Estratégias de amortização de hipotecas

Para muitas pessoas, a compra de uma casa é o maior investimento financeiro único que eles jamais farão. Por causa do preço elevado, a maioria das pessoas geralmente precisa de uma hipoteca. Uma hipoteca é um tipo de empréstimo amortizado no qual a dívida é paga em prestações regulares durante um período. O período de amortização refere-se ao período de tempo, em anos, que um tomador escolhe pagar uma hipoteca.

Enquanto o tipo mais popular é a hipoteca de taxa fixa de 30 anos, os compradores têm outras opções, incluindo hipotecas de 25 e 15 anos. O período de amortização afeta não apenas quanto tempo levará para pagar o empréstimo, mas quanto de juros serão pagos ao longo da vida da hipoteca. Períodos de amortização mais longos geralmente envolvem pagamentos mensais menores e custos totais de juros mais altos ao longo da vida do empréstimo. Períodos de amortização mais curtos, por outro lado, geralmente envolvem maiores pagamentos mensais e menores custos totais de juros. É uma boa idéia para qualquer pessoa no mercado de hipotecas considerar as várias opções de amortização para encontrar uma que ofereça o melhor ajuste em termos de capacidade de gerenciamento e economia em potencial. Aqui, examinamos as diferentes estratégias de amortização de hipotecas para os compradores de imóveis atuais.

Principais Takeaways

• Escolher o período durante o qual você deve pagar sua hipoteca é uma troca entre pagamentos mensais mais baixos e menor custo total.
• O vencimento de um empréstimo hipotecário segue um cronograma de amortização que mantém os pagamentos mensais iguais, enquanto modifica o valor relativo do principal versus juros em cada pagamento.
• Quanto maior o cronograma de amortização (digamos 30 anos), mais acessíveis são os pagamentos mensais, mas, ao mesmo tempo, mais juros a serem pagos ao credor durante a vida do empréstimo.

Cronogramas de amortização

A quantia exata de principal e juros que compõem cada pagamento é mostrada na hipoteca cronograma de amortização (ou tabela de amortização). No início, mais de cada pagamento mensal vai para juros. Os juros de uma hipoteca são dedutíveis de impostos. Se você estiver em um suporte de imposto alto, essa dedução terá mais valor do que para aqueles com taxas de imposto mais baixas. A cada pagamento subsequente, mais e mais pagamentos vão para o principal e menos para os juros, até que a hipoteca seja paga integralmente, e o credor arquive uma Satisfação da hipoteca no escritório do condado ou no cartório.

Períodos de amortização mais longos reduzem o pagamento mensal

Os empréstimos com períodos de amortização mais longos têm pagamentos mensais menores porque você tem mais tempo para pagar o empréstimo. Essa é uma boa estratégia se você deseja pagamentos mais gerenciáveis. A figura a seguir mostra um exemplo resumido de um cronograma de amortização para um empréstimo de taxa fixa de US $ 200.000 por 30 anos a 4, 5%:

Figura 1 O pagamento da hipoteca para essa hipoteca de 30% e taxa fixa de 4, 5% é sempre o mesmo a cada mês (US $ 1.013, 37). Os montantes que vão para principal e juros, no entanto, mudam a cada mês. A seguir, são apresentados os três primeiros meses do cronograma de amortização e os pagamentos aos 180, 240, 300 e 360 ​​meses.

Resumo para o empréstimo de 30% a taxa fixa de 4, 5%:

• Valor da hipoteca = $ 200.000
• Pagamento mensal = $ 1.013, 37
• Valor do juro = $ 164.813, 42
• Custo total = $ 364.813, 20

Períodos de amortização mais curtos economizam seu dinheiro

Se você escolher um período de amortização mais curto - por exemplo, 15 anos -, terá pagamentos mensais mais altos, mas também economizará bastante nos juros ao longo da vida do empréstimo e será o proprietário da sua casa mais cedo. Além disso, as taxas de juros de empréstimos mais curtos geralmente são mais baixas do que as de prazos mais longos. Essa é uma boa estratégia se você puder atender confortavelmente os pagamentos mensais mais altos sem dificuldades indevidas. Lembre-se, embora o período de amortização seja mais curto, ele ainda envolve fazer 180 pagamentos sequenciais. É importante considerar se você pode ou não manter esse nível de pagamento.

A Figura 2 mostra como é o cronograma de amortização do mesmo empréstimo de US $ 200.000 e 4, 5%, mas com uma amortização de 15 anos (novamente, uma versão resumida por uma questão de simplicidade):

Figura 2 O mesmo empréstimo de US $ 200.000 e 4, 5%, mas com uma amortização de 15 anos. Os primeiros três meses do cronograma de amortização são mostrados, juntamente com os pagamentos aos 60, 120 e 180 meses.

