Como funciona a depreciação de propriedades de aluguel

Investir em imóveis para aluguel pode ser uma jogada financeira inteligente. Para iniciantes, um imóvel alugado pode fornecer uma fonte constante de renda enquanto você constrói patrimônio e o imóvel (idealmente) é apreciado. Há também benefícios fiscais: Você pode deduzir suas despesas de aluguel de qualquer renda que auferir, reduzindo assim sua obrigação tributária. A maioria das despesas com aluguel de imóveis - incluindo seguro hipotecário, impostos prediais, despesas de reparo e manutenção, despesas de escritório em casa, seguro, serviços profissionais e despesas de viagem relacionadas à administração - são deduzidas no ano em que você gasta o dinheiro.

No entanto, outra dedução fiscal importante - a depreciação - funciona de maneira diferente. Depreciação é o processo usado para deduzir os custos de compra e melhoria de um imóvel alugado. Em vez de fazer uma grande dedução no ano em que você compra (ou melhora) a propriedade, a depreciação distribui a dedução ao longo da vida útil da propriedade. O Internal Revenue Service (IRS) possui regras muito específicas sobre depreciação e, se você possui um imóvel alugado, é importante entender como o processo funciona.

Que propriedade é depreciável?

De acordo com o IRS, você pode depreciar uma propriedade de aluguel se ela atender a todos esses requisitos:

• Você é o proprietário da propriedade. (Você é considerado o proprietário, mesmo que a propriedade esteja sujeita a uma dívida.)
• Você usa a propriedade no seu negócio ou como uma atividade geradora de renda.
• A propriedade tem uma vida útil determinável, o que significa que é algo que se desgasta, deteriora, se esgota, se torna obsoleto ou perde seu valor por causas naturais.
• Espera-se que a propriedade dure mais de um ano.

Mesmo que a propriedade atenda a todos os requisitos acima, ela não poderá ser depreciada se você a colocar em serviço e descartá-la (ou não a usar mais para uso comercial) no mesmo ano. A terra não é considerada depreciável. Em geral, você não pode depreciar os custos de limpeza, plantio e paisagismo, pois essas atividades são consideradas parte do custo da terra.

Quando a depreciação começa?

Você pode começar a deduzir a depreciação assim que a propriedade for colocada em serviço ou pronta e disponível para uso como aluguel. Aqui está um exemplo: você compra um imóvel para aluguel em 15 de maio. Depois de trabalhar na casa por vários meses, você o pronto para alugar em 15 de julho, para começar a anunciar on-line e nos jornais locais. Você encontra um inquilino e o arrendamento começa em 1º de setembro. Como a propriedade foi colocada em serviço - ou seja, pronta para ser arrendada e ocupada - em 15 de julho, você começaria a depreciar a casa em julho, e não em setembro, quando você começa a cobrar aluguel.

Você continua depreciando a propriedade até que uma das seguintes condições seja atendida.

• Você deduziu todo o custo ou outra base na propriedade.
• Você retira a propriedade do serviço, mesmo que não tenha recuperado totalmente o custo ou outra base. Uma propriedade é retirada de serviço quando não é mais usada como uma propriedade geradora de renda - ou, se você a vender ou trocar, convertê-la em uso pessoal, abandoná-lo ou destruí-lo.

Você pode continuar reivindicando uma dedução para depreciação de propriedades que estão temporariamente "inativas" ou que não estão em uso. Se você fizer reparos após a saída de um inquilino, por exemplo, ainda poderá depreciar a propriedade enquanto a prepara para a próxima.

Método de depreciação

Três fatores determinam a quantidade de depreciação que você pode deduzir a cada ano: sua base na propriedade, o período de recuperação e o método de depreciação utilizado. Qualquer propriedade de aluguel residencial colocada em serviço após 1986 é depreciada usando o Sistema de Recuperação de Custos Acelerado Modificado (MACRS), uma técnica contábil que espalha custos (e deduções de depreciação) por 27, 5 anos, a quantidade de tempo que o IRS considera a “vida útil ”De um imóvel alugado.

Embora seja sempre recomendável que você trabalhe com um contador qualificado ao calcular a depreciação, aqui estão as etapas básicas:

