BRAÇO conversível
Um ARM conversível é uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) que oferece ao mutuário a opção de converter em uma hipoteca de taxa fixa. Os ARM conversíveis são comercializados como uma maneira de aproveitar as taxas de juros em queda e geralmente incluem condições específicas. A instituição financeira geralmente cobra uma taxa para mudar o ARM para uma hipoteca de taxa fixa.
QUEBRANDO O BRAÇO Conversível
Os ARMS conversíveis são um híbrido de dois tipos de hipotecas: a hipoteca convencional de taxa fixa de 30 anos e a hipoteca de taxa ajustável (ARM). As hipotecas de taxa fixa dão ao mutuário a segurança de saber que seu pagamento mensal nunca mudará, mesmo que as taxas subam; com o tempo, os pagamentos diminuem efetivamente em relação à inflação. Uma hipoteca de taxa ajustável começa com uma taxa introdutória de “teaser” muito mais baixa, mas após um período definido (geralmente cinco anos) a taxa é ajustada de acordo com um índice, como o LIBOR, mais uma margem. A taxa geralmente é ajustada a cada seis meses e pode subir ou descer (dentro dos limites descritos no contrato).
Com um ARM conversível, a hipoteca começa como uma taxa ajustável de 30 anos - ou seja, a uma taxa inferior à média do mercado. Mas dentro de um período especificado, geralmente após o primeiro ano, mas antes do quinto, o mutuário tem a opção de converter para uma taxa fixa. A nova taxa de juros é geralmente a menor taxa oferecida nos sete dias antes da fixação. Assim, se as taxas de juros estiverem caindo, o mutuário poderá obter uma taxa fixa mais baixa do que poderia ter obtido inicialmente.
BRAÇOS conversíveis podem fazer sentido quando as taxas são altas
Introduzidos no início dos anos 80, os ARMs conversíveis entraram em cena durante um período de hipotecas de taxa fixa de dois dígitos. A teoria era que, como era improvável que as taxas de juros subissem muito mais alto (exceto a inflação extraordinária), os mutuários de ARMs conversíveis poderiam essencialmente apostar na grande probabilidade de taxas mais baixas no futuro. Os primeiros braços conversíveis eram caros e continham restrições onerosas. Mas em 1987, as empresas hipotecárias patrocinadas pelo governo Fannie Mae e Freddie Mac começaram a comprar ARMs conversíveis no mercado secundário; Como a maioria dos bancos comerciais vende seus empréstimos hipotecários no mercado secundário, a aceitação de ARMs conversíveis pelos dois gigantes hipotecários levou a sua rápida expansão. A competição, por sua vez, trouxe taxas mais baixas e condições menos restritivas.
A desvantagem
A principal desvantagem dos ARMS conversíveis é que eles forçam o mutuário a monitorar as taxas de juros e prever mudanças futuras - algo que nem os especialistas podem fazer de maneira confiável. Além disso, as taxas de juros em ARMS conversível - tanto a taxa introdutória quanto a taxa fixa posterior - geralmente são um pouco mais altas que as taxas de mercado. E, embora os mutuários não paguem os custos de fechamento ao converter a hipoteca, os credores cobram taxas. Enquanto isso, se as taxas de juros subirem durante o período introdutório, o benefício de um BRAÇO conversível será perdido. Finalmente, o pagamento mensal após a conversão quase certamente será maior do que o que o proprietário estava pagando sob a taxa de teaser, embora com a segurança de que ele permanecerá fixo.