Como as taxas de juros funcionam em uma hipoteca
Comprar uma casa com uma hipoteca é provavelmente a maior transação financeira em que você entrará. Normalmente, um banco ou credor hipotecário financiará 80% do preço da casa, e você concorda em pagá-lo com juros durante um período específico. Ao comparar credores, taxas e opções de hipotecas, é útil entender como os juros são acumulados a cada mês e são pagos.
Principais Takeaways
- As hipotecas são o tipo mais comum de empréstimo pessoal retido pelas famílias.
- Esses empréstimos vêm com taxas de juros fixas ou variáveis / ajustáveis.
- A maioria das hipotecas são empréstimos totalmente amortizados, o que significa que cada pagamento mensal será o mesmo e a taxa de juros sobre o principal mudará ao longo do tempo.
Cálculo do pagamento de hipoteca
Simplificando, todo mês você paga de volta uma parte do principal (o valor emprestado) mais os juros acumulados no mês. Seu credor usará uma fórmula de amortização para criar uma programação de pagamento que divida cada pagamento em pagamento de principal e juros. A duração ou a duração do seu empréstimo também determina quanto você pagará a cada mês. O pagamento totalmente amortizado refere-se a um pagamento periódico do empréstimo, onde, se o mutuário fizer pagamentos de acordo com o cronograma de amortização do empréstimo, o empréstimo será integralmente liquidado até o final do prazo estabelecido. Se o empréstimo for um empréstimo de taxa fixa, cada pagamento totalmente amortizado será igual a um valor em dólar. Se o empréstimo for um empréstimo de taxa ajustável, o pagamento totalmente amortizado será alterado conforme a taxa de juros do empréstimo.
Estender pagamentos por mais anos (até 30) geralmente resultará em pagamentos mensais mais baixos. Quanto mais tempo você demorar para pagar sua hipoteca, maior será o custo total de compra da sua casa, pois você pagará juros por um período maior.
Taxa fixa vs. taxa ajustável
Bancos e credores oferecem principalmente dois tipos de empréstimos:
- Taxa fixa: a taxa de juros não muda.
- Taxa ajustável: a taxa de juros mudará sob condições definidas (também chamadas de empréstimo de taxa variável ou híbrido).
Veja como eles funcionam em uma hipoteca residencial.
Hipoteca com taxa fixa
O pagamento mensal permanece o mesmo pela vida útil deste empréstimo. A taxa de juros está bloqueada e não muda. Os empréstimos têm uma vida útil de reembolso de 30 anos; comprimentos mais curtos de 10, 15 ou 20 anos também são comumente disponíveis. Empréstimos mais curtos terão pagamentos mensais maiores, compensados por taxas de juros mais baixas e menor custo geral.
Exemplo - Uma hipoteca de taxa fixa de US $ 200.000 por 30 anos (pagamentos mensais 360) a uma taxa de juros anual de 4, 5% terá um pagamento mensal de aproximadamente US $ 1.013. (Impostos, seguros e garantia são adicionais e não estão incluídos nesta figura.) A taxa de juros anual é dividida em uma taxa mensal da seguinte maneira: Uma taxa anual de, digamos, 4, 5% dividida por 12 é igual a uma taxa de juros mensal de 0, 375% . Todo mês você paga 0, 375% de juros sobre o valor que realmente deve à casa.
Seu primeiro pagamento de US $ 1.013 (1 de 360) aplica US $ 750 aos juros e US $ 263 ao principal. O segundo pagamento mensal, como o principal é um pouco menor, acumulará um pouco menos de juros e um pouco mais do principal será pago. Pelo pagamento, 359 a maior parte do pagamento mensal será aplicada ao principal.
Hipoteca com taxa ajustável (ARM)
Como a taxa de juros não está bloqueada, o pagamento mensal desse tipo de empréstimo mudará ao longo da vida do empréstimo. A maioria dos ARMs tem um limite ou limite quanto à flutuação da taxa de juros, bem como com que frequência ela pode ser alterada. Quando a taxa aumenta ou diminui, o credor recalcula seu pagamento mensal para que você faça pagamentos iguais até que ocorra o próximo ajuste de taxa.
À medida que as taxas de juros aumentam, o pagamento mensal aumenta, com cada pagamento aplicado aos juros e principal da mesma maneira que uma hipoteca de taxa fixa, por um determinado número de anos. Os credores geralmente oferecem taxas de juros mais baixas nos primeiros anos de um braço, mas as taxas mudam com frequência depois disso - tantas vezes quanto uma vez por ano. A taxa de juros inicial em um braço é significativamente menor do que uma hipoteca de taxa fixa.
