Propriedades comerciais para manter o contribuinte na baía

Se você já trocou cartas de beisebol com um amigo quando era criança, já conhece o princípio básico de uma "troca do tipo". Talvez seu amigo realmente amou José Canseco e quisesse seu cartão de novato em Canseco, mas você suspeitava que a carreira dele poderia terminar mal. Vocês dois concordaram em trocar Canseco por alguns de seus futuros cartões em potencial. Você calculou o valor da sua carta e decidiu quais cartas dele você queria em troca e depois fez uma troca. É uma aposta segura que o IRS não recebeu um corte da ação.

Uma troca do tipo semelhante (também chamada de troca da seção 1031) permite que investidores imobiliários façam uma coisa semelhante, adiando ganhos ou perdas de capital quando compram ou vendem uma propriedade. Essencialmente, uma troca do tipo permite que você troque propriedades de investimento com outro investidor e mantenha o contribuinte fora do negócio até muito mais tarde, quando a propriedade for finalmente vendida por dinheiro. Obviamente, o processo não é tão fácil quanto trocar alguns cartões de beisebol, mas este artigo mostra como é feito.

Por que você deve considerar uma troca
A oportunidade de diferir as obrigações tributárias por meio de uma bolsa de valores 1031 (denominada Seção 1031 do Internal Revenue Code) incentiva os investidores a reequilibrar as carteiras imobiliárias e a utilizar de maneira mais lucrativa o dinheiro que pagariam em impostos. A capacidade de reequilibrar é particularmente importante no setor imobiliário, porque, diferentemente de ações e títulos individuais, um imóvel pode constituir uma parcela significativa do valor de uma carteira.

Devido à natureza concentrada de um investimento imobiliário, é importante que os gerentes de portfólio tenham flexibilidade para reequilibrar suas carteiras e fazer apostas táticas em diferentes setores imobiliários ou regiões de investimento. Uma troca 1031 incentiva esse reequilíbrio, permitindo que os investidores entrem e saiam das exposições imobiliárias por meio da troca de uma propriedade por outra sem o ônus de incorrer imediatamente em impostos sobre ganhos de capital. Ao usar continuamente 1031 trocas ao adquirir e alienar propriedades, os investidores podem adiar o imposto sobre ganhos de capital até a hora de liquidar parte ou toda a carteira, ocorrer uma mudança favorável na lei tributária ou acumular perdas de capital suficientes para compensar a obrigação de ganho de capital. (Para saber mais sobre como fazer a Seção 1031 funcionar, confira Transações imobiliárias inteligentes .)

visão global
Para se qualificar para esse tratamento tributário, os investidores devem aderir a certos requisitos e limitações em relação aos tipos de propriedades que eles podem trocar, a localização das propriedades e o momento de certos eventos importantes. A próxima seção fornecerá uma descrição detalhada dos vários requisitos, mas é importante observar primeiro que uma residência principal não se qualifica; portanto, infelizmente, você não poderá trocar seu condomínio suburbano por uma casa de praia em Malibu. (Para saber mais sobre a venda de uma residência pessoal, leia Sua venda residencial o deixará com um choque fiscal? E é verdade que você pode vender sua casa e não pagar imposto sobre ganhos de capital? )

Coordenar os elementos necessários pode ser uma tarefa bastante assustadora. Para ajudar a facilitar as negociações e a documentação necessárias, os investidores devem usar uma câmara de compensação de terceiros chamada "intermediário qualificado (QI)", que lida com todos os fundos relacionados à compra, venda e troca de propriedades. Como os fundos não fluem diretamente pelas contas do contribuinte, e o contribuinte nunca tem controle sobre o dinheiro produzido pela transação, o investidor efetivamente rolou as mais-valias nas propriedades trocadas e pode diferir a mais-valia até a venda de ativos imobiliários por dinheiro.

A configuração e execução de uma troca 1031 e o tratamento fiscal correspondente da transação podem ser muito complexos. A próxima seção fornecerá uma descrição breve e simplificada dos requisitos e etapas necessárias para executar uma troca 1031.

