Os 10 principais recursos de uma propriedade rentável para aluguel
Você está procurando comprar um imóvel para aluguel residencial? A idéia pode ser assustadora para um investidor iniciante. O setor imobiliário é um negócio difícil e o campo está repleto de minas terrestres que podem aniquilar seus retornos. Aqui estão as coisas mais importantes a considerar ao comprar uma propriedade de renda.
Iniciando sua pesquisa
Você pode querer um agente imobiliário para ajudá-lo a concluir a compra, mas deve começar a procurar um imóvel por conta própria. Um agente pode pressionar você desnecessariamente a comprar antes de encontrar um investimento que melhor lhe convier. E descobrir que o investimento vai exigir algumas habilidades de investigação e um pouco de couro de sapato.
Principais Takeaways
- Verifique cuidadosamente o bairro. Sua habitabilidade e comodidades são essenciais.
- A taxa de desocupação do bairro é alta ">
Seu alcance será limitado se você pretende gerenciar ativamente a propriedade ou contratar outra pessoa para gerenciá-la. Se você pretende gerenciar ativamente, não deseja uma propriedade muito longe de onde mora. Se você deseja que uma empresa de gerenciamento de propriedades cuide dela, a proximidade é um problema menor.
Vamos dar uma olhada nas 10 principais coisas que você deve considerar ao procurar o imóvel certo para alugar.
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1. Bairro. O bairro em que você compra determinará os tipos de inquilinos que você atrai e sua taxa de vacância. Se você comprar perto de uma universidade, as chances são de que os alunos dominem seu grupo de potenciais inquilinos e você terá dificuldades para preencher vagas todos os verões. Lembre-se também de que algumas cidades tentam desencorajar conversões de aluguel, impondo taxas de permissão exorbitantes e acumulando burocracia.
2. Impostos sobre a propriedade. É provável que os impostos sobre a propriedade variem amplamente em sua área de destino e você deseja estar ciente de quanto estará perdendo para eles. Altos impostos sobre a propriedade nem sempre são algo ruim em um ótimo bairro que atrai inquilinos a longo prazo, mas também existem lugares ruins com altos impostos. O escritório de avaliação do município terá todas as informações fiscais registradas ou você pode conversar com os proprietários da comunidade. Também é aconselhável descobrir se aumentos nos impostos sobre a propriedade são prováveis no futuro próximo. Uma cidade em dificuldades financeiras pode aumentar os impostos muito além do que um proprietário pode cobrar de aluguel de forma realista.
3. Escolas. Se você estiver lidando com casas de tamanho familiar, considere a qualidade das escolas locais. Embora você se preocupe principalmente com o fluxo de caixa mensal, o valor geral do seu imóvel para aluguel entra em jogo quando você o vender. Se não houver boas escolas por perto, isso poderá afetar o valor do seu investimento.
4. Crime. Ninguém quer morar ao lado de um ponto quente para atividades criminosas. A polícia local ou a biblioteca pública deve ter estatísticas precisas sobre crimes para os bairros. Verifique as taxas de vandalismo, crimes graves e pequenos crimes e observe se a atividade criminal está subindo ou descendo. Você também pode perguntar sobre a frequência da presença policial no seu bairro.
5. Mercado de trabalho. Locais com crescentes oportunidades de emprego atraem mais inquilinos. Para descobrir como uma área avalia a disponibilidade de emprego, consulte o Bureau of Labor Statistics dos EUA ou acesse uma biblioteca local. Se você vir um anúncio sobre uma grande empresa se mudando para a área, pode ter certeza de que os trabalhadores em busca de um lugar para morar irão se reunir na área. Isso pode fazer com que os preços das casas aumentem ou diminuam, dependendo do tipo de empresa que está se mudando. Você pode assumir que, se você quiser essa empresa em seu quintal, seus inquilinos também.
6. Serviços. Passeie pelo bairro e confira os parques, restaurantes, academias, cinemas, ligações de transportes públicos e todas as outras vantagens que atraem locatários. A Prefeitura pode ter literatura promocional que lhe dará uma idéia de onde a melhor combinação de comodidades públicas e propriedades privadas pode ser encontrada.
7. Desenvolvimento futuro. O departamento de planejamento municipal terá informações sobre novos empreendimentos que estão por vir ou foram zoneados para a área. Se houver muita construção em andamento, provavelmente é uma boa área de crescimento. Fique atento a novos empreendimentos que podem prejudicar o preço das propriedades vizinhas. Novas habitações adicionais também podem competir com sua propriedade.
8. Número de listagens e vagas. Se um bairro tiver um número incomumente alto de listagens, poderá sinalizar um ciclo sazonal ou um bairro em declínio. Você precisa descobrir qual é. Em ambos os casos, as altas taxas de desocupação forçam os proprietários a reduzir as rendas para atrair inquilinos. As baixas taxas de vacância permitem que os proprietários aumentem as taxas de aluguel.
9. Aluguel médio. A renda do aluguel será o seu pão com manteiga, então você precisa saber qual é o aluguel médio na área. Certifique-se de que qualquer propriedade que você considere pague aluguel suficiente para cobrir o pagamento da hipoteca, impostos e outras despesas. Pesquise bem a área para avaliar para onde ela será direcionada nos próximos cinco anos. Se você puder comprar a área agora, mas espera-se que os impostos aumentem, uma propriedade acessível hoje pode significar falência mais tarde.
