Definição da relação back-end
O índice de back-end, também conhecido como índice de dívida / renda, é um índice que indica qual parte da renda mensal de uma pessoa é destinada ao pagamento de dívidas. A dívida mensal total inclui despesas, como pagamentos de hipotecas (principal, juros, impostos e seguros), pagamentos com cartão de crédito, pensão alimentícia e outros pagamentos de empréstimos.
Índice de Back-End = (despesa total da dívida mensal / receita mensal bruta) x 100
Os credores usam esse índice em conjunto com o índice front-end para aprovar hipotecas.
BREAKING Down-Back Ratio
O índice de back-end representa uma das poucas métricas utilizadas pelos subscritores de hipotecas para avaliar o nível de risco associado ao empréstimo de dinheiro a um possível tomador. É importante porque indica quanto da receita do mutuário é devida a outra pessoa ou a outra empresa. Se uma porcentagem alta do salário de um solicitante for para pagamentos de dívidas todos os meses, ele será considerado um tomador de risco, pois uma perda de emprego ou redução de renda pode fazer com que as contas não pagas se acumulem às pressas.
Cálculo da taxa de back-end
O índice de back-end é calculado somando todos os pagamentos mensais da dívida de um mutuário e dividindo a soma pela renda mensal do mutuário.
Considere um mutuário cuja renda mensal seja de US $ 5.000 (US $ 60.000 divididos anualmente por 12) e que tenha pagamentos mensais totais de dívida de US $ 2.000. O índice de back-end desse mutuário é de 40% (US $ 2.000 / US $ 5.000).
Geralmente, os credores gostam de ver uma proporção de back-end que não exceda 36%. No entanto, alguns credores fazem exceções para índices de até 50% para os mutuários com bom crédito. Alguns credores consideram apenas essa proporção ao aprovar hipotecas, enquanto outros a utilizam em conjunto com a proporção front-end.
Razão Back-End vs. Front-End
Assim como o índice de back-end, o índice de front-end é outra comparação dívida / renda usada pelos subscritores de hipotecas, a única diferença é que o índice de front-end considera nenhuma dívida além do pagamento da hipoteca. Portanto, o índice de front-end é calculado dividindo apenas o pagamento da hipoteca do mutuário por sua renda mensal. Voltando ao exemplo acima, suponha que, da obrigação de dívida mensal de US $ 2.000 do devedor, o pagamento da hipoteca represente US $ 1.200 desse valor.
O rácio de front-end do mutuário, então, é (US $ 1.200 / US $ 5.000), ou 24%. Um índice de front-end de 28% é um limite superior comum imposto pelas empresas de hipoteca. Assim como no índice de back-end, certos credores oferecem maior flexibilidade no índice de front-end, especialmente se um tomador de empréstimo tem outros fatores atenuantes, como bom crédito, renda confiável ou grandes reservas de caixa.
Como melhorar uma proporção de back-end
Pagar cartões de crédito e vender um carro financiado são duas maneiras pelas quais um mutuário pode diminuir sua proporção de back-end. Se o empréstimo hipotecário solicitado for um refinanciamento e a casa tiver patrimônio suficiente, a consolidação de outras dívidas com um refinanciamento de saque poderá reduzir a taxa de backend. No entanto, como os credores incorrem em maior risco com um refinanciamento de saque, a taxa de juros geralmente é um pouco maior em comparação com um refinanciamento de prazo de taxa padrão para compensar o risco mais alto. Além disso, muitos credores exigem que um devedor pague a dívida rotativa em um refinanciamento de saque para fechar as contas que estão sendo quitadas, para que não recuperem seu saldo.
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