Quantos pagamentos de hipoteca posso perder antes da execução duma hipoteca?
O número de pagamentos que você pode perder na sua hipoteca antes do início do processo de encerramento depende de alguns fatores diferentes. Por esse motivo, não há uma resposta única para essa pergunta.
Principal entre os fatores que afetam quanto tempo um mutuário pode ficar sem pagar antes de ser forçado a executar o encerramento são as práticas e políticas de seu credor. Se o credor tiver uma grande carteira de empréstimos de baixo risco, pode ser mais branda em relação a pagamentos em falta. Freqüentemente, ele perdoa um pagamento ocasionalmente perdido e pode não encaminhar sua situação às autoridades de habitação até que você perca quatro ou mais pagamentos. No entanto, se o credor tiver uma carteira de empréstimos de alto risco, é alta a possibilidade de iniciar os processos de execução mesmo após apenas dois pagamentos perdidos. Mesmo se você for um devedor de baixo risco, o processo poderá ser acionado por padrões devido ao risco geral de inadimplência do pool de hipotecas de propriedade do credor.
O estado geral do seu mercado imobiliário local é outro fator que desempenha um papel no momento dos procedimentos de execução duma hipoteca. Se o bairro ou a região tiver muitas execuções pendentes pendentes, é provável que você possa permanecer em sua casa por mais tempo, pois as autoridades locais da habitação podem estar em atraso e com falta de recursos para processar tantos casos. Houve situações em que as pessoas perderam 10 ou mais pagamentos mensais antes de finalmente perderem a casa.
Se você estiver inadimplente, seu agente de hipoteca entrará em contato com você várias vezes para tentar aliviar a situação. Normalmente, até o 36º dia após o seu último pagamento, o credor entra em contato com você por telefone. No 45º dia após você perder um pagamento, seu agente de hipoteca deve entrar em contato com você por escrito e fornecer informações sobre as opções disponíveis.
Cronograma típico de encerramento de hipotecas
Embora as circunstâncias e a localização possam determinar variações na linha do tempo de uma execução hipotecária, existe um modelo de como isso geralmente acontece.
Independentemente das circunstâncias que levaram à perda do pagamento da hipoteca, lembre-se de que as empresas hipotecárias desejam obter seu dinheiro sem um processo confuso de encerramento, se possível; é mais econômico. Isso significa que eles gostariam de fazer um acordo com você para pagamento, se possível.
Um período de carência de 15 dias é comum. Se você pagar dentro desse prazo, está tudo bem. Se você não pagar e perder outro pagamento, as coisas ficam mais complicadas. Tarifas em atraso podem ser adicionadas e, quando você perde o segundo pagamento, fica com o padrão.
Se você perder um segundo pagamento de hipoteca, provavelmente verá uma alteração no serviço de hipoteca. Eles normalmente se tornam mais assertivos na maneira como lidam com você. Esta pode ser uma situação assustadora, mas você ainda poderá chegar a um acordo com o credor.
Com 90 dias de atraso na sua hipoteca ...
Se você não chegar a um acordo com o credor da hipoteca e perder três pagamentos, é uma situação séria. Você receberá uma carta do credor hipotecário informando que você tem 30 dias para atualizar sua conta. Se você quiser ficar em sua casa, precisará falar com o credor para tentar evitar o processo de execução duma hipoteca. Normalmente, eles esperam o pagamento integral do dinheiro devido, mas você ainda pode conseguir um acordo de pagamento.
Após o término dos 30 dias, se não houver pagamento efetuado e nenhum acordo for alcançado, a execução será executada. Se você está contando, faltam quatro pagamentos mensais da hipoteca antes do início da execução duma hipoteca.
As leis que regem o encerramento podem variar de estado para estado. Em alguns estados, os credores hipotecários devem se reunir com os mutuários antes que possam pedir a execução duma hipoteca.
Após três a seis meses de inadimplência, o credor registra um aviso público no Escritório do Registrador do Condado, indicando que o mutuário não pagou a hipoteca. Isso geralmente é chamado de Aviso de inadimplência (NOD) ou lis pendens - em latim para "processo pendente".
A linha inferior
Se você está enfrentando a execução duma hipoteca, sua melhor aposta é manter a comunicação com o credor e conversar com ele sobre sua situação. Eles podem ter programas para ajudá-lo a manter sua casa. Se tudo mais falhar, a venda seria uma alternativa melhor a ter a casa fechada.