Por que o mercado imobiliário bolhas pop

Ao contrário do mercado de ações, onde a maioria das pessoas entende e aceita o risco de que os preços caiam, a maioria das pessoas que compra uma casa nunca pensa que o valor de sua casa diminuirá.

O mercado imobiliário geralmente não foi afetado pelas bolhas de preços como outros mercados de ativos. Isso se deve aos grandes custos de transação associados à compra de uma casa, sem mencionar os custos de aquisição e manutenção de uma casa, que desencorajam o comportamento especulativo. No entanto, o mercado imobiliário passa por períodos de exuberância irracional.

Neste artigo, discutiremos o que causa as bolhas nos preços da habitação, os gatilhos que causam a explosão das bolhas da habitação e por que os compradores de imóveis devem procurar médias de longo prazo ao tomar decisões críticas sobre a habitação.

Principais Takeaways

• As bolhas imobiliárias são eventos temporários que podem durar anos e são caracterizadas por alta demanda, baixa oferta e preços inflacionados.
• Essas bolhas são causadas por uma variedade de fatores, incluindo prosperidade econômica, baixas taxas de juros, melhores ofertas de produtos hipotecários e crédito de fácil acesso.
• As forças que fazem uma bolha imobiliária estourar incluem uma desaceleração da economia, um aumento nas taxas de juros e uma queda na demanda.

O que é uma bolha imobiliária?

Antes de abordarmos as causas das bolhas da habitação e o que as faz explodir, é importante entender a própria bolha da habitação. Eles geralmente começam com um salto na demanda por moradias, apesar de uma quantidade limitada de estoque disponível. A demanda aumenta ainda mais quando os especuladores entram no mercado, aumentando a bolha. Com oferta limitada e muita demanda, os preços disparam naturalmente.

As bolhas imobiliárias afetam diretamente o setor imobiliário, mas também os proprietários e suas finanças pessoais. O impacto que uma bolha pode ter na economia - taxas de juros, padrões e práticas de empréstimos - pode forçar as pessoas a encontrar maneiras de acompanhar seus pagamentos de hipoteca quando os tempos estão difíceis. Alguns podem até ter que cavar mais fundo nos bolsos, usando fundos de poupança e aposentadoria apenas para manter suas casas.

Uma bolha imobiliária é um evento normalmente temporário. Embora as bolhas no mercado de ações ocorram com muito mais frequência, as bolhas imobiliárias podem ser muito mais longas, de acordo com o Fundo Monetário Internacional (FMI), e podem durar vários anos.

Normalmente, um evento temporário, uma bolha imobiliária pode durar vários anos.

Causas da bolha no mercado imobiliário

O preço da habitação, como o preço de qualquer bem ou serviço em um mercado livre, é impulsionado pela oferta e pela demanda. Quando a demanda aumenta e / ou a oferta diminui, os preços aumentam. Na ausência de um desastre natural que diminua a oferta de moradias, os preços aumentam porque as tendências da demanda superam as tendências atuais da oferta. Tão importante quanto é que a oferta de moradias é lenta para reagir ao aumento da demanda, porque leva muito tempo para construir uma casa, e em áreas altamente desenvolvidas simplesmente não há mais terra para construir. Portanto, se houver um aumento repentino ou prolongado na demanda, os preços certamente aumentarão.

Depois de estabelecer que um aumento acima da média nos preços da habitação é impulsionado principalmente por um aumento na demanda, você pode perguntar quais são as causas desse aumento na demanda. Existem várias possibilidades:

• Uma retomada da atividade econômica geral e prosperidade que coloca mais renda disponível nos bolsos dos consumidores e incentiva a propriedade da casa.
• Um aumento na população ou no segmento demográfico da população que entra no mercado imobiliário.
• Um nível geral baixo de taxas de juros, particularmente as taxas de juros de curto prazo, que tornam as casas mais acessíveis.
• Produtos hipotecários inovadores com baixos pagamentos mensais iniciais que tornam as casas mais acessíveis. (Para saber mais sobre hipotecas, consulte nosso tutorial Noções básicas sobre hipotecas.)
• Fácil acesso ao crédito - uma diminuição dos padrões de subscrição - que traz mais compradores ao mercado.
• Títulos hipotecários estruturados de alto rendimento, conforme exigido pelos investidores, que disponibilizam mais crédito hipotecário para os mutuários.
• Uma potencial precificação incorreta de risco por credores hipotecários e investidores em títulos hipotecários que expande a disponibilidade de crédito para os mutuários.
• O relacionamento de curto prazo entre um corretor de hipoteca e um tomador de empréstimo, sob o qual os tomadores de empréstimos são às vezes incentivados a assumir riscos excessivos.
• Falta de conhecimento financeiro e excesso de riscos por parte dos tomadores de empréstimos.
• Comportamento especulativo e arriscado por compradores de imóveis e investidores imobiliários alimentados por estimativas irrealistas e insustentáveis ​​de valorização dos preços das casas.

Todas essas variáveis ​​podem ser combinadas para causar uma bolha no mercado imobiliário. Eles tendem a se alimentar um do outro. Uma discussão detalhada de cada um está fora do escopo deste artigo. Simplesmente apontamos que, em geral, como todas as bolhas, um aumento na atividade e nos preços precede comportamentos excessivos de risco e especulação por todos os participantes do mercado - compradores, tomadores de empréstimos, credores, construtores e investidores.

Forças que estouram a bolha

A bolha explode quando a assunção excessiva de riscos se espalha por todo o sistema habitacional. Isso acontece enquanto a oferta de moradias ainda está aumentando. Em outras palavras, a demanda diminui enquanto a oferta aumenta, resultando em uma queda nos preços.

