Os meandros das transações imobiliárias financiadas pelo vendedor

Quando se trata de financiar imóveis residenciais, a maioria das transações segue um processo desgastado. O vendedor encontra um comprador disposto, com a renda necessária, histórico de emprego e pontuação de crédito para se qualificar para uma hipoteca, e uma instituição de empréstimo coloca o dinheiro para financiar o negócio.

Mas e se o financiamento tradicional não estiver disponível e o comprador e o vendedor ainda quiserem continuar com a venda em particular? Digite o que é conhecido como financiamento do vendedor. Como o termo indica, a pessoa que vende a casa financia a compra, em vez de o banco fornecer uma hipoteca ao comprador.

Prós e contras das ofertas imobiliárias financiadas pelo vendedor

O que é favorável sobre o financiamento do vendedor

Essa alternativa ao financiamento tradicional é uma opção útil em momentos ou locais onde é difícil obter hipotecas. Em condições tão restritas, o financiamento do vendedor permite que os compradores acessem uma forma alternativa de crédito. Os vendedores, por sua vez, podem explorar uma população de compradores que não se qualificam necessariamente para uma hipoteca tradicional. E como o vendedor está financiando a venda, a propriedade pode exigir um preço de venda mais alto.

Um banco não está diretamente envolvido em uma venda financiada pelo vendedor; comprador e vendedor tomam as providências. Eles elaboram uma nota promissória estabelecendo a taxa de juros, o cronograma de pagamentos do comprador ao vendedor e as conseqüências caso o comprador deixe de cumprir essas obrigações. Ao contrário de uma venda que envolve hipoteca, não há transferência do principal do comprador para o vendedor, mas apenas um acordo de reembolso dessa quantia ao longo do tempo.

Com apenas dois atores principais envolvidos, o financiamento do proprietário pode ser mais rápido e mais barato do que vender uma casa da maneira habitual. Willie Kathryn Suggs, corretora principal e proprietária da corretora imobiliária do Harlem que leva o nome dela, diz que quando o vendedor financia a venda "o negócio fecha mais rápido, pois não há tempo de esperar pelo oficial de empréstimo bancário, pelo subscritor e pelo departamento jurídico. departamento para limpar o arquivo ". Suggs também observa que "os compradores adoram [financiamento pelo vendedor] porque podem entrar em casa por menos dinheiro".

Os custos de fechamento são realmente mais baixos para uma venda financiada pelo vendedor. Sem a participação de um banco, a transação evita o custo de hipotecas ou pontos de desconto, bem como taxas de originação e uma série de outras cobranças que os credores nivelam rotineiramente durante o processo de financiamento. Também há uma maior flexibilidade, pelo menos ostensivamente, sobre as provisões para empréstimos, desde o adiantamento exigido até a taxa de juros até a vigência do contrato.

O financiamento do vendedor normalmente é executado apenas por um prazo bastante curto, como cinco anos, com um pagamento de balão vencendo no final desse período. A teoria - ou a esperança, pelo menos - é que o comprador acabe refinanciando esse pagamento com um credor tradicional, armado com uma maior dignidade de crédito e tendo acumulado algum patrimônio na casa.

O que os compradores precisam saber

Apesar de todas as vantagens potenciais do financiamento do vendedor, as transações que o utilizam trazem riscos e realidades para ambas as partes. Aqui está o que os compradores devem considerar antes de finalizar um acordo financiado pelo vendedor.

Não espere termos melhores do que com uma hipoteca. À medida que os termos de um acordo financiado pelo vendedor são definidos, a flexibilidade freqüentemente atende à realidade. O vendedor digere suas necessidades e riscos financeiros, incluindo a possibilidade de o comprador deixar de pagar o empréstimo, com a perspectiva de um processo de despejo potencialmente caro e confuso.

O resultado pode ser preocupante para o comprador. Por exemplo, é possível garantir uma taxa de juros mais favorável do que os bancos estão oferecendo, mas é mais provável que pague mais, talvez vários pontos percentuais adicionais acima da taxa vigente. E você provavelmente precisará fornecer um adiantamento de tamanho comparável ao de uma hipoteca típica - ou seja, 10% ou mais do valor da propriedade.

Pode ser necessário vender-se ao vendedor. É inteligente ser transparente e direto sobre os motivos pelos quais você não se qualificou para uma hipoteca tradicional. Algumas dessas informações podem surgir de qualquer maneira quando o vendedor verifica seu histórico de crédito e outros dados históricos, incluindo seu emprego, ativos, reivindicações financeiras e referências.

Mas certifique-se também de indicar quaisquer restrições à sua capacidade de contrair empréstimos que possam não aparecer durante a devida diligência do vendedor. Todd Huettner, um corretor de hipotecas e presidente da Huettner Capital, com sede em Denver, ressalta que mesmo um comprador em potencial que tenha um bom crédito e um pagamento em excesso pode ter iniciado recentemente um novo negócio e, portanto, não conseguir se qualificar para um empréstimo por até dois anos.

