Análise Comparativa de Mercado
Uma análise comparativa de mercado é um exame dos preços pelos quais propriedades semelhantes na mesma área foram vendidas recentemente. Os agentes imobiliários realizam uma análise comparativa de mercado para seus clientes para ajudá-los a determinar um preço a ser listado na venda de uma casa ou um preço a ser oferecido na compra de uma casa. Como não existem duas propriedades idênticas, os agentes fazem ajustes nas diferenças entre as propriedades vendidas e a que está prestes a ser comprada ou listada para determinar uma oferta ou preço de venda justo. Essencialmente, uma análise comparativa de mercado é uma versão menos sofisticada de uma avaliação formal e profissional.
Compreendendo a análise comparativa de mercado
Uma análise de mercado comparável também pode incluir propriedades listadas atualmente, especialmente se nenhuma propriedade semelhante foi vendida recentemente. No entanto, os preços de listagem indicam apenas o que o vendedor espera obter para a propriedade e não refletem necessariamente o que realmente vale a pena.
Embora a análise comparativa de mercado não seja uma avaliação oficial, o corretor usa muitas práticas e métodos semelhantes que um avaliador usaria para chegar a um valor razoável para a propriedade. Se a casa ou propriedade é tão distinta e / ou única onde não há propriedades comparáveis encontradas, pode ser do interesse do proprietário contratar um avaliador formal para avaliar a propriedade.
Exemplo de uma análise comparativa de mercado
Considere um casal que está pensando em fazer uma oferta em uma casa unifamiliar de quatro quartos, três banheiros e 2.100 pés quadrados, em um quarto de hectare de terra. A casa está à venda por US $ 300.000. O agente imobiliário do casal faz uma análise comparativa do mercado e localiza três propriedades semelhantes que foram vendidas recentemente na mesma subdivisão:
- O primeiro é idêntico em todos os aspectos à propriedade em questão, exceto por estar localizado em uma rua movimentada; foi vendido recentemente por US $ 275.000.
- O segundo tem quatro quartos, três banheiros e está localizado em um quarto de acre de terra, mas tem 2.400 pés quadrados, porque também inclui uma varanda com proteção; vendido por US $ 315.000.
- O terceiro tem quatro quartos, está localizado em um quarto de hectare de terreno e mede 2.100 pés quadrados, mas possui apenas dois banheiros, ambos desatualizados; vendido por US $ 265.000.
Aqui estão as etapas típicas que o corretor de imóveis pode seguir para concluir uma análise comparativa de mercado:
1. Avalie a qualidade da vizinhança
O primeiro passo é avaliar a qualidade do bairro circundante e existem algumas boas ferramentas on-line, que tornam isso mais fácil do que nunca.
O Google Street View pode ser a melhor ferramenta para pesquisar o bairro. Aqui está o que você está procurando:
- Blocos agradáveis versus blocos menos atraentes
- Proximidade de comodidades como praias, parques, escolas, etc.
- Proximidade de locais desagradáveis, como lixões, rodovias, instalações industriais, etc.
- Problemas significativos de apelação do freio
No entanto, as imagens do Google podem estar desatualizadas, por isso não substitui a condução pelo bairro.
2. Avalie a lista original, se disponível
Revise cuidadosamente as fotos e a descrição para avaliar a idade e o estado da casa, atualizações recentes e possíveis problemas com a estratégia de marketing anterior.
3. Verifique as estimativas de valor da propriedade
Uma estimativa do valor da propriedade pode ajudá-lo a avaliar o provável valor de mercado da casa do seu cliente e fornecer um ponto de partida para o cálculo do custo por metro quadrado da propriedade. No entanto, essas estimativas podem ser imprecisas e não consideram aspectos únicos do mercado local.
4. Desenvolver uma CMA preliminar
Crie uma ideia aproximada do valor da sua casa, avaliando listagens vendidas, listagens expiradas, listagens ativas e listagens pendentes na área, que são comparáveis em recursos, tamanho e comodidades à sua listagem. As propriedades comparáveis que você deve incorporar ao seu CMA incluem:
- Casas que venderam ou expiraram, estão pendentes ou foram listadas nos últimos seis meses. As listagens vendidas informarão exatamente quais casas semelhantes na área foram vendidas recentemente e são sua principal forma de avaliar o valor do seu CMA. As listagens expiradas informarão os preços que o mercado não está disposto a suportar. As listagens com uma venda pendente podem dar uma boa idéia do que as casas similares estão vendendo no momento. As listagens atuais informarão como é a concorrência.
- Avalie casas com o mesmo número de quartos e banheiros. O número de quartos e banheiros em uma casa é um dos critérios mais importantes para avaliar uma casa. Por exemplo, casas com dois quartos são geralmente menos desejáveis do que aquelas com três ou mais. Da mesma forma, casas com apenas um banheiro ou sem banheiro principal geralmente têm um valor de revenda menor do que aquelas com mais.
- Avalie casas a cerca de 300 pés quadrados da sua. Com uma casa de 2.000 pés quadrados, observe as casas entre 1.700 e 2.300 pés quadrados. Geralmente, mais quartos equivalem a um preço mais alto, mas a metragem quadrada é quase tão importante.
- Avalie casas no mesmo bairro. Descobrir exatamente em que “bairro” a casa se encontra pode ser difícil se não for uma comunidade murada. Por esse motivo, é importante avaliar o bairro on-line primeiro.
- Avalie casas nas mesmas zonas escolares ou comparáveis. Os distritos escolares são especialmente importantes nas cidades maiores, onde existem muitas escolas em cada distrito. As casas de um lado de uma rua podem estar em uma excelente zona escolar, enquanto os estudantes que moram em casas do outro lado podem se matricular em escolas de qualidade inferior. A diferença que as escolas fazem no valor do lar pode ser muito significativa.
- Avalie casas com um tamanho de lote semelhante. Em geral, uma casa em 10 acres de terra valerá mais do que uma casa comparável em apenas um hectare.
- Avalie casas com idade semelhante. Normalmente, as casas novas são mais valorizadas do que as casas antigas, mas algumas casas antigas, especialmente casas antigas ou casas modernas de meados do século, podem ter um valor superior às novas construções devido ao seu design.
- Avalie casas com recursos semelhantes. Por exemplo, se a casa tiver uma piscina enterrada ou estiver em um bairro fechado com um clube, tente encontrar outras listagens com recursos semelhantes. Da mesma forma, se a casa estiver em uma propriedade à beira-mar, compará-la com outras casas à beira-mar trará resultados muito melhores do que compará-la com casas a poucos quarteirões de distância da água.
5. Obtenha um preço médio de listagens comparáveis
Pegue os preços de venda das casas comparáveis que você escolheu e divida cada uma pela metragem quadrada para calcular o preço por metro quadrado de cada casa comparável. Em seguida, encontre o preço médio por metro quadrado das casas comparáveis e multiplique pela metragem quadrada exata da casa que você está tentando vender.
6. Avalie o lar pessoalmente.
Com base em sua pesquisa, você deve ter uma idéia aproximada do valor da casa, para poder resolver qualquer dúvida sobre o valor da propriedade que o proprietário tem para você. Ao visitar uma propriedade, considere fatores como: condição, adições e atualizações, atualizações necessárias, exterior e paisagismo e outras comodidades. Combine os dados preliminares de listas comparáveis com as informações coletadas durante a visita para criar uma CMA abrangente.