Requisitos de transação

Propriedades de qualificação
A troca funciona apenas para imóveis para investimento ou propriedades comerciais. Uma propriedade para investimento é aquela que é comprada para arrendar e obter receita. Propriedade comercial é aquela pertencente e usada por uma empresa e é mantida no balanço patrimonial como um ativo. Todas as propriedades reais nos EUA, melhoradas ou não, são geralmente do mesmo tipo. Bens imobiliários fora dos Estados Unidos são considerados bens "não semelhantes". A Seção 1031 não se aplica a trocas de estoques, ações, títulos, notas, outros valores mobiliários ou bens pessoais de qualquer espécie. (Para obter uma visão geral dos diferentes tipos de propriedades, consulte o nosso tutorial Explorando investimentos imobiliários e Investindo em imóveis .)

Ativos não qualificados e a inicialização
Se a transação envolver bens ou dinheiro não qualificados (não de natureza semelhante), o investidor deverá reconhecer o ganho na venda e pagar impostos em conformidade. Supondo que o valor de uma das propriedades trocadas seja maior que o valor da outra, os ativos não qualificados usados ​​para equilibrar o valor entre as bolsas são chamados de "boot" e ainda estão sujeitos a impostos normais sobre ganhos de capital.

Cronometragem
Embora as transações não precisem ser simultâneas, existem restrições em certos elementos de tempo da transação. Por exemplo, para qualificar uma transação como uma troca 1031, o investidor deve identificar a propriedade a ser trocada antes do fechamento e identificar a propriedade de substituição dentro de 45 dias após o fechamento da venda do primeiro ativo. Além disso, a transação para adquirir a propriedade de substituição deve ser executada dentro de 180 dias após a venda da primeira transação. Para a maioria dos investidores, uma das tarefas mais difíceis é identificar ativos de reposição dentro de 45 dias após a venda do ativo liberado. No entanto, é importante que eles façam isso porque essas restrições de tempo são muito rigorosas e o IRS não concede extensões.

Intermediário Qualificado
Devido à complexidade desses acordos e aos requisitos e restrições que envolvem a bolsa, os investidores que patrocinam a bolsa devem usar um intermediário qualificado para facilitar o negócio. O intermediário qualificado, definido como uma empresa que atua no ramo de tempo integral para facilitar as trocas 1031, não fornece consultoria jurídica ou tributária. Não pode ser uma parte comercial, como uma empresa de CPA, advogado ou agente imobiliário que tenha tido algum relacionamento com o sujeito passivo dentro de 24 meses antes da primeira transação de propriedade. De preferência, o QI deve ser um negócio de terceiros que não tenha fornecido anteriormente nenhum desses serviços a nenhum participante da transação.

O QI realiza vários serviços de facilitação e atua como uma ponte entre as partes envolvidas para ajudar a estruturar e executar a troca. Suas funções incluem:

• Preparar toda a documentação necessária e atuar como uma câmara de compensação para garantir que todas as partes apropriadas recebam documentação.
• Garantir que os fundos sejam mantidos em uma conta bancária garantida e garantida e que quaisquer desembolsos sejam feitos para custear as contas quando as transações forem concluídas.
• Enviar uma contabilidade completa das transações para os registros dos contribuintes e fornecer um Formulário 1099 aos contribuintes e ao IRS documentando os impostos exigidos e os impostos sobre ganhos de capital pagos.

As regras estritas do IRS em relação a certos requisitos sublinham o valor do intermediário qualificado e a importância de escolher um apropriado. Um dos principais serviços da QI é manter os participantes da transação no caminho certo e garantir que eles atendam aos requisitos necessários para que os contribuintes se qualifiquem para tratamento tributário preferencial de seus lucros imobiliários, por isso é importante que os investidores pesquisem e selecionem cuidadosamente o intermediário de suas transações. (Para leitura relacionada, consulte Os benefícios do uso de um advogado imobiliário .)

A próxima seção abordará trocas de propriedades múltiplas e os investidores básicos da linha do tempo devem respeitar.

