulte Deduções fiscais para proprietários de imóveis para aluguel ).

Os juros hipotecários aplicam-se apenas aos juros pagos em empréstimos que usam sua (s) casa (s) como garantia. Isso inclui:

• Primeiras hipotecas e segundas hipotecas
• Linhas de crédito
• Empréstimos de capital próprio

O IRS descreve três categorias de dívida hipotecária. Isso varia dependendo de quando você retirou a dívida e para que fins foram utilizados:

• A dívida com direitos adquiridos refere-se a hipotecas que foram garantidas por sua casa em ou antes de 13 de outubro de 1987 (após as quais as regras fiscais atuais entraram em vigor).
• A dívida de aquisição de imóveis refere-se a hipotecas contraídas após 13 de outubro de 1987 que foram usadas para comprar, construir ou melhorar sua casa (por exemplo, reformas, reparos etc.).
• Dívida ou empréstimo com capital próprio refere-se a hipotecas contraídas após 13 de outubro de 1987 que foram usadas para outros fins não relacionados à residência, como para financiar aulas universitárias, um carro novo, férias ou praticamente qualquer outra coisa não relacionada a comprar, construir ou melhorar uma casa.

As deduções

Isso depende de que tipo de dívida você já possui - e quanto mais deseja assumir. Se você for casado e apresentar um processo em conjunto, poderá deduzir apenas juros em US $ 1 milhão ou menos em dívidas de aquisição de imóveis e US $ 100.000 ou menos em dívidas de patrimônio em geral. Se solteiro, ou casado e com apresentação separada, seus limites se tornam US $ 500.000 para dívidas de aquisição de imóveis e US $ 50.000 para dívidas de patrimônio residencial, respectivamente.

Em outras palavras, se sua hipoteca ou hipoteca for usada para comprar, construir ou melhorar sua casa principal e / ou segunda residência (tornando-se uma dívida de aquisição de casa) e totalizar US $ 1 milhão, você poderá deduzir tudo o que pagou em juros. Por exemplo, se você tiver uma taxa de juros de 4% em cada uma das duas hipotecas que somam US $ 1 milhão, poderá deduzir todos os pagamentos de juros anuais de US $ 40.000.

No entanto, se sua dívida de aquisição de imóveis for, digamos, US $ 2 milhões, você poderá deduzir apenas metade do total de juros que pagou em US $ 2 milhões em hipotecas naquele ano. Se essas mesmas taxas de juros de 4% forem aplicadas, você poderá deduzir apenas US $ 40.000 em vez dos US $ 80.000 que você provavelmente pagou em juros naquele ano. (Isso é algo a ser considerado para quem tenta financiar uma propriedade de sete dígitos. Consulte Jumbo vs. hipotecas convencionais: como elas diferem .)

Embora esse limite não se aplique à dívida com direitos adquiridos, você não poderá deduzir outras deduções adicionais em novas hipotecas se sua dívida já tiver ultrapassado US $ 1 milhão. E se você tiver apenas US $ 900.000 em dívida com direitos adquiridos? Então você só pode deduzir juros por um valor adicional de US $ 100.000 em dívidas de aquisição de imóveis.

Pelo menos, esta é a regra geral. O IRS fornece uma planilha para determinar seus juros reais de hipoteca dedutível.

A papelada

Contanto que você pague pelo menos US $ 600 em juros de hipotecas, você receberá um aviso do seu detentor ou credor (normalmente é o Formulário 1098) alguns meses antes da hora da declaração de impostos. Juntamente com o valor em dólares dos seus pagamentos anuais, esta Declaração de Juros Hipotecários também mostrará seus prêmios de seguro hipotecário e pontos dedutíveis pagos (se você comprou uma casa naquele ano). Depois de ter este documento em mãos, você o utilizará para preencher sua declaração de imposto, no formulário 1040, Cronograma A (deduções detalhadas).

Com a dívida de aquisição de imóveis e a dívida de capital próprio combinada, você pode emprestar tecnicamente US $ 1, 1 milhão à sua casa. No entanto, se você tiver uma dívida adicional que exceda esse limite, poderá deduzir os juros se esses recursos forem utilizados para uma despesa qualificada, como um investimento (também relatado no Anexo A) ou um negócio (Anexo C ou C-EZ).

Refinanciamento, Pontos e Prêmios

Se você refinanciar qualquer hipoteca, incluindo a segunda, poderá reivindicar o novo empréstimo como dívida de aquisição de imóveis, até o principal do empréstimo anterior. Qualquer coisa acima disso será tratada como dívida de capital próprio.

Além disso, se você pagar pontos na nova hipoteca, poderá deduzi-los ao longo da vida do empréstimo. Supondo que você refinancia uma nova hipoteca de 30 anos, você pode deduzir 1/30 da quantia paga em pontos a cada ano. Se você não tiver deduzido todos os pontos no momento em que vender ou refinanciar a casa (novamente), poderá deduzir qualquer restante de uma só vez naquele ano. Você arquivará a dedução no Cronograma A, formulário 1040, linha 12.

Desde que sua renda bruta ajustada não exceda US $ 109.000 (ou US $ 54.500 se for casada e arquivando separadamente), você poderá deduzir parte ou todos os seus prêmios de seguro hipotecário também. Isso se enquadra na categoria "dívida de aquisição de imóveis".

A linha inferior

As regras tributárias são complicadas, não há como negar isso, mas se você agir adequadamente, as disposições podem economizar milhares de dólares por ano. Certifique-se de consultar um profissional tributário qualificado antes de decidir fazer uma segunda hipoteca.