9 coisas a saber antes de refinanciar sua hipoteca

Os pedidos de refinanciamento são uma parcela significativa de todos os pedidos de hipoteca, de acordo com a MBA (Mortgage Bankers Association). Em parte, isso pode ocorrer porque taxas de juros hipotecárias relativamente baixas incentivaram os proprietários a reestruturar suas finanças.

No entanto, se uma refinancia de hipoteca é ou não certa para você depende mais de circunstâncias individuais do que as taxas de juros desta semana. Aqui estão nove considerações importantes a serem analisadas antes de solicitar um refinanciamento da casa.

1. Conheça o patrimônio da sua casa

A primeira qualificação que você precisará refinanciar é a equidade em sua casa. A boa notícia é que os valores das residências têm aumentado e a participação de proprietários subaquáticos caiu significativamente, de acordo com Len Kiefer, economista-chefe adjunto de Freddie Mac. Ainda assim, algumas casas não recuperaram seu valor e outras possuem um patrimônio baixo. O refinanciamento com pouco ou nenhum patrimônio nem sempre é possível com os credores convencionais, mas alguns programas governamentais estão disponíveis. A melhor maneira de descobrir se você se qualifica para um programa específico é visitar um credor e discutir suas necessidades individuais. Proprietários de imóveis com pelo menos 20% de patrimônio terão mais facilidade em se qualificar para um novo empréstimo.

2. Conheça sua pontuação de crédito

Os credores reforçaram seus padrões de aprovação de empréstimos nos últimos anos; portanto, alguns consumidores podem se surpreender ao saber que, mesmo com um bom crédito, nem sempre se qualificam para as taxas de juros mais baixas. Normalmente, os credores desejam ver uma pontuação de crédito igual ou superior a 760 para se qualificar para as taxas de juros mais baixas da hipoteca. Os mutuários com pontuação mais baixa ainda podem obter um novo empréstimo, mas as taxas de juros ou taxas pagas podem ser mais altas.

Principais Takeaways

• Antes de decidir se deve ou não refinanciar sua hipoteca, verifique se possui uma casa própria adequada - pelo menos 20% facilitarão a qualificação para um empréstimo.
• Verifique se a sua pontuação de crédito é pelo menos 760 e se a sua relação dívida / renda é de 36% ou menos.
• Examine termos, taxas de juros e custos de refinanciamento - incluindo pontos e se você precisará pagar o PMI - para determinar se o avanço do empréstimo atenderá às suas necessidades.
• Certifique-se de calcular o ponto de equilíbrio e como o refinanciamento afetará seus impostos.

3. Conheça sua relação dívida / renda

Se você já possui um empréstimo hipotecário, pode assumir que pode facilmente obter um novo. Mas os credores não apenas elevaram a fasquia para a pontuação de crédito, mas também se tornaram mais rígidos com os índices de dívida / renda. Embora alguns fatores, como renda alta, histórico de trabalho longo e estável ou economia substancial, possam ajudá-lo a se qualificar para um empréstimo, os credores geralmente desejam manter os pagamentos mensais da habitação em no máximo 28% da sua renda mensal bruta. A dívida total em renda deve ser de 36% ou menos, embora com alguns fatores positivos adicionais alguns credores subam para 43%. Você pode pagar algumas dívidas antes de refinanciar para se qualificar.

4. Os custos do refinanciamento

O refinanciamento de uma casa geralmente custa entre 3% e 5% do valor total do empréstimo, mas os mutuários podem encontrar várias maneiras de reduzir os custos ou envolvê-los no empréstimo. Se você tiver patrimônio suficiente, poderá reverter os custos em seu novo empréstimo, aumentando o principal. Alguns credores oferecem um refinanciamento "sem custo", o que geralmente significa que você pagará uma taxa de juros um pouco mais alta para cobrir os custos de fechamento. Não se esqueça de negociar e comprar, pois algumas taxas de refinanciamento podem ser pagas pelo credor ou reduzidas.