Essa difusão de risco em todo o sistema é desencadeada por perdas sofridas por proprietários, credores hipotecários, investidores hipotecários e investidores imobiliários. Essas perdas podem ser desencadeadas por várias coisas, incluindo:

• Um aumento nas taxas de juros que coloca a casa própria fora do alcance de alguns compradores e, em alguns casos, torna a casa que uma pessoa possui atualmente inacessível. Isso geralmente leva à inadimplência e à execução duma hipoteca, o que eventualmente aumenta o suprimento atual disponível no mercado.
• Uma desaceleração da atividade econômica geral que leva a menos renda disponível, perda de emprego e / ou menos empregos disponíveis, o que diminui a demanda por moradias.
• A demanda está esgotada, colocando a oferta e a demanda em equilíbrio e diminuindo o ritmo acelerado de apreciação dos preços das casas, com o qual alguns proprietários, principalmente os especuladores, contam para tornar suas compras acessíveis ou lucrativas. Quando a rápida valorização do preço estagna, aqueles que contam com ela para comprar suas casas podem perdê-las, trazendo mais oferta ao mercado.

O ponto principal é que, quando perde o controle, os padrões de crédito são mais rígidos, o empréstimo fácil para hipotecas não está mais disponível, a demanda diminui, a oferta aumenta, os especuladores deixam o mercado e os preços caem.

Acidente no mercado imobiliário

Em meados dos anos 2000, a economia dos EUA experimentou uma bolha imobiliária que tinha uma relação direta com a Grande Recessão. Após a bolha das pontocom, os valores no setor imobiliário começaram a subir, alimentando um aumento da propriedade entre compradores especulativos, investidores e outros consumidores. As baixas taxas de juros, os padrões relaxados de concessão de empréstimos - incluindo requisitos de baixo pagamento - permitiram que pessoas que normalmente nunca poderiam comprar uma casa se tornassem proprietários. Isso elevou ainda mais os preços das casas.

Mas muitos investidores especulativos pararam de comprar porque o risco estava ficando muito alto, levando outros compradores a sair do mercado. Isso, por sua vez, fez com que os preços caíssem. Os títulos lastreados em hipotecas foram vendidos em grandes quantidades, enquanto as inadimplências e execuções hipotecárias subiram para níveis sem precedentes.

Reversão Média

Com muita frequência, os proprietários cometem o erro prejudicial de supor que o desempenho recente dos preços continuará no futuro sem antes considerar as taxas de apreciação de preços a longo prazo e o potencial de reversão média. As leis da física afirmam que, quando qualquer objeto - que tem uma densidade maior que o ar - é impulsionado para cima, acaba retornando à Terra porque as forças da gravidade atuam sobre ele. As leis das finanças dizem que os mercados que passam por períodos de rápida valorização ou depreciação reverterão, com o tempo, para um ponto de preço que os alinha a onde suas taxas médias de apreciação de longo prazo indicam que deveriam estar. Isso é conhecido como reversão média.

Os preços no mercado imobiliário também seguem essa lei de reversão média. Após períodos de rápida valorização dos preços, ou, em alguns casos, de depreciação, eles revertem para onde suas taxas médias de apreciação de longo prazo indicam que deveriam estar. A reversão média do preço da habitação pode ser rápida ou gradual. Os preços das residências podem mudar rapidamente para um ponto que os coloca de volta à média de longo prazo, ou podem permanecer constantes até que a média de longo prazo os alcance.

O valor teórico mostrado acima foi obtido calculando o aumento percentual médio trimestral no Índice de Preços da Habitação do primeiro trimestre de 1985 ao quarto trimestre de 1998 - o ponto aproximado em que os preços das casas começaram a subir rapidamente acima da tendência de longo prazo . O aumento percentual trimestral médio calculado foi aplicado ao valor inicial mostrado no gráfico e a cada valor subsequente para derivar o valor teórico do Índice de Preços da Habitação.

Estimativas de apreciação de preços

Muitos compradores de casas usam o desempenho recente dos preços como referência para o que esperam nos próximos anos. Com base em estimativas irrealistas, eles assumem riscos excessivos. Essa assunção excessiva de riscos geralmente está associada à escolha de uma hipoteca e ao tamanho ou custo da casa que o consumidor compra. Existem vários produtos hipotecários que são fortemente comercializados para os consumidores e projetados para serem empréstimos relativamente a curto prazo. Os mutuários escolhem essas hipotecas com base na expectativa de refinanciamento dessa hipoteca dentro de um certo número de anos, e poderão fazê-lo por causa do patrimônio que terão em suas casas naquele momento.

O desempenho recente do preço da habitação geralmente não é uma boa previsão do desempenho futuro do preço da habitação. Os compradores de imóveis devem procurar taxas de apreciação de preços de imóveis de longo prazo e considerar o princípio financeiro da reversão média ao tomar importantes decisões de financiamento. Os especuladores devem fazer o mesmo.

Embora assumir riscos não seja inerentemente ruim e, de fato, assumir riscos às vezes é necessário e aconselhável, a chave para tomar uma boa decisão baseada em riscos é entender e mensurar os riscos, fazendo estimativas financeiramente sólidas. Isso é especialmente aplicável à maior e mais importante decisão financeira que a maioria das pessoas toma - a compra e o financiamento de uma casa.

A linha inferior

Um princípio simples e importante das finanças é a reversão média. Embora os mercados imobiliários não estejam tão sujeitos a bolhas quanto alguns mercados, existem bolhas imobiliárias. As médias de longo prazo fornecem uma boa indicação de onde os preços das moradias acabarão eventualmente durante períodos de rápida apreciação, seguidos por preços estagnados ou em queda. O mesmo vale para períodos abaixo da apreciação do preço médio.