Resumo para o empréstimo de 4, 5% a taxa fixa de 15 anos:

• Valor da hipoteca = $ 200.000
• Pagamento mensal = R $ 1.529, 99
• Valor do juro = $ 75.397, 58
• Custo total = US $ 275.398, 20

Como podemos ver nos dois exemplos, quanto maior a amortização em 30 anos, resulta em um pagamento mais acessível de US $ 1.013, 37, comparado a US $ 1.529, 99 para o empréstimo de 15 anos, uma diferença de US $ 516, 62 a cada mês. Isso pode fazer uma grande diferença para famílias com orçamento apertado ou que simplesmente querem limitar as despesas mensais. Os dois cenários também ilustram que a amortização de 15 anos economiza US $ 89.416 em custos de juros. Se um mutuário puder pagar confortavelmente os pagamentos mensais mais altos, uma economia considerável poderá ser feita com um período de amortização mais curto.

Opções de pagamento acelerado

Mesmo com uma hipoteca de amortização mais longa, é possível economizar dinheiro com juros e pagar o empréstimo mais rapidamente por meio da amortização acelerada. Essa estratégia envolve adicionar pagamentos extras à sua conta mensal da hipoteca, economizando dezenas de milhares de dólares e permitindo que você fique livre de dívidas (pelo menos em termos de hipoteca) anos antes. Pegue a hipoteca de US $ 200.000 por 30 anos do exemplo acima. Se um pagamento extra de US $ 100 fosse aplicado ao principal a cada mês, o empréstimo seria reembolsado integralmente em 25 anos, em vez de 30, e o mutuário obteria uma economia de US $ 31.745 em pagamentos de juros. Traga isso até US $ 150 extras a cada mês, e o empréstimo seria satisfeito em 23 anos com uma economia de US $ 43.204, 16. Mesmo um único pagamento extra feito a cada ano pode reduzir o valor dos juros e diminuir a amortização, desde que o pagamento vá para o principal e não os juros (verifique se o credor processa o pagamento dessa maneira). Naturalmente, você não deve renunciar às necessidades ou gastar dinheiro com investimentos lucrativos para fazer pagamentos extras. Mas reduzir despesas desnecessárias e colocar esse dinheiro em pagamentos extras pode fazer um bom sentido financeiro. E, diferentemente da hipoteca de 15 anos, ela oferece a flexibilidade de pagar menos alguns meses.

Dica: As calculadoras on-line de amortização de hipotecas podem ajudá-lo a decidir qual hipoteca é a melhor para você e calcular o impacto de efetuar pagamentos extras de hipoteca. Além disso, calculadoras de hipotecas podem ser usadas para determinar as melhores taxas de juros disponíveis. Para começar, tente a calculadora abaixo.

Outras opções

As hipotecas de taxa ajustável podem permitir que você pague ainda menos por mês do que uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos e você poderá ajustar os pagamentos de outras maneiras que possam corresponder a um aumento esperado na renda pessoal. No entanto, os pagamentos mensais podem aumentar - com que frequência depende de indicadores econômicos e de como o contrato é assinado - e com os juros das hipotecas ainda quase baixos históricos, eles provavelmente são uma aposta imprudente para a maioria dos proprietários. Da mesma forma, os empréstimos apenas com juros e outros tipos de hipotecas de balão geralmente têm pagamentos baixos, mas o deixam com um saldo enorme no final do prazo do empréstimo, também uma aposta arriscada.

A linha inferior

Decidir qual hipoteca você pode pagar não deve ser deixada apenas para o credor: Mesmo no clima atual de empréstimos e com seus padrões mais exigentes, você pode ser aprovado para um empréstimo maior do que realmente precisa. Se você gosta da ideia de um período de amortização mais curto para poder pagar menos juros e ter sua casa mais cedo - mas não pode pagar os pagamentos mais altos - considere procurar uma casa com uma faixa de preço mais baixa. Com uma hipoteca menor, você pode conseguir os pagamentos mais altos que vêm com um período de amortização mais curto.

Como muitos fatores podem afetar qual a melhor hipoteca para você, é importante avaliar sua situação. Se você está considerando uma hipoteca imensa e está em uma faixa de imposto alta, por exemplo, sua dedução da hipoteca provavelmente será mais favorável do que se você tiver uma hipoteca pequena e estiver em uma faixa de imposto mais baixa. Ou, se você estiver obtendo bons retornos de seus investimentos, talvez não faça sentido financeiro reduzir a criação de seu portfólio para fazer pagamentos de hipotecas mais altos. O que sempre faz sentido financeiro é avaliar suas necessidades e circunstâncias e dedicar um tempo para determinar a melhor estratégia de amortização de hipotecas para você.