Definição de limite de empréstimo conforme
O limite de empréstimo em conformidade é o teto em dólares do tamanho de uma hipoteca que a Federal National Mortgage Association (coloquialmente conhecida como Fannie Mae) e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (também conhecida como Freddie Mac) irão comprar ou garantir. As hipotecas que atendem aos critérios de apoio das duas agências quase governamentais são conhecidas como "empréstimos em conformidade".
Sob os mandatos da Lei de Habitação e Recuperação Econômica (HERA) de 2008, o limite de empréstimo em conformidade é ajustado todos os anos para refletir as mudanças no preço médio de uma casa nos EUA. O limite anual é estabelecido pelo regulador federal de Fannie Mae e Freddie Mac, Agência Federal de Financiamento à Habitação (FHFA) e anunciada em novembro. O FHFA usa o aumento / redução percentual de outubro a outubro no preço médio da casa, conforme indicado no relatório do Índice de Preços da Casa emitido pelo Federal Housing Finance Board (FHFB) para ajustar os limites de empréstimos em conformidade para o ano seguinte.
Os credores tradicionais preferem amplamente trabalhar com hipotecas que atendem aos limites de empréstimos em conformidade porque são segurados e mais fáceis de vender.
Como funciona o limite de empréstimo em conformidade
O limite de empréstimo em conformidade é designado pelo município. A maioria dos municípios recebe o limite de empréstimo conforme à linha de base. No entanto, pode haver variações no limite de empréstimo conforme com base nas diferenças econômicas regionais.
Por exemplo, em áreas onde 115% do valor médio da residência local excede o limite de empréstimo conforme a linha de base, o limite máximo de empréstimo para essa área será definido mais alto. A Lei de Habitação e Recuperação Econômica estabelece o limite máximo de empréstimo para áreas como um múltiplo do valor médio da residência da área. A legislação também estabeleceu um "teto" no limite de 150% do limite do empréstimo de linha de base.
O sul da Califórnia, o sul da Flórida e a grande área metropolitana de Nova York são três exemplos de regiões na parte contígua do país que atendem aos requisitos para limites máximos de empréstimos conformes.
Além disso, há disposições legais especiais no ato que estabelecem diferentes cálculos de limite de empréstimo para os estados do Alasca e Havaí, bem como para os territórios insulares dos Estados Unidos Guam e as Ilhas Virgens Americanas. Os limites de empréstimos conformes para essas áreas tendem a ser notavelmente mais altos do que os limites para os EUA domésticos, porque são designados como áreas de alto custo.
Para 2019, na maioria dos EUA, o limite máximo de empréstimos conformes - a linha de base - para propriedades de uma unidade é de US $ 484.350, um aumento de US $ 453.100 em 2018 (e de US $ 417.000 quando instituído pela Lei de Habitação e Recuperação Econômica em 2008) . O novo limite máximo de empréstimo para propriedades de uma unidade na maioria das áreas de alto custo é de US $ 726.525 (150% de US $ 484.350). Para o Alasca, Havaí, Guam e Ilhas Virgens Americanas, o limite do empréstimo de linha de base é de US $ 726.525 para propriedades de uma unidade. Ao anunciar os novos limites de empréstimos em novembro, o FHFA observou que o limite máximo de empréstimos conformes seria maior em 2019 em todos os países, exceto 47.
Considerações especiais para o limite de empréstimo conforme
Fannie Mae e Freddie Mac são os principais formadores de mercado em hipotecas; os bancos e outros credores contam com eles para garantir empréstimos emitidos e comprar empréstimos que desejam vender. Os limites de empréstimos em conformidade atuam como diretrizes para as hipotecas que a maioria dos credores convencionais oferece. De fato, algumas instituições financeiras somente negociam empréstimos conformes que atendem aos critérios das agências.
As hipotecas que excedem o limite de empréstimo conforme são conhecidas como hipotecas não-conformes ou jumbo. A taxa de juros das hipotecas jumbo pode ser maior que a taxa das hipotecas conformes.
Como os credores preferem hipotecas em conformidade, um mutuário cujo valor da hipoteca exceda ligeiramente o limite de empréstimo em conformidade deve analisar a economia de reduzir o tamanho do empréstimo por meio de um adiantamento maior ou usar financiamento secundário (ou seja, contratar dois empréstimos em vez de um) para se qualificar para uma hipoteca em conformidade.