Trocas de propriedades múltiplas
Em uma troca do mesmo tipo, o investidor não é obrigado a fazer uma troca de propriedades um por um. Várias propriedades podem ser usadas em ambos os lados da troca, desde que as seguintes regras sejam atendidas. Essas regras são comumente chamadas de "três propriedades", "95%" e "200%".

• A regra das três propriedades - Quaisquer três propriedades podem se qualificar, independentemente do valor de mercado.
• A regra dos 95% - Qualquer número de propriedades pode se qualificar, desde que o valor justo de mercado (FMV) das propriedades recebidas até o final do período de troca não exceda 95% do FMV acumulado de todas as propriedades de substituição potenciais identificadas.
• A regra dos 200% - Qualquer número de propriedades pode ser trocado, desde que o FMV cumulativo das propriedades de substituição não seja maior que 200% do FMV combinado de todas as propriedades trocadas na data de transferência inicial.

Embora o IRS seja bastante flexível no número de ativos que permitirá trocar, a fim de auxiliar no diferimento do imposto sobre ganhos de capital, é muito rigoroso quanto ao momento de identificar essas propriedades e realizar a troca.

Plano de Transação e Cronograma
Embora o plano de transação e a linha do tempo para uma troca 1031 possam se tornar extremamente complexos, determinados itens seguem um formato básico e são semelhantes para a maioria das transações.

1. Inicialmente, um investidor que deseje entrar em uma bolsa semelhante identificará a propriedade ou propriedades a serem vendidas - a "propriedade abandonada" - e, em seguida, com a ajuda do intermediário, a venderá a terceiros. O intermediário recebe os fundos como vendedor e assegura todos os fundos em garantia.
2. Com os fundos em garantia, o investidor tem 45 dias para selecionar uma ou várias "propriedades de substituição" para a troca, que devem ser compradas de um vendedor externo dentro de 180 dias após a primeira transação. O intermediário atua como comprador, assegura fundos em caução e encaminha os fundos apropriados ao vendedor ou vendedores. (Para obter ajuda para encontrar um substituto, consulte os 10 principais recursos de uma propriedade rentável e encontre fortuna em imóveis comerciais .)
3. Em seguida, o QI prepara toda a documentação contábil para o contribuinte, mostrando que os fundos passaram por uma câmara de compensação de QI e que as contas do contribuinte / investidor não receberam fundos. O QI também prepara um Formulário 1099 indicando quaisquer ganhos de capital incorridos com a criação de "inicialização" não qualificada e quaisquer impostos pagos como parte da transação e encaminha o formulário ao IRS.
4. Eventualmente, o contribuinte arquivará o Formulário 8824 do IRS junto ao IRS, mais qualquer documento semelhante exigido pelo estado em que as propriedades estão localizadas ou o contribuinte reside. Além de facilitar a troca, o intermediário qualificado também produzirá todos os documentos de troca exigidos pelas transações, como escrituras de propriedade e contratos imobiliários.

Como o QI controlou os fundos tanto da venda quanto da compra das propriedades trocadas, e porque o investidor recebeu propriedades em vez de dinheiro pela venda do ativo renunciado, as mais-valias são diferidas. Com exceção de qualquer "inicialização", os ganhos de capital podem ser diferidos continuamente por meio de trocas do mesmo tipo até que, eventualmente, os ativos sejam vendidos por dinheiro. Nesse ponto, os ganhos de capital acumulados serão tributados usando os métodos de tributação vigentes.

Conclusão
Uma troca do mesmo tipo pode não ser tão fácil quanto a troca de cartões de beisebol de sua juventude, mas permite negociar suas propriedades de investimento e manter o contribuinte fora do negócio. Ao entrar continuamente nessas bolsas, os investidores podem executar transferências de imóveis para aumentar ou diminuir as exposições a determinados setores imobiliários e, ao mesmo tempo, adiar ganhos de capital até que as propriedades sejam vendidas por dinheiro. Depois de entender as regras do jogo, essa é uma ótima maneira de reequilibrar com eficiência seu portfólio imobiliário.

Para obter mais estratégias para ficar um passo à frente do homem do imposto, leia Dicas sobre impostos para investidores individuais e Dicas sobre impostos no final do ano .