BRAÇO de pagamento flexível
Um ARM de pagamento flexível, também conhecido como ARM de opção, era um tipo de hipoteca de taxa ajustável que permitia ao mutuário selecionar entre quatro opções de pagamento diferentes a cada mês: pagamento de 30 anos com amortização total; um pagamento de 15 anos, totalmente amortizado; um pagamento apenas com juros ou o chamado pagamento mínimo que não cobria os juros mensais. O Bureau de Proteção Financeira do Consumidor (CFPB) eliminou efetivamente os ARMs de pagamento flexíveis em 2014 por meio dos novos padrões de Qualified Mortgage (QM).
QUEBRANDO O BRAÇO DE PAGAMENTO Flexível
Os ARMs de pagamento flexível eram populares antes da crise das hipotecas subprime de 2007-2008, quando os preços das casas subiram rapidamente. As hipotecas tinham uma taxa de juros introdutória muito baixa, tipicamente 1%, o que levou muitas pessoas a supor que poderiam comprar mais casa do que sua renda poderia sugerir. Mas a taxa de teaser foi de apenas um mês. Em seguida, a taxa de juros é redefinida para um índice como o COSI (Wells Cost of Saving Index) mais uma margem, geralmente resultando em "choque de pagamento".
Usando a nova taxa de juros, os mutuários poderiam optar por efetuar um pagamento convencional de 30 anos para hipotecas ou um pagamento ainda maior e acelerado de 15 anos. Na prática, poucos tomadores de empréstimos fizeram isso; após o primeiro mês, a maioria optou pelo pagamento apenas por juros ou pelo pagamento mensal mínimo, o que pareceu bastante. Muitos tomadores de empréstimos não entendiam que os juros não pagos seriam atrelados ao saldo do empréstimo, um processo chamado amortização negativa. Quando os preços das casas entraram em colapso, os mutuários descobriram que deviam mais por suas hipotecas do que suas casas valiam.
Os detalhes dispararam muitos proprietários
Os ARMs de opção também tinham muitas letras miúdas que muitos mutuários encobriram. Por exemplo, a maioria dos ARMs de opções tinha um limite de amortização negativo, o que significa que o mutuário só poderia fazer pagamentos mínimos até que o valor do empréstimo atingisse 110-115% do valor original. Os pagamentos mínimos também aumentavam anualmente, às vezes em porcentagens que não pareciam muito, mas aumentavam rapidamente. E a opção de pagamento apenas por juros geralmente era boa apenas nos primeiros dez anos. Muitos proprietários viram seus pagamentos de empréstimos mais que o dobro depois de alguns anos.
Para desencorajar os bancos de obter empréstimos que poderiam potencialmente falir os proprietários, o CFPB estabeleceu seu programa de Hipoteca Qualificada em 2014. Sob esse programa, certos tipos de hipotecas estáveis obteriam a aprovação da agência pela QM e qualificariam o banco emissor para maior proteção em caso de inadimplência . Como empréstimos de amortização negativa, como ARMs de pagamento flexível, nunca receberam aprovação de QM, os bancos os abandonaram em favor de ARMs mais convencionais e hipotecas de taxa fixa.