Esteja preparado para propor financiamento ao vendedor. Proprietários de imóveis que oferecem financiamento ao vendedor costumam anunciar abertamente esse fato, na esperança de atrair compradores que não se qualificam para hipotecas. Se você não vê uma menção ao financiamento dos vendedores, não faz mal perguntar sobre isso, diz o corretor hipotecário Todd Huettner.

Quando você faz, ele diz, propõe a opção da maneira mais explícita possível. Em vez de perguntar se o financiamento do proprietário é uma opção, Huettner recomenda que os compradores apresentem uma proposta específica. “Por exemplo, 'Minha oferta é preço total com uma redução de 20%, financiamento do vendedor por US $ 350.000 a 6%, amortizado em 30 anos com um balão de cinco anos solitário. Se não refinanciar em dois a três anos, aumentarei a taxa para 7% nos anos quatro e cinco. '"

Confirme se o vendedor está livre para financiar a venda. O financiamento do vendedor é mais simples quando o vendedor é o proprietário da propriedade; uma hipoteca realizada na propriedade apresenta complicações extras. Pagar por uma pesquisa de título na propriedade confirmará que está descrita com precisão na escritura e está livre de hipotecas ou impostos.

De acordo com Jason Burkholder, corretor, gerente de vendas e agente imobiliário da Weichert, corretores de imóveis em Lancaster, Pensilvânia, "a maioria das hipotecas tem uma cláusula de 'vencimento à venda' que proíbe o vendedor de vender a casa sem pagar a hipoteca. se um vendedor financiar o proprietário e a empresa hipotecária descobrir, ele considerará a casa 'vendida' e exigirá o pagamento imediato da dívida na íntegra, o que permite que o credor encerre ".

O que os vendedores precisam saber

Lembre-se dessas dicas e realidades se estiver pensando em financiar a venda de uma casa.

Você não precisa necessariamente financiar a venda por muito tempo. Como vendedor, você pode, a qualquer momento, vender a nota promissória a um investidor ou credor, para quem o comprador envia os pagamentos. De acordo com Robin Daniels, investidora imobiliária e locadora no centro da Flórida, "muitos vendedores têm medo de vender com financiamento do proprietário, mas não sabem que a nota que eles possuem é algo que pode ser vendido a outra pessoa. Isso pode acontecer no mesmo dia". como fechamento, para que o vendedor receba dinheiro imediatamente ".

Em outras palavras, os vendedores não precisam ter o dinheiro nem precisam se tornar credores. Esteja ciente, no entanto, de que você provavelmente terá que aceitar menos do que o valor total da nota para vendê-la, reduzindo assim o retorno sobre a propriedade. As notas promissórias sobre propriedades geralmente são vendidas por 65% a 90% do seu valor nominal, de acordo com a Amerinotexchange, uma empresa especializada em financiamento do mercado secundário.

Faça do financiamento do vendedor parte do seu campo para vender a propriedade. Como o financiamento ao vendedor é relativamente raro, promova o fato de que você está oferecendo, começando pela listagem de propriedades. A adição das palavras "financiamento ao vendedor disponível" ao texto alertará os compradores em potencial e seus agentes de que a opção está sobre a mesa.

Quando os compradores em potencial visualizarem sua casa, forneça mais detalhes sobre as modalidades de financiamento. Prepare uma folha de informações que descreva os termos do financiamento, juntamente com uma explicação geral sobre o que é o financiamento ao vendedor, já que muitos compradores não o conhecem.
Procure aconselhamento tributário e considere também a ajuda no serviço de empréstimos.

Como as transações financiadas pelo vendedor podem apresentar complicações fiscais, convide um planejador financeiro ou um especialista em impostos como parte de sua equipe para a venda. Além disso, a menos que você seja experiente e confortável como credor, considere contratar uma empresa de serviço de empréstimo para cobrar pagamentos mensais, emitir extratos e realizar as outras tarefas envolvidas no gerenciamento de um empréstimo.

A linha inferior

Por incomum e desconhecido para a maioria das pessoas, o financiamento de vendedores pode ser uma opção útil em mercados imobiliários desafiadores. No entanto, o acordo desencadeia alguns riscos especiais para o comprador e o vendedor, e é aconselhável contratar ajuda profissional para mitigá-los e permitir que o processo funcione sem problemas.
Ambas as partes devem contratar um advogado ou agente imobiliário para escrever e revisar o contrato de vendas e a nota promissória, juntamente com as tarefas relacionadas. Tente encontrar profissionais com experiência em transações domésticas financiadas pelo vendedor - e com experiência em onde mora, se possível, uma vez que algumas regulamentações relevantes (como as que governam pagamentos com balão) variam de acordo com a jurisdição.
Os profissionais também podem ajudar o comprador e o vendedor a decidirem sobre o contrato específico que melhor se adequa a eles e as circunstâncias da venda. Se não for um acordo financiado pelo vendedor, o investidor imobiliário Don Tepper, da Solutions 3D LLC, ressalta que "existem dezenas de outras maneiras de comprar" além de um acordo tradicional de hipoteca. Esses acordos, salienta Tepper, incluem arrendamento -opção, compra e arrendamento, contrato de terrenos, contrato por escritura, participação acionária e hipotecas. "A maioria dos compradores e a maioria dos agentes imobiliários não sabem como isso funciona", diz ele.