1. Determinar a base da propriedade - A base da propriedade é o seu custo ou o valor que você pagou (em dinheiro, com uma hipoteca ou de alguma outra maneira) para adquirir a propriedade. Algumas taxas de liquidação e custos de fechamento, incluindo taxas legais, taxas de gravação, pesquisas, impostos de transferência, seguro de titularidade e qualquer quantia que o vendedor deve que você concorda em pagar (como impostos atrasados), estão incluídos na base. Algumas taxas de liquidação e custos de fechamento não podem ser incluídos em sua base, incluindo prêmios de seguro contra incêndio, aluguel relacionado à ocupação do pré-fechamento do imóvel e encargos relacionados à obtenção ou refinanciamento de um empréstimo: pontos, prêmios de seguro hipotecário, custos de relatórios de crédito, e taxas de avaliação.
2. Separe o custo de terrenos e edifícios - Como você só pode depreciar o custo do edifício e não o terreno, você deve determinar o valor de cada um para depreciar a quantia correta. Para determinar o valor, você pode usar o valor justo de mercado de cada um no momento da compra do imóvel ou pode basear o número nos valores avaliados do imposto imobiliário. Digamos que você comprou uma casa por US $ 110.000. A avaliação mais recente do imposto imobiliário avalia a propriedade em US $ 90.000, dos quais US $ 81.000 são para a casa e US $ 9.000 para a terra. Portanto, você pode alocar 90% ($ 81.000 ÷ $ 90.000) do preço de compra para a casa e 10% ($ 9.000 ÷ $ 90.000) do preço de compra para a terra.
3. Determine sua base na casa - Agora que você conhece a base da propriedade (casa mais terreno) e o valor da casa, pode determinar sua base na casa. Usando o exemplo acima, sua base na casa - a quantia que pode ser depreciada - seria $ 99.000 (90% de $ 110.000). Sua base na terra seria $ 11.000 (10% de $ 110.000).
4. Determine a base ajustada, se necessário - Você pode ter que fazer aumentos ou diminuições na sua base para determinados eventos que ocorrem entre o momento em que você compra o imóvel e o tempo em que ele está pronto para locação. Exemplos de aumentos na base incluem o custo de quaisquer adições ou melhorias que tenham uma vida útil de pelo menos um ano antes de você colocar a propriedade em serviço, dinheiro gasto para restaurar propriedades danificadas, o custo de trazer serviços de utilidade para a propriedade e certas taxas legais.

Exemplos de reduções na base incluem pagamentos de seguro que você recebe como resultado de dano ou roubo, perda de acidentes não cobertos pelo seguro para o qual você efetuou uma dedução e dinheiro recebido por conceder uma servidão.

Qual sistema usar

As próximas etapas envolvem a determinação de qual dos dois MACRS se aplica: o Sistema de Depreciação Geral (GDS) ou o Sistema de Depreciação Alternativa (ADS). O GDS se aplica à maioria das propriedades colocadas em serviço e, em geral, você deve usá-lo, a menos que faça uma eleição irrevogável para o ADS ou a lei exija que você o utilize. O ADS é obrigatório quando a propriedade:

• Um negócio qualificado usa 50% do tempo ou menos
• Tem um uso isento de impostos
• É financiado por títulos isentos de impostos
• É usado principalmente na agricultura

Em geral, você usará o GDS, a menos que tenha um motivo para empregar ADS. Novamente, é recomendável que você consulte um contador qualificado, que pode ajudá-lo a determinar a maneira mais favorável de depreciar seu imóvel alugado.

Depois de saber qual sistema MACRS se aplica, você pode determinar o período de recuperação da propriedade. O período de recuperação usando o GDS é de 27, 5 anos para imóveis residenciais para aluguel. Se você estiver usando ADS, o período de recuperação para o mesmo tipo de propriedade é de 30 anos para bens colocados em serviço após 31 de dezembro de 2017 ou 40 anos se colocados em serviço antes disso.

Em seguida, determine o valor que você pode depreciar a cada ano. Como a maioria das propriedades de aluguel residencial usa o GDS, focaremos nesse cálculo.

Para cada ano inteiro em que uma propriedade estiver em serviço, você depreciará uma quantia igual: 3, 636% a cada ano, enquanto continuar a depreciar a propriedade. Se a propriedade estivesse em serviço por menos de um ano (por exemplo, você comprou uma casa em maio e começou a alugá-la em julho), depreciaria uma porcentagem menor naquele ano, dependendo de quando ela foi colocada em serviço. De acordo com a tabela GDS do IRS Residential Rental Property:

Por exemplo, considere uma casa com uma base de US $ 99.000 e que tenha sido colocada em serviço em 15 de julho. No primeiro ano, você depreciará 1.667%, ou US $ 1.650 (US $ 99.000 x 1.667%). A cada ano seguinte, você depreciará a uma taxa de 3, 636%, ou US $ 3.599, 64, desde que o aluguel esteja em serviço o ano inteiro. Observe que esse número é essencialmente equivalente a tomar a base e dividir pelo período de recuperação de 27, 5: $ 99.000 ÷ 27, 5 = $ 3.600. A diferença decorre do primeiro ano de serviço parcial.

Quanto a depreciação reduz a responsabilidade tributária?

Se você aluga imóveis, normalmente informa suas receitas e despesas de aluguel para cada imóvel alugado na linha apropriada do Anexo E ao registrar sua declaração anual de imposto; o ganho ou perda líquida segue para o seu formulário 1040. A depreciação é uma das despesas que você incluirá na programação E, portanto, o valor da depreciação reduz efetivamente sua obrigação tributária no ano. Se você depreciar US $ 3.599, 64 e estiver na faixa de 22% de impostos, por exemplo, economizará US $ 3.599, 64 x 0, 22 = US $ 791, 92 em impostos nesse ano.

A linha inferior

A depreciação pode ser uma ferramenta valiosa se você investir em imóveis para aluguel, pois permite dividir o custo da compra do imóvel ao longo de décadas, reduzindo assim a obrigação tributária de cada ano. Obviamente, se você depreciar uma propriedade e depois vendê-la por mais do que seu valor depreciado, você deverá tributar esse ganho através do imposto de recuperação de depreciação.

Como as leis de impostos sobre propriedades de aluguel são complicadas e mudam periodicamente, é recomendável que você trabalhe com um contador qualificado ao estabelecer, operar e vender seus negócios de propriedades de aluguel. Dessa forma, você pode ter certeza de receber o tratamento tributário mais favorável - e evitar surpresas na hora do imposto.