Refinanciamento de hipoteca

• Quais são as razões para refinanciar?
• Como Obter o Melhor Negócio em Refinanciamento
• Quanto custará o refinanciamento?
• A importância das pontuações de crédito

Um refinanciamento de hipoteca faria sentido para você? Você provavelmente já teve a conversa em algum momento ou outro. É aquele em que um membro da família ou um vizinho fala sobre o excelente resultado obtido ao refinanciar suas hipotecas. Agora você fica pensando: você está perdendo se não seguir o exemplo?

Há momentos em que milhares de proprietários correm para refinanciar, geralmente devido a uma queda nas taxas de juros. Mas as taxas não são a única razão para substituir seu empréstimo atual, nem é o momento ideal para refinanciar um mutuário é necessariamente uma boa oportunidade para a pessoa que mora ao lado ou em uma cidade vizinha.

Antes de tomar uma decisão, é importante entender por que você deseja fazer um novo empréstimo à habitação em primeiro lugar - e depois descobrir se isso faz sentido em suas circunstâncias particulares.

Quais são as razões para refinanciar?

Existem razões óbvias e menos óbvias para o refinanciamento.

1. Queda nas taxas de juros

Esta é a razão mais óbvia para refinanciar. Quando as taxas de juros caem, um novo empréstimo significa custos mais baixos de financiamento. Talvez você tenha contratado uma hipoteca fixa de 30 anos quando as taxas estavam em 6% e agora elas caem para 4, 5%. Em um empréstimo de US $ 300.000, apenas essa queda de taxa levaria a uma redução de US $ 279 no seu pagamento mensal.

Em um caso como esse, fazer um refi pode parecer um acéfalo. Mas lembre-se de que contratar um novo empréstimo significa pagar novos custos de fechamento. E essas economias podem ou não valer a pena com uma taxa mais baixa, dependendo de quanto tempo você espera que morará em sua casa.

Como regra geral, quanto mais você planeja permanecer no local, mais faz sentido refinanciar e consumir essas taxas únicas. Mas você terá que trabalhar os números para ter certeza.

2. Substituindo um ARM

Um bom motivo para refinanciar é se você possui uma hipoteca de taxa ajustável, ou ARM, que gostaria de converter em um empréstimo de taxa fixa.

Um ARM é um empréstimo que oferece uma baixa taxa de juros introdutória que é "redefinida" após um período predeterminado, seja um ano a partir da data de fechamento ou cinco anos - ou mais. Se as taxas de juros subirem quando o empréstimo for redefinido, os mutuários poderão sofrer um choque ao ver seu novo pagamento mensal.

É por isso que os mutuários geralmente tentam refinanciar um empréstimo de taxa fixa antes da data de redefinição, especialmente quando as taxas são relativamente baixas para os padrões históricos. O fato é que ninguém sabe o que acontecerá com as taxas de juros mais adiante. Portanto, optar por uma aposta mais segura é geralmente uma boa ideia, especialmente se você planeja ficar em sua casa por algum tempo.

As redefinições caras do ARM foram um dos fatores que levaram ao colapso das hipotecas há uma década. Os empréstimos à habitação com uma taxa ajustável não são tão comuns quanto na época, embora tenham voltado nos últimos anos. Se você tiver um, ficar à frente de possíveis problemas pode ser uma boa idéia.

Principais Takeaways

• Os motivos para refinanciar sua hipoteca incluem diminuir sua taxa de juros, mudar para uma taxa fixa de uma hipoteca de taxa ajustável ou retirar dinheiro de sua casa.
• Ao procurar uma nova hipoteca, lembre-se de observar não apenas as taxas de juros, mas também os custos de fechamento, as estimativas de boa fé e o ponto de equilíbrio.
• Considere usar os serviços de um corretor de hipoteca, mas faça seu próprio trabalho para garantir que você obtenha o melhor negócio.
• Decida se deseja usar pontos para diminuir a taxa de juros e lembre-se de bloquear a taxa assim que tiver uma boa oferta.
• Obtenha seus relatórios de crédito para ver qual é sua pontuação de crédito e verifique se há erros, pois um ótimo crédito pode ajudar a garantir um melhor pacote de refinanciamento.