- Os ARMs podem ser atraentes se você planeja ficar em sua casa por apenas alguns anos.
- Considere com que frequência a taxa de juros será ajustada. Por exemplo, um braço de cinco a um ano tem uma taxa fixa por cinco anos; então, a cada ano, a taxa de juros será ajustada pelo restante do período do empréstimo.
- Os ARMs especificam como as taxas de juros são determinadas - elas podem ser vinculadas a diferentes índices financeiros, como títulos do Tesouro dos EUA de um ano. Peça conselhos ao seu planejador financeiro sobre como selecionar um braço com a taxa de juros mais estável.
Exemplo - US $ 200.000 em cinco a um ano a hipoteca de taxa ajustável por 30 anos (pagamentos mensais 360) começa com uma taxa de juros anual de 4% por cinco anos e, em seguida, a taxa pode mudar 0, 25% a cada ano. Esse ARM possui um limite de juros de 12%. O valor do pagamento para os meses de um a 60 é de US $ 955 cada. O pagamento de 61 a 72 é de US $ 980. O pagamento de 73 a 84 é de R $ 1.005. (Impostos, seguros e custódia são adicionais e não estão incluídos nessas figuras.) Você pode calcular seus custos on-line para um ARM.
Empréstimos apenas com juros
Uma terceira opção - geralmente reservada para compradores de casas ricas ou com renda irregular - é uma hipoteca apenas com juros. Como o nome indica, esse tipo de empréstimo oferece a opção de pagar apenas juros nos primeiros anos e é atraente para os proprietários iniciantes, devido aos baixos pagamentos durante os anos de menor ganho. Também pode ser a escolha certa se você espera possuir a casa por um tempo relativamente curto e pretende vender antes do início dos pagamentos mensais maiores.
Uma hipoteca jumbo é geralmente para valores acima do limite de empréstimo conforme, atualmente US $ 453.100 para todos os estados, exceto Havaí e Alasca, onde é maior. Além disso, em certos mercados imobiliários de alto preço designados pelo governo federal, como Nova York, Los Angeles e toda a área de San Jose-San Francisco-Oakland, o limite de empréstimo em conformidade é de US $ 679.650.
Empréstimos jumbo apenas com juros também estão disponíveis, embora geralmente para os mais ricos. Eles são estruturados de maneira semelhante a um BRAÇO e o período apenas de juros dura 10 anos. Depois disso, a taxa é ajustada anualmente e os pagamentos vão para o pagamento do principal. Os pagamentos podem subir significativamente nesse ponto.
Custódia e outras taxas
Você precisará fazer um orçamento para outros itens que aumentarão significativamente o valor do pagamento mensal da hipoteca, como impostos, seguros e custos de custódia. Esses custos não são fixos e podem variar. Seu credor especificará custos adicionais como parte do seu contrato de hipoteca.
Pagando extra a cada mês
Em teoria, pagar um pouco mais a cada mês para reduzir o principal é uma maneira de adquirir sua casa mais rapidamente. Os profissionais financeiros recomendam que as dívidas pendentes, como cartões de crédito ou empréstimos estudantis, sejam pagas primeiro e as contas de poupança sejam bem financiadas antes de pagar mais a cada mês.
Juros como dedução fiscal
Se você especificar deduções na sua declaração anual de impostos, o Internal Revenue Service permitirá deduzir os pagamentos de juros de hipotecas residenciais. Para retornos de estado, no entanto, a dedução varia. Consulte um profissional do setor tributário para obter conselhos específicos sobre as regras de qualificação, principalmente após a Lei de Cortes e Empregos de 2017. Esta lei dobrou a dedução padrão e reduziu o montante de juros de hipotecas (em novas hipotecas) dedutíveis.
A linha inferior
A política nacional favorece os compradores de casas por meio do código tributário (embora menor do que anteriormente). Para muitas famílias, a compra certa de casa é a melhor maneira de construir um ativo para o seu ninho de aposentadoria. Além disso, se você puder abster-se de refinanciar o saque, a casa que você comprar aos 30 anos com uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos será integralmente paga quando você atingir a idade normal de aposentadoria, oferecendo um lugar de baixo custo para morar quando seus ganhos diminuem.
Após o colapso financeiro de 2008 e o subsequente colapso da bolha imobiliária, muitos (mas não todos) os mercados imobiliários acabaram se recuperando. Estabelecida de maneira prudente, a propriedade da casa permanece algo que você deve considerar no seu planejamento financeiro de longo prazo. Entender como as hipotecas e suas taxas de juros funcionam é a melhor maneira de garantir que você esteja construindo esse ativo da maneira mais benéfica financeiramente.