Taxa de Capitalização Terminal
A taxa de capitalização do terminal é a taxa usada para estimar o valor de revenda de uma propriedade no final do período de detenção. O lucro operacional líquido esperado (NOI) por ano é dividido pela taxa de limite do terminal (expressa em porcentagem) para obter o valor do terminal. As taxas de capitalização terminal são estimadas com base em dados de transação comparáveis ou no que se acredita ser apropriado para a localização e os atributos de uma determinada propriedade.
Entendendo a taxa de capitalização do terminal
A taxa de capitalização do terminal também é conhecida como taxa de saída. A taxa de entrada para uma propriedade é projetada NOI do primeiro ano dividido pelo preço de compra da propriedade. A taxa de capitalização do terminal é o NOI projetado do último ano (ou do ano de saída) dividido pelo preço de venda. Se essa taxa for menor que a taxa de entrada, normalmente significa que o investimento imobiliário foi lucrativo.
A maioria dos profissionais de investimento imobiliário concorda que é importante combinar a taxa de capitalização do terminal com a taxa atual do mercado, tendo em mente que pode ser um teste mais seguro para o desenvolvimento aumentar um pouco a taxa de limite do terminal. Uma planilha dinâmica pode ser útil para testar o projeto de desenvolvimento, a fim de estabelecer a maior taxa de capitalização terminal que ainda forneceria vantagens suficientes aos investidores.
Investidores imobiliários experientes procuram mercados e tipos de propriedades para os quais se espera que as taxas de capitalização de mercado caiam, uma vez que uma taxa de capitalização terminal mais baixa, em comparação com o cap rate inicial, resultará em ganhos de capital, assumindo que a receita operacional líquida não diminuir durante o período de espera. Alguns dos dados que devem ser considerados incluem métricas de oferta e demanda para cada categoria de espaço, bem como para os serviços e despesas assumidos como relacionados a cada área de operação.
Embora o futuro seja sempre incerto, duas coisas são definitivamente certas sobre o final de qualquer período de espera: os edifícios envelhecerão e os mercados mudarão. Portanto, é fundamental que todos os investidores imobiliários compilem e analisem o máximo de dados possível para identificar com precisão uma taxa terminal de capitalização de um projeto.
Exemplo da taxa de capitalização do terminal
Um investidor compra uma propriedade totalmente ocupada por US $ 100 milhões. O NOI do primeiro ano é estimado em US $ 5, 0 milhões. A taxa de entrada é, portanto, de 5, 0%. Sete anos depois, o investidor acredita que a taxa de capitalização do terminal é de aproximadamente 4, 0%. O NOI do ano passado, que levou em consideração a escalada de aluguel ao longo do caminho, é projetado em US $ 5, 5 milhões (novamente, assumindo a ocupação total). O valor de revenda é estimado em US $ 137, 5 milhões (US $ 5, 5 milhões em NOI dividido pela taxa de capitalização ou saída terminal de 4, 0%).
Principais Takeaways
- A taxa de capitalização do terminal é a taxa usada para estimar o valor de revenda de uma propriedade no final do período de detenção.
- A taxa de entrada para uma propriedade é projetada NOI do primeiro ano dividido pelo preço de compra da propriedade.
- Se essa taxa de capitalização do terminal for menor que a taxa de entrada, geralmente significa que o investimento imobiliário foi lucrativo.