3. Sua pontuação de crédito aprimorada

Talvez você tenha contratado um empréstimo à habitação quando sua pontuação era muito menor do que agora, levando a uma taxa de juros acima da média. Desde então, você desenvolveu melhores hábitos financeiros, reduzindo seus saldos e enviando seu pagamento regularmente antes da data de vencimento. Sua capacidade de pagar o empréstimo no prazo é um dos maiores fatores para determinar sua taxa de juros de hipotecas. Os credores fazem um palpite, reunindo sua pontuação de crédito, que reflete seu histórico de empréstimos e reembolsos.

Se sua pontuação de crédito tiver melhorado o suficiente, você poderá se qualificar para uma taxa substancialmente melhor.

4. Prolongamento do prazo do empréstimo

Mesmo quando suas taxas são as mesmas, alguns proprietários conseguem reduzir seu pagamento mensal por refinanciamento. Quão? Eles simplesmente contratam um novo empréstimo a longo prazo.

Digamos, por exemplo, que você fez uma hipoteca de 30 anos por US $ 250.000. Dez anos depois, esse saldo do empréstimo caiu para US $ 200.000. Ao fazer um novo empréstimo de 30 anos para o saldo restante, você está diminuindo seu pagamento mensal. Mas você também está apostando 10 anos adicionais em seu empréstimo.

Estender o prazo do empréstimo pode fazer sentido se você estiver com problemas para acompanhar seus pagamentos. Mas não se engane - ao estender sua hipoteca, você estará pagando mais juros a longo prazo.

5. Retirar dinheiro da sua casa

Entre as vantagens de possuir imóveis, está a oportunidade de construir capital com o tempo. E, assim que você fizer isso, sua casa poderá começar a parecer um caixa eletrônico do qual você poderá sacar dinheiro como achar melhor.

Uma maneira de fazer isso é refinanciar com um empréstimo maior, deixando você com dinheiro extra que você pode usar para uma variedade de necessidades. Para fazer um refinamento de saque, no entanto, você precisará permanecer dentro do limite de valor do empréstimo (LTV) para seu programa de empréstimo. A relação empréstimo / valor é o valor da hipoteca dividido pelo valor avaliado da propriedade .

Digamos que você possua uma casa no valor de US $ 200.000 e você ainda deve US $ 120.000 em sua hipoteca. Se o seu credor tiver um LTV de 80%, você poderá refinanciar um empréstimo de US $ 160.000 e eliminar a diferença de US $ 40.000 em dinheiro.

Muitas pessoas que se refinanciam para pagar dívidas com juros altos acabam recuperando suas dívidas quando têm acesso a mais crédito.

Mas aqui, novamente, você estará pagando os custos de fechamento para obter esse novo empréstimo - e terá menos patrimônio no seu caminho quando vender a propriedade. Pode valer a pena se você usar bem o dinheiro, como pagar um cartão de crédito com alta taxa de juros ou fazer uma reforma que aumentará o valor da sua casa. Se você estiver usando o dinheiro para comprar um barco ou sair de férias exóticas, pense duas vezes.

Lembre-se de que existem outras maneiras de ganhar dinheiro também em sua casa, como um empréstimo para o patrimônio líquido ou uma linha de crédito para o patrimônio líquido, a partir da qual você pode recorrer conforme necessário. Fazer um pouco de lição de casa e comparar os prós e contras de cada um ajudará a garantir que você faça a melhor escolha.

Como Obter o Melhor Negócio em Refinanciamento

Se apenas comprar uma hipoteca fosse como comprar uma TV - basta verificar lojas e online para ver exatamente quanto você teria que pagar. Infelizmente, procurar empréstimos à habitação é um pouco mais complicado.

Credores diferentes oferecerão taxas diferentes - sem mencionar taxas diferentes - dependendo de fatores como sua pontuação de crédito, status de emprego e taxa de empréstimo / valor. A única maneira real de garantir que você obtenha o melhor negócio é comprar um punhado de fornecedores. Convém incluir uma combinação de bancos maiores, bancos locais e cooperativas de crédito para ver quem pode oferecer os termos mais atraentes.

