Fundo de investimento imobiliário cativo
Um fundo de investimento imobiliário cativo é simplesmente um fundo de investimento imobiliário (REIT) que controla a propriedade de uma única empresa. As empresas com propriedades imobiliárias associadas aos seus negócios podem achar vantajoso agrupar as propriedades imobiliárias em um REIT para os incentivos fiscais especiais. Essa estratégia de mitigação de impostos pode ser usada por varejistas e bancos com muitas lojas ou agências.
Principais Takeaways
- Um REIT cativo é qualquer REIT com mais de 50% de participação acionária de uma única empresa.
- REITs em cativeiro são geralmente subsidiárias.
- Como REITs, os REITs cativos desfrutam das mesmas vantagens fiscais que um REIT padrão.
- De maneira abrangente, a contabilidade REIT em cativeiro pode ser complexa para uma empresa-mãe e a subsidiária REIT em cativeiro.
- Os profissionais de contabilidade e impostos devem garantir que estejam em total conformidade com todas as leis federais e estaduais que abrangem os REITs em cativeiro.
Noções básicas sobre fundos de investimento imobiliário cativo
Um fundo de investimento imobiliário cativo pode ser criado para aproveitar os incentivos fiscais oferecidos por um fundo de investimento imobiliário (REIT). As empresas podem optar por desenvolver ou assumir a propriedade de controle em um REIT para status de cativeiro. O status de controle ou cativo é definido como mais de 50% da participação acionária votante de um REIT.
As empresas que constroem um REIT cativo com o objetivo de gerenciar suas próprias propriedades imobiliárias normalmente as caracterizam como REITs de aluguel ou hipoteca. Os REITs de hipotecas fornecem capital hipotecário para a promessa de renda recíproca, que geralmente é a base da receita de um REIT. As empresas também podem usar fundos de investimento imobiliário em cativeiro transferindo imóveis para um REIT e depois alugando as propriedades desses REITs.
Fundos de investimento imobiliário
Um REIT cativo é simplesmente um REIT com controle de propriedade de uma única empresa. Além disso, os REITs em cativeiro são simplesmente REITs. Uma entidade pode ser classificada como REIT se atender a certos requisitos do Internal Revenue Service e ao Título 26 do Internal Revenue Code. Os REITs podem ser relações de confiança, associações ou corporações, mas independentemente todos eles devem optar por serem tributados como corporações.
O Internal Revenue Code permite que todos os REITs distribuam toda a sua receita aos seus acionistas. Isso torna os REITs semelhantes às parcerias sob o código tributário, uma vez que as parcerias geralmente não têm renda e distribuem toda sua renda por meio do K-1.
Os REITs devem atender a vários requisitos para se qualificar para as deduções de imposto de distribuição de renda que caracterizam os REITs em geral. Alguns dos requisitos mais importantes incluem:
- Eleição para tributação como empresa
- Pelo menos 90% da receita bruta de dividendos, juros, aluguéis ou outros bens imóveis
- Pelo menos 75% do total de ativos representados por ativos imobiliários, equivalentes a caixa e títulos do governo
- Deve ter propriedade efetiva de 100 ou mais pessoas (as empresas controladoras podem nomear executivos como acionistas para atender a esse requisito)
Se uma entidade atende aos requisitos de REIT, deve pagar pelo menos 90% de sua receita aos acionistas e, portanto, é permitida a distribuição de renda como uma dedução. Qualquer saldo remanescente após a distribuição exigida é tributado à alíquota de imposto corporativo necessária.
Contabilidade subsidiária
Os REITs em cativeiro são considerados subsidiárias e, portanto, sua propriedade deve ser contabilizada de alguma forma nos dados financeiros da controladora. Geralmente, existem três maneiras de contabilizar as subsidiárias e a propriedade das subsidiárias nas demonstrações financeiras da controladora. As empresas podem relatar demonstrações financeiras consolidadas ou podem contabilizar a propriedade pelo método de equivalência patrimonial ou de custo.
De acordo com os princípios contábeis geralmente aceitos (GAAP), as empresas têm a opção de criar demonstrações financeiras consolidadas que integram todos os aspectos financeiros da subsidiária se a controladora possuir mais de 50% dos direitos de propriedade. Normalmente, não é benéfico ou aplicável para uma empresa-mãe incluir um REIT cativo nos relatórios consolidados das demonstrações contábeis devido aos benefícios fiscais que o REIT cativo obtém por si próprio, o que geralmente é o motivo para sua criação. Portanto, a propriedade do REIT em cativeiro geralmente é contabilizada nas finanças da empresa-mãe pelo método da equivalência patrimonial ou do custo.
Benefícios fiscais REIT em cativeiro
Pode haver vários benefícios fiscais associados aos impostos REIT em cativeiro. A tributação federal de REITs é discutida no Internal Revenue Code Title 26, mas os estados também podem ter suas próprias regras tributárias para REITs, o que pode aumentar ou diminuir os benefícios fiscais.
Em geral, a empresa-mãe de um REIT cativo pode deduzir os custos de aluguel ou hipoteca que paga ao seu REIT cativo, o que reduz sua receita tributável. Isso não é necessariamente um grande benefício, porque normalmente deduz essas despesas de qualquer maneira, mas pode criar algumas vantagens úteis no processamento de pagamentos etc. Uma das maiores vantagens é que a empresa-mãe recebe uma parte da distribuição de dividendos do REIT cativo que podem ser tributados a uma taxa mais baixa.
O REIT cativo desfruta de todos os benefícios fiscais do status REIT. Pode deduzir o valor de 90% ou mais de sua receita que distribui aos acionistas. Também paga a alíquota federal do imposto sobre as sociedades sobre qualquer renda restante.
Leis que regem REITs em cativeiro
Como as subsidiárias REIT em cativeiro podem potencialmente criar várias vantagens, existem algumas disposições federais e estaduais direcionadas a elas. Em geral, a maioria da legislação define cativo como controlar a propriedade de 50%. As leis federais exigem que quaisquer tratamentos sejam justos e alinhados com as avaliações de propriedades e com as negociações. Alguns estados têm seus próprios requisitos especiais e, em alguns casos, existem limitações que podem eliminar de maneira abrangente as táticas de evasão fiscal. No geral, os profissionais de contabilidade e impostos devem garantir que os REITs em cativeiro e a contabilidade em REIT em cativeiro sejam compatíveis com todas as leis federais e estaduais coletivamente.
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