Custos finais
Os custos de fechamento são as despesas, além do preço do imóvel, em que compradores e vendedores normalmente incorrem para concluir uma transação imobiliária.
Os custos incorridos podem incluir taxas de originação de empréstimos, pontos de desconto, taxas de avaliação, pesquisas de títulos, seguros de títulos, pesquisas, impostos, taxas de registro de escrituras e cobranças de relatórios de crédito. Os custos pré-pagos são aqueles que se repetem com o tempo, como impostos prediais e seguros de imóveis. Por lei, o credor deve declarar esses custos em uma "estimativa de boa fé" dentro de três dias após o pedido de empréstimo à habitação.
Compreendendo os custos finais
Os custos de fechamento ocorrem quando o título da propriedade é transferido do vendedor para o comprador. O valor total em dólar dos custos de fechamento depende de onde a propriedade está sendo vendida e do valor da propriedade a ser transferida. Os compradores de casas normalmente pagam entre 2% a 5% do preço da compra, mas os custos de fechamento podem ser pagos pelo vendedor ou pelo comprador. Uma transação imobiliária é um processo um pouco complexo, com muitos participantes envolvidos e várias partes móveis. Alguns estados (e alguns produtos de empréstimo) exigem determinadas inspeções além da inspeção básica que você paga diretamente a um inspetor residencial de sua escolha. Existem impostos sobre a propriedade e a transferência, bem como cobertura de seguro e várias taxas adicionais.
Os compradores de casas nos EUA pagam, em média, US $ 4.876 pelos custos de fechamento, de acordo com uma pesquisa recente da ClosingCorp, uma empresa de dados de custo de fechamento de imóveis. A pesquisa encontrou os maiores custos médios de fechamento em partes do Nordeste, incluindo o Distrito de Columbia (US $ 12.573), Nova York (US $ 9.341), Delaware (US $ 8.663), Maryland (US $ 7.211) e Vermont (US $ 6.839). Os estados com os menores custos médios de fechamento incluíram Missouri (US $ 2.905), Indiana (US $ 2.934), Dakota do Sul (US $ 2.996), Iowa (US $ 3.138) e Carolina do Norte (US $ 3.206).
As leis exigem que os credores forneçam uma estimativa de empréstimo que revele os custos de fechamento da propriedade. De acordo com a Lei de Procedimentos de Liquidação Imobiliária (RESPA), os credores são obrigados por lei a fornecer essa estimativa, também conhecida como estimativa de boa fé, dentro de três dias após o credor receber o pedido de empréstimo do mutuário. Pelo menos três dias antes do fechamento, o credor também deve fornecer uma declaração de divulgação de fechamento descrevendo todas as taxas de fechamento. As taxas listadas podem ter sido alteradas em relação à estimativa de empréstimo.
Principais Takeaways
- Os custos de fechamento são taxas e encargos devidos no fechamento de uma transação imobiliária que excedem o preço de compra do imóvel. Os vendedores também podem estar sujeitos a custos de fechamento.
- Exemplos de custos de fechamento comuns incluem taxas relacionadas à originação e subscrição de uma hipoteca, comissões imobiliárias, impostos, seguros e registro de registros.
- Os custos de fechamento devem ser divulgados por lei a compradores e vendedores e ser acordado antes de um acordo imobiliário.
Exemplos de custos de fechamento
Taxas de originação são taxas cobradas pelo banco pela criação de um empréstimo. A taxa normalmente equivale a 1% da hipoteca. O comprador pode comprar pontos de desconto antecipadamente para reduzir a taxa de juros cobrada pelo banco. Embora o banco exija um relatório de crédito e um pedido de empréstimo, essas taxas são negociáveis e podem ser cobertas pelo banco. O seguro de hipoteca privada é uma taxa adicional aplicada a qualquer compra com um adiantamento inferior a 20%.
O seguro de título protege o credor de reclamações contra a casa e protege o comprador de contratados anteriores que fazem reclamações contra a propriedade. Os credores geralmente exigem uma avaliação, que pode custar até US $ 400 na maioria das áreas. Os governos locais cobram taxas e impostos para registrar a venda da propriedade. Esses impostos de transferência variam de estado para estado.
Todos os custos de fechamento serão discriminados na estimativa do empréstimo e na divulgação do fechamento. Aqui estão as taxas padrão que você pode esperar ver:
Taxa de inscrição
- Uma taxa cobrada pelo credor para processar seu pedido de hipoteca. Peça ao credor detalhes antes de solicitar uma hipoteca.
Honorários advocatícios
- Uma taxa cobrada por um advogado imobiliário para preparar e revisar contratos e contratos de compra de casa. Nem todos os estados exigem um advogado para lidar com uma transação imobiliária.
Taxa de fechamento
- Também conhecida como "taxa de garantia", é paga à parte que lida com o fechamento: a empresa titular, a empresa judicial ou um advogado, dependendo da lei estadual.
Taxa de correio
- Se você estiver assinando documentos em papel, essa taxa ajudará a acelerar o transporte. Se o fechamento for feito digitalmente, talvez você não pague essa taxa.
Taxa do Relatório de Crédito
- Uma taxa (US $ 15 a US $ 30) de um credor para retirar seus relatórios de crédito dos três principais departamentos de relatórios. Alguns credores podem não cobrar essa taxa porque recebem um desconto das agências de denúncia.
Depósito em Garantia
- Alguns credores exigem que você deposite dois meses de impostos sobre propriedade e pagamentos de seguro de hipoteca no fechamento.
FHA Prêmio de seguro de hipoteca
- Os empréstimos da FHA exigem um prêmio inicial de seguro hipotecário (UPMIP) de 1, 75% do valor base do empréstimo a ser pago no fechamento (ou pode ser acumulado na sua hipoteca). Também há um pagamento anual do MIP pago mensalmente, que pode variar de 0, 45% a 0, 85%, dependendo do prazo e do valor base do seu empréstimo.
Taxa de Determinação e Monitoramento de Inundações
- Uma taxa cobrada de um inspetor certificado para determinar se a propriedade está em uma zona de inundação, o que exige seguro contra inundações (separado da apólice de seguro do proprietário). Parte da taxa inclui observação contínua para monitorar as mudanças no status de inundação da propriedade.
Taxa de transferência da associação de proprietários
- Se você comprar um condomínio, moradia ou propriedade em um empreendimento planejado, deverá se associar à associação de proprietários dessa comunidade. Essa é a taxa de transferência que cobre os custos da troca de propriedade, como documentos. Se o vendedor ou comprador paga a taxa pode ou não estar no contrato; você deve verificar com antecedência. O vendedor deve fornecer documentação mostrando os valores das taxas do HOA e uma cópia das demonstrações financeiras, avisos e atas do HOA. Peça para ver esses documentos, bem como os estatutos, convênios, condições e restrições (ou CC&R) e as regras do HOA antes de comprar o imóvel para garantir que ele esteja em boa situação financeira e seja o local que você deseja morar.
Seguro de proprietário
- Um credor geralmente exige pré-pagamento do prêmio do seguro do primeiro ano no fechamento.
Seguro do Título do Credor
- Uma taxa antecipada e única paga à empresa do título que protege um credor se surgir uma disputa ou penhor de propriedade que não foi encontrado na pesquisa de títulos.
Inspeção de tinta baseada em chumbo
- Uma taxa paga a um inspetor certificado para determinar se a propriedade possui tinta perigosa à base de chumbo.
Pontos
- Os pontos (ou "pontos de desconto") referem-se a um pagamento antecipado opcional ao credor para reduzir a taxa de juros do seu empréstimo e, assim, diminuir seu pagamento mensal. Um ponto é igual a 1% do valor do empréstimo. Em um ambiente de taxa baixa, isso pode não economizar muito dinheiro.
Proprietário Título Seguro
- Esta política protege você no caso de alguém contestar sua propriedade. Geralmente é opcional, mas altamente recomendado por especialistas jurídicos.
Taxa de Originação
- Essa cobrança cobre os custos administrativos do credor para processar sua taxa e normalmente é de 1% do valor do empréstimo. Alguns credores não cobram taxas de originação, mas geralmente cobram uma taxa de juros mais alta para cobrir os custos.
Inspeção de Pragas
- Uma taxa que cobre o custo de uma inspeção profissional de cupins quanto a cupins, podridão seca ou outros danos relacionados a pragas. Alguns estados e alguns empréstimos garantidos pelo governo exigem a inspeção.
Encargos de juros diários pré-pagos
- Um pagamento para cobrir qualquer interesse em sua hipoteca, que será acumulado a partir da data do fechamento até a data do seu primeiro pagamento da hipoteca.
Seguro Hipotecário Privado (PMI)
- Se o seu adiantamento for inferior a 20%, o credor poderá exigir o PMI. Pode ser necessário fazer o pagamento do PMI do primeiro mês no fechamento.
Taxa de avaliação do imóvel
- Uma taxa exigida paga a uma empresa de avaliação de propriedade profissional para avaliar o valor justo de mercado da residência usado para determinar sua relação entre o valor do empréstimo e o valor (LTV).
Contribuição predial
- No fechamento, espere pagar impostos sobre a propriedade que são devidos dentro de 60 dias após a compra da casa.
Taxa de bloqueio de taxa
- Uma taxa cobrada pelo credor por garantir a você uma certa taxa de juros por um período limitado de tempo, normalmente desde o momento em que você recebe uma pré-aprovação até o fechamento.
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Taxa de Gravação
- Uma taxa cobrada pelo escritório de gravação local, geralmente cidade ou município, pela gravação de registros públicos de terras.
Taxa de pesquisa
- Uma taxa cobrada por uma empresa de pesquisa para verificar linhas de propriedade e cercas compartilhadas para confirmar os limites de uma propriedade.
Taxas de pesquisa de monitoramento e status tributário
- Uma taxa de terceiros para acompanhar os pagamentos de impostos sobre a propriedade e notificar o credor sobre quaisquer problemas com os pagamentos de impostos sobre a propriedade, como pagamentos em atraso ou com falha.
Taxa de pesquisa de título
- Uma taxa cobrada pela empresa-título para analisar registros de propriedade pública por quaisquer discrepâncias de propriedade. A empresa título procura registros de escrituras e garante que não existam disputas ou penhor de propriedade pendentes na propriedade.
Imposto de Transferência
- Um imposto cobrado para transferir o título do vendedor para o comprador.
Taxa de subscrição
- Uma taxa cobrada pelo credor pela subscrição do seu empréstimo. Subscrição é o processo de pesquisa para verificar suas informações financeiras, renda, emprego e crédito para aprovação final do empréstimo.
Taxa de financiamento do VA
- Se você é um mutuário do VA, essa taxa, cobrada como uma porcentagem do valor do empréstimo, ajuda a compensar os custos do programa de empréstimo para os contribuintes dos EUA. O valor da taxa de financiamento depende da classificação do serviço militar e do valor do empréstimo; a taxa pode ser paga no fechamento ou transferida para sua hipoteca. Alguns militares estão isentos do pagamento da taxa.
Outra grande taxa: comissões imobiliárias. Os compradores não pagam essa taxa; vendedores fazem. Normalmente, a taxa de comissão é de 5% a 6% do preço de compra da casa e é dividida igualmente entre o agente do vendedor e o agente do comprador.
Como reduzir custos de fechamento
Pode parecer que você não pode pagar todas essas taxas além do adiantamento, das despesas de mudança e dos reparos em sua nova casa. No entanto, existem maneiras de negociar essas taxas.
- Compre ao redor. Isso se aplica a credores e serviços de terceiros, como apólices de seguro de imóveis e empresas titulares. Muitos compradores de casas não percebem que podem economizar dinheiro significativo nos custos de fechamento se compararem taxas de credor para credor. Além disso, você não precisa usar a empresa do título, o inspetor de pragas ou o agente de seguros do proprietário sugerido pelo credor. Faça alguns trabalhos de casa e poderá economizar muito dinheiro com essas taxas.
- Agendamento de fechamento no final do mês. Uma data de fechamento próxima ou no final do mês ajuda a reduzir os encargos com juros diários pré-pagos. Um credor pode executar esse cenário para descobrir quanto você pode economizar.
- Apele ao vendedor para obter ajuda. Você pode conseguir que um vendedor abaixe o preço de compra ou cubra uma parte (ou todos - se você tiver realmente sorte) de seus custos de fechamento. Isso é mais provável se o vendedor estiver motivado e a casa estiver no mercado há muito tempo com poucas ofertas. Em muitos mercados imobiliários quentes, porém, as condições favorecem os vendedores, de modo que você pode receber uma resposta negativa ou um "não" direto se pedir ajuda a um vendedor. Não custa perguntar.
- Compare a estimativa do empréstimo e feche os formulários de divulgação. Quando você obtiver sua estimativa inicial de empréstimo, revise-a com um pente fino. Se você não tiver certeza sobre o que implica uma taxa ou por que ela está sendo cobrada, peça ao credor que esclareça. Um credor que não pode explicar uma taxa ou repassa quando consultado deve ser uma bandeira vermelha. Da mesma forma, se você observar novas taxas ou observar aumentos visíveis em determinadas taxas de fechamento, peça ao credor que o guie pelos detalhes. Não é incomum os custos de fechamento variarem da pré-aprovação ao fechamento, mas grandes saltos ou acréscimos surpreendentes podem afetar sua capacidade de fechamento.
- Negocie taxas específicas de empréstimos. Se você suspeitar que um credor está adicionando taxas desnecessárias, conhecidas como "taxas indesejadas", no seu empréstimo, fale. Peça ao credor para remover ou reduzir as taxas se você notar duplicação. A comparação de compras pode ser sua aliada na redução de custos de fechamento e na busca de termos e taxas competitivos. Seja especialmente cauteloso com taxas excessivas de processamento e documentação.
- Role os custos de fechamento em sua hipoteca (como último recurso). Em alguns casos, os credores se oferecerão para pagar seus custos de fechamento ou lançá-los em seu empréstimo. Mas você não está fora do gancho; os credores tendem a cobrar taxas de juros mais altas para se pagarem por absorver suas taxas de fechamento, o que significa que você acaba pagando juros pelo seu empréstimo - e pelos custos de fechamento.
Hipoteca sem custo de fechamento
As hipotecas sem custo de fechamento eliminam todas as taxas iniciais para o comprador no fechamento. Esses tipos de hipotecas são benéficos a curto prazo, mas provavelmente resultam em taxas de juros mais altas. Os custos de fechamento também podem ser enterrados na hipoteca total, o que significa que o comprador paga juros sobre os custos de fechamento ao longo do tempo. Portanto, embora as hipotecas sem custo de fechamento sejam úteis para reduzir o investimento inicial de capital, há implicações financeiras de longo prazo a serem consideradas.