Pode ser tentador visitar um mercado on-line que promete cotações instantâneas de várias empresas hipotecárias. Mas lembre-se de que os números que eles fornecem geralmente são estimativas, não ofertas reais. Além disso, nem sempre você tem controle sobre o quão amplamente as informações pessoais que você fornece serão compartilhadas com outras partes. É por isso que entrar em contato com credores respeitáveis, um de cada vez, mesmo que consuma mais tempo, geralmente é uma boa idéia.

Ao fazer compras, não olhe apenas para a taxa de juros. Mesmo antes de solicitar formalmente um refinanciamento, você pode perguntar ao credor se ele fornecerá uma “estimativa de boa fé”, que detalha quanto você também terá que pagar nos custos de fechamento. Em alguns casos, pagar uma taxa um pouco mais alta se vier com taxas iniciais mais baixas pode realmente funcionar a seu favor.

Para determinar as taxas, cada credor terá que retirar seu relatório de crédito, o que pode diminuir sua pontuação de crédito. Você pode minimizar ou até eliminar o impacto na sua pontuação fazendo sua pesquisa por um curto período de tempo. A empresa que desenvolve as pontuações do FICO, por exemplo, não o engana (ou não muito) para consultas de hipoteca feitas dentro de 30 - 45 dias de pontuação, dependendo da versão da fórmula FICO usada pelo credor. (Veja mais informações sobre sua pontuação de crédito abaixo).

Você pode obter um melhor refinanciamento com um corretor de hipoteca?

Abordar vários fornecedores de hipotecas pode parecer muito trabalhoso, especialmente se você tiver um tempo limitado. Esse é um dos benefícios de trabalhar com um corretor de hipotecas, que compila suas informações e entra em contato com vários credores em seu nome. É como um balcão único para suas necessidades de hipoteca.

Como os corretores são pagos pelos bancos e pelas empresas de hipoteca com os quais trabalham, você não precisa pagá-los diretamente por seus serviços. Além disso, os credores às vezes os recompensam por atrair clientes, oferecendo tarifas especiais.

Mas há desvantagens em terceirizar sua pesquisa. Os corretores podem ser compensados ​​por colocar você em um empréstimo maior, por exemplo, mesmo que não seja do seu interesse. E alguns credores não trabalham com corretores, por isso às vezes pode limitar suas opções.

Não há problema em usar os dois métodos, no entanto. Você pode usar um corretor para fazer o trabalho pesado, mas procure uma ou duas cotações por conta própria para ver como elas se comparam e encontrar o melhor emprestador para você.

Travando na sua tarifa: conheça a estratégia

Prever onde as taxas de juros se moverão semanas antes do tempo é uma tarefa tola - nem mesmo os bancos sabem para onde estão indo. Portanto, depois de encontrar uma boa oferta, é sempre uma boa ideia fixar sua taxa para que você saiba que será a mesma até a data de encerramento.

Suponha, por exemplo, que o banco calcule que você possa fechar o empréstimo dentro de 30 dias. Você pode pedir para bloquear sua taxa de juros por 45 dias para garantir que ela não suba no momento em que você finalizar a nota.

Porém, obter um bloqueio de taxa maior que o necessário nem sempre funciona a seu favor. Sempre que os bancos congelam suas taxas, eles assumem o risco, caso as taxas de juros subam. Portanto, eles normalmente compensam um período de bloqueio mais longo com uma taxa mais alta ou taxas adicionais.

Pontos ou Sem Pontos?

Outra maneira de obter uma taxa de juros mais baixa no seu empréstimo é pagar "pontos", que são juros pré-pagos em sua nota. Cada ponto é equivalente a um por cento do valor do seu empréstimo. Portanto, pagar dois pontos em uma hipoteca de US $ 200.000 significa que você está pagando mais de US $ 4.000.

Em troca, o credor oferece uma taxa mais baixa, o que pode beneficiá-lo se você permanecer em sua casa por tempo suficiente. E, assim como os juros que você paga ao longo do empréstimo, o valor pago em pontos é geralmente dedutível nos impostos (isso pressupõe que ainda faz sentido financeiramente que você especifique suas deduções em vez de fazer a nova dedução de alto padrão).

Obviamente, você precisará de um pouco de dinheiro extra na hora do fechamento para aproveitar o uso de pontos. Se, por outro lado, você estiver procurando o menor custo inicial possível em seu refi, é melhor evitar juros pré-pagos e viver com uma taxa de juros um pouco mais alta.