5. Taxas versus prazo

Embora muitos devedores se concentrem na taxa de juros, é importante estabelecer suas metas ao refinanciar para determinar qual produto hipotecário atende às suas necessidades. Se seu objetivo é reduzir os pagamentos mensais o máximo possível, você desejará um empréstimo com a menor taxa de juros no longo prazo. Se você quiser pagar menos juros pelo prazo do empréstimo, procure a menor taxa de juros no menor prazo. Os mutuários que desejam pagar o empréstimo o mais rápido possível devem procurar uma hipoteca com o menor prazo possível e exigir pagamentos que possam pagar.

6. Pontos de refinanciamento

Ao comparar várias ofertas de empréstimos hipotecários, verifique as taxas de juros e os pontos. Pontos, iguais a 1% do valor do empréstimo, são frequentemente pagos para reduzir a taxa de juros. Certifique-se de calcular quanto você pagará em pontos com cada empréstimo, pois eles serão pagos no fechamento ou agrupados no principal do seu novo empréstimo.

Os credores reforçaram seus padrões de aprovação de empréstimos nos últimos anos, exigindo pontuações de crédito mais altas para obter as melhores taxas de juros e menores índices de dívida / renda do que no passado.

7. Conheça seu ponto de equilíbrio

Um cálculo importante na decisão de refinanciar é o ponto de equilíbrio, o ponto em que os custos do refinanciamento foram cobertos pelas suas economias mensais. Depois desse ponto, suas economias mensais são completamente suas. Se, por exemplo, seu refinanciamento custar US $ 2.000 e você estiver economizando US $ 100 por mês em relação ao seu empréstimo anterior, levará 20 meses para recuperar seus custos. Se você pretende mudar ou vender sua casa dentro de dois anos, um refinanciamento nesse cenário pode não fazer sentido.

8. Seguro de Habitação Privada

Os proprietários que possuem menos de 20% de patrimônio em sua casa quando refinanciam serão obrigados a pagar um seguro de hipoteca privada (PMI). Se você já está pagando o PMI com seu empréstimo atual, isso não fará uma grande diferença para você. Mas alguns proprietários cujas casas diminuíram de valor desde a data da compra podem descobrir que, se refinanciarem, terão que começar a pagar PMI pela primeira vez. Os pagamentos reduzidos devido a um refinanciamento podem não ser baixos o suficiente para compensar o custo adicional do PMI. Um credor pode calcular rapidamente se você precisará pagar o PMI e quanto isso adicionará aos pagamentos de sua habitação.

9. Conheça seus impostos

Muitos consumidores confiaram em sua dedução de juros hipotecários para reduzir sua conta de imposto de renda federal. Se você refinanciar e começar a pagar menos juros, sua dedução fiscal poderá ser menor, embora poucas pessoas vejam isso como uma razão para evitar refinanciamento. No entanto, também é possível que a dedução de juros seja maior nos primeiros anos do empréstimo, quando a parcela de juros do pagamento mensal for maior que o principal. Aumentar o tamanho do seu empréstimo devido à retirada de dinheiro ou à rolagem dos custos de fechamento também afetará a quantidade de juros que você pagará.

Dito isto, as disposições da Lei de Cortes e Empregos de Impostos, promulgadas em dezembro de 2017, podem afetar seu desejo de usar a dedução de juros hipotecários. A nova dedução de alto padrão - agora US $ 24.400 para casais que arquivam juntos, em comparação com US $ 12.700 sob a lei anterior - pode tornar as deduções discriminadas em itens menos atrativas financeiramente para mais contribuintes. Mas os proprietários mais ricos que desejam refinanciar uma grande hipoteca existente ainda poderão deduzir juros em até US $ 1 milhão em dívidas hipotecárias (o limite para novas dívidas hipotecárias agora é de US $ 750.000 para casas compradas em 15 de dezembro de 2017 ou posterior). Dadas essas alterações, é aconselhável consultar um consultor tributário para obter informações individuais sobre o impacto do refinanciamento em seus impostos.

A linha inferior

Como muitas transações financeiras, o refinanciamento de hipotecas é complexo e requer a devida diligência por parte dos proprietários que o consideram.

É aconselhável consultar um credor respeitável para obter respostas rápidas para algumas de suas preocupações. Isso ajudará você a tomar uma decisão importante sobre se o refinanciamento é adequado para você. Se parecer que seria uma boa jogada, faça a lição de casa da pesquisa discutida acima.