10. Desastres naturais. O seguro é outra despesa que você terá que subtrair dos seus retornos; portanto, você precisa saber quanto vai lhe custar. Se uma área é propensa a terremotos ou inundações, os custos de cobertura podem prejudicar sua renda.
Obtendo informações
As fontes oficiais são ótimas, mas converse com os vizinhos para entender melhor. Converse com inquilinos, bem como proprietários. Os locatários serão muito mais honestos com relação aos aspectos negativos, porque não investem nisso. Visite a área em horários diferentes, em diferentes dias da semana, para ver seus futuros vizinhos em ação.
Escolhendo uma propriedade
Em geral, a melhor propriedade de investimento para iniciantes é uma residência unifamiliar ou um condomínio. Os condomínios são de baixa manutenção, porque a associação do condomínio cuida de reparos externos, deixando você se preocupar apenas com o interior. Os condomínios, no entanto, tendem a receber aluguéis mais baixos e a apreciar mais lentamente do que as casas unifamiliares.
Casas unifamiliares tendem a atrair inquilinos a longo prazo. Famílias ou casais geralmente são melhores inquilinos do que solteiros, porque são mais propensos a ser financeiramente estáveis e a pagar o aluguel regularmente.
Quando o bairro estiver estreitado, procure uma propriedade com potencial para valorização e bom fluxo de caixa projetado. Confira as propriedades mais caras do que você pode pagar e as que estão ao seu alcance. Os imóveis costumam vender abaixo do preço de listagem.
Observe os preços de listagem de outras propriedades e pergunte aos compradores sobre o preço final de venda para ter uma idéia do valor real do mercado no bairro.
Para potencial de valorização, você está procurando um imóvel que, com algumas mudanças cosméticas e algumas reformas, atraia inquilinos que estão dispostos a pagar aluguéis mais altos. Isso também aumentará o valor do imóvel, se você optar por vendê-lo após alguns anos.
Obviamente, um passo fundamental para garantir um empreendimento lucrativo é comprar um imóvel com preços razoáveis. A recomendação para aluguel de imóveis é pagar no máximo 12 vezes o aluguel anual que você espera receber.
Definindo o aluguel
Então, como é determinado o aluguel potencial? Você terá que fazer um palpite informado. Não se empolgue com suposições excessivamente otimistas. Definir o aluguel muito alto e acabar com uma unidade vazia por meses diminui rapidamente o lucro geral.
Comece com o aluguel médio do bairro e trabalhe a partir daí. Considere se o seu lugar vale um pouco mais ou um pouco menos e por quê.
Para descobrir se o número do aluguel funciona para você como investidor, calcule o valor do local. Subtraia o pagamento mensal esperado da hipoteca, os impostos sobre a propriedade divididos por 12 meses, os custos de seguro divididos por 12 e um subsídio generoso para manutenção e reparos.
Não subestime o custo de manutenção e reparos. Esses custos dependem da idade da propriedade e quanto você planeja fazer por si mesmo. Um edifício mais novo provavelmente exigirá menos que um antigo. É improvável que um apartamento em um complexo para idosos seja sujeito à mesma quantidade de dano que as residências universitárias fora do campus.
Fazer seus próprios reparos reduz custos consideravelmente, mas também significa estar disponível 24 horas por dia, 7 dias por semana, para emergências. Outra opção é contratar uma empresa de administração de imóveis. A empresa lida com tudo, desde banheiros quebrados até a coleta de aluguel todos os meses. Espere pagar cerca de 10% da receita bruta de aluguel por este serviço.
Se todos esses números forem iguais ou, melhor ainda, com um pouco de sobra, agora você pode solicitar ao seu agente imobiliário uma oferta.
Fazendo a compra
Os bancos têm demandas mais duras por conceder empréstimos para propriedades de investimento do que para residências primárias. Eles assumem que, se os tempos forem difíceis, as pessoas estarão menos inclinadas a comprometer suas casas do que uma propriedade comercial. Esteja preparado para pagar pelo menos 20% a 30% por um adiantamento mais custos de fechamento. Inspecione a propriedade cuidadosamente por um profissional e peça a um advogado que revise tudo antes de assinar.
Não se esqueça do seguro dos proprietários. O seguro do locatário cobre os pertences de um inquilino, mas o prédio em si é de responsabilidade do proprietário e o seguro pode ser mais caro do que para uma casa semelhante ocupada pelo proprietário. A hipoteca, o seguro e a depreciação da propriedade são dedutíveis nos impostos até um determinado valor.
A linha inferior
Todo estado tem boas cidades, toda cidade tem bons bairros, e todo bairro tem boas propriedades. É preciso muito trabalho e pesquisa para alinhar os três.
Quando você encontrar seu imóvel ideal para alugar, mantenha suas expectativas realistas e garanta que suas próprias finanças sejam saudáveis o suficiente para que você possa esperar que o imóvel comece a gerar dinheiro em vez de precisar desesperadamente.
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