Quanto custará o refinanciamento?

A perspectiva de uma taxa de juros significativamente mais baixa no seu empréstimo pode ser tentadora para qualquer proprietário. Mas antes de prosseguir com um refi, você realmente precisa saber quanto custará. Muitas vezes, o que parece ser muito perde o brilho quando você vê as taxas.

É por isso que é importante comparar as estimativas de boa fé de vários credores. Esses documentos incluem a taxa de juros, bem como uma quebra das despesas projetadas para fechar o empréstimo.

Um dos maiores desembolsos é a “taxa de originação” do credor. Mas você também enfrentará uma série de outras cobranças, como custos de uma avaliação atualizada, taxas de pesquisa de títulos e o prêmio pelo seguro de títulos. No total, todos esses custos podem chegar a 5% do valor do empréstimo.

Determinar o ponto de equilíbrio

A menos que você pretenda ficar em sua casa por um longo tempo, esses custos iniciais podem tornar um refi proibitivo. Para descobrir isso, divida os custos de fechamento pelo valor que economiza todos os meses da sua nova taxa de juros. O resultado é o número de meses que levará para você pagar o seu novo empréstimo.

Se você especificar suas deduções fiscais, certifique-se de ajustar o valor economizado nos juros de acordo com a sua taxa marginal de imposto, pois o governo está essencialmente concedendo a você um desconto nos custos de financiamento.

Você provavelmente já ouviu falar de credores oferecendo empréstimos sem custos de fechamento, o que pode parecer a maneira perfeita de economizar algum dinheiro. Mas há um problema: o credor precisa cobrar uma taxa de juros mais alta para contabilizar essas despesas. Se você permanecer em sua casa por tempo suficiente, é melhor pagar as taxas agora em troca de um pagamento mensal mais baixo.

A importância das pontuações de crédito

As tendências econômicas têm um grande impacto na taxa de juros que você receberá. Hipotecas de taxa fixa, por exemplo, tendem a se mover na etapa de bloqueio com o rendimento de um título do Tesouro de 10 anos.

Mas fatores individuais também têm muito a ver com a sua taxa. Sua renda e histórico de trabalho desempenham um papel importante, assim como sua pontuação de crédito, que se baseia nas informações do seu relatório de crédito. Quanto maior sua pontuação, menor a taxa que você terá que pagar em seu novo empréstimo.

De acordo com o site myFICO, um mutuário com uma pontuação igual ou superior a 760 pagará normalmente mais de US $ 200 a menos por mês em uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos no valor de US $ 216.000 do que alguém com uma pontuação de 620.

Melhorando sua pontuação

Vale a pena, então, obter sua pontuação de crédito o mais alta possível antes de iniciar o processo de refi. Muitos fornecedores de cartão de crédito os oferecem gratuitamente, embora alguns usem sistemas de pontuação diferentes do FICO, que é o modelo mais usado. Você também pode comprar sua pontuação no myFICO.com.

Você também deve consultar o seu relatório de crédito real das três agências de relatórios: Experian, Equifax e TransUnion. Felizmente, você pode obter uma cópia gratuita de cada uma vez por ano em annualcreditreport.com. Verifique se as informações em suas contas de crédito existentes são precisas. Se você encontrar um erro no seu relatório, entre em contato com o departamento de crédito apropriado para que ele possa investigar.

Salvo quaisquer erros importantes no seu relatório, pode levar tempo para aumentar seus números. Os principais fatores que afetam sua pontuação são o uso de crédito e o histórico de pagamentos, que juntos representam 65% do seu número FICO. Portanto, a melhor coisa que você pode fazer para reduzir sua taxa de hipoteca é reduzir seus outros saldos de empréstimos e sempre efetuar seus pagamentos no prazo.

A linha inferior

Não existe uma resposta única para o refinanciamento de sua hipoteca. Na maioria dos casos, tudo se resume à matemática. Se o valor que você economiza mensalmente eventualmente eclipsar os custos de fechamento, a contratação de um novo empréstimo poderá ser uma medida sensata.

Se você buscar um refi, comparar ofertas de vários credores é a maneira mais segura de obter o melhor negócio. Depois de encontrá-lo, você deverá bloquear a taxa para garantir que não fique com taxas de juros mais altas assim que a data